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信号!北上广深二手房成交回升,这个城市环比增长18%

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  一线城市二手房迎来好消息。

  证券时报·券商中国记者根据多方统计数据梳理,11月,北京、深圳、广州、上海四个一线城市二手房成交量均环比回升,其中,北京环比增长17.8%,深圳环比增长12.9%,广州环比增长8.77%,上海环比增长7.12%。

  接受证券时报·券商中国记者采访的业内人士认为,11月一线城市二手房成交回升,主要原因是10月受国庆假期影响基数低。同时,深圳11月23日新落地的“普通住房认定标准”、“二套首付比例下降”政策给市场注入信心,对二手房市场活跃度产生积极效果;广州9月20日部分区域放开限购的政策利好影响持续,带动购房需求陆续释放;上海成交量则是“以价换量”换出来的。

  此外,就在今日,广州市住房和城乡建设局、广州市市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。实施意见称,房地产中介机构要合理降低住房买卖和租赁中介服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担中介服务费用。房地产中介机构不得收取任何未予标明的费用,不得利用虚假或者使人误解的价格手段实施价格欺诈。具有市场支配地位的房地产经纪机构,不得滥用市场支配地位以不公平高价收取中介服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准,不得干预房地产中介机构自主决定收费标准。

  北京二手房成交环比增长17.8%

  据北京市住建委公布的网签数据显示,11月,北京二手住宅网签量为12545套,环比增长17.8%,同比增加16.7%。

  从数据来看,与10月份相比,北京二手房成交量有所回升。

  上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱指出,受“认房不认贷”的利好影响,北京9月的二手房网签量出现明显增加,达到了1.4万多套,但此后的10月份受长假因素影响成交量回落,网签量降至10653套。11月,北京二手住宅网签量较10月份有了较大幅度增长,达到12545套。

  中指研究院市场研究总监陈文静也对证券时报·券商中国记者表示,“认房不认贷”政策落地后,北京二手住宅成交量出现阶段性回升,根据中指研究院数据,9月北京二手住宅成交套数环比增长30%;10月受国庆假期影响成交有所回落;11月,在优质房源挂牌及部分房源价格下调带动下,二手房成交量有所回升,同环比均由负转正。整体来看,当前北京二手房成交仍保持一定体量。

  不过,中原地产首席分析师张大伟认为,虽然相比10月网签有所上涨,但是这主要是因为10月受国庆长假影响。另外,由于网签滞后,9月积压的需求在11月继续网签。整体来看,剔除国庆长假影响,11月北京楼市成交与10月基本持平,仍处于低位。

  张大伟进一步指出,整体看,之前的稳楼市政策效果出现了衰减。一方面北京“认房不认贷”政策影响市场实际成交上涨了40%左右,但基本集中在9月上半月,网签数据滞后,9月二手房成交量已经基本体现新政的影响。另一方面,从市场趋势看,北京二手房火热的基础线是单月成交1.5万套,但市场推动主要依赖学区房需求,而这里需求过了4月就会下降。此外,9月“认房不认贷”政策只影响了部分改善需求入市,但对于换房家庭来说,必须卖掉二手房才能置换,当下二手房挂牌房源巨大,整体中低端房源出现了滞销现象。

  深圳二手房成交环比增长12.9%

  在利好政策的加持下,11月深圳二手房交易量也继续回升。

  深圳市房地产信息平台的数据显示,11月,深圳二手商品住宅成交3133套,环比增长12.9%,同比增长44.5%。

  另据深圳市房地产中介协会统计,11月6日—11月12日,深圳全市二手房(含自助)录得936套,环比增长9.2%;11月13日—11月19日,深圳全市二手房(含自助)录得972套,环比增长3.8%,二手房录得量“高位”再增长。

  深房中协认为,从近期二手房录得量走势看,市场未像以往政策达到边际效应后出现下降趋势,而是在相对“高位”小幅波动运行,可见市场已趋于平稳。

  据深房中协统计,11月深圳大于等于90平方米的成交录得占比较上月提升1.2个百分点。

  深房中协认为,在政策持续优化的背景下,11月23日新落地的“普通住房认定标准”、“二套首付比例下降”政策给改善型客户注入了更强入市信心,11月改善型客户入市情绪恢复明显。

  深房中协指出,此次两个新政定位非常精准,即针对户籍二套以及置换改善型客户群体精准发力,才让从三季度末延续至今的年末“一波政策及时雨”持续“滴灌”至市场,此前较悲观的市场情绪在今年下半年开始有所好转,市场信心的筑底逐步恢复,在月度成交量走势上已较为清晰地予以了验证。12月份市场对于双新政的持续消化,让我们依然对行业有遐想空间。

  11月23日起,深圳开始执行两条楼市新政,一是下调二套房首付比例,由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%,二套房购房门槛大幅降低。二是调整普通住宅认定标准,不再看成交总价了,单套面积小于144平方米、总价高于750万元的住宅也被纳入普通住宅的范畴,有效降低交易税费成本。

  陈文静接受证券时报·券商中国记者采访时表示,深圳11月成交量是今年5月以来单月二手房成交套数首次超3000套,预计新政对二手房市场活跃度将产生积极效果,短期市场有望温和修复。

  广州、上海二手房成交也有增长

  除了北京、深圳,广州和上海二手房成交也有增长。

  据广州市房地产中介协会统计,11月(统计周期为2023年10月26日至2023年11月25日),广州市二手住宅整体网签(中介促成+自行交易)共10182宗,环比分别增长8.77%。11月全市二手住宅网签宗数在2023年3月和4月之后再度突破1万宗。

  对于11月广州二手住宅交易量延续今年8月以来的环比增长态势的主要原因,广州房地产中介协会认为,一是“920”政策刺激持续,因部分区域放开限购,一些此前不具备资格的置业者购房需求陆续释放。二是在政策利好的背景下,为缩短房屋置换周期,部分业主愿意提供一定的议价空间促进成交。三是因明年子女入学产生的学位房需求增多。

  9月20日,广州发布稳楼市新政,其中提出,调整住房限购政策实施区域范围,二手房增值税免征期“5年改2年”,非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等。广州成为一线城市中首个优化住房限购政策的城市。

  另外,据网上房地产网签更新数据,11月,上海二手房合计成交16173套,环比上涨约7.12%。整体来看,市场成交有所回暖,平均每日签约成交套数约539套。

  对于上海成交总量出现环比上行,上海中原地产市场分析师卢文曦接受证券时报·券商中国记者采访时表示,原因有两个方面,一是11月没有假期影响,市场交易节奏回归常态,成交比10月份多实属正常。但从绝对总量来看,仍然没过1.5万套的“及格线”,尽管有反弹,但仍处于疲软格局。二是11月市场价格还处于下行状态,中原地产的二手房价格指数显示,11月的指数环比下跌接近4%,有加速探底的趋势。换而言之,成交量是“以价换量”换出来的,一些房源打折幅度甚至低于8折。在“一步到位”的价格推动下,买家也愿意入市。

  在卢文曦看来,当前市场还没有明确底部,加之上海地方楼市政策还不明朗,因此交易还会有拉锯。预计12月成交会延续这种不太活跃状态,价格继续在探底走势中。

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