TOD小科普③ | TOD 1.0到5.0模式的迭代升级

不久前

小编已经和大家科普了

为什么要做TOD

TOD模式的

优势是什么

难点在哪里

今天

更进一步为大家介绍

TOD项目类型有哪些

TOD的迭代升级

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TOD项目类型有哪些？

依据公共交通运输载体的差异，TOD项目规划规模、用地属性和区域影响力等方面会有较大区别。目前从国内已有的TOD项目发展情况来看，主要分为区域型TOD、城市型TOD、社区型TOD三大类型。

以商圈高铁为代表的区域型TOD

区域型TOD，指以城际铁路站点、高铁站点为中心，以区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导的混合开发模式。

此类型一般住宅属性用地比例较少，区域型TOD除了铁路站点之外，还会与单条或几条地铁线路多轨交汇，构成规模较大的区域交通运输枢纽，并集成公共服务属性。

以城市节点性商圈为代表的城市型TOD

城市型TOD，以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式，相比区域型TOD，城市型TOD范围内通常会规划有更多的商住、住宅或政策性住房用地。

纯住宅产品占比最高的社区型TOD

社区型TOD是指以地铁或轻轨的公共交通站点为中心，以商业办公、纯住宅、政策性住房、公共配套、公共服务设施为主的混合开发模式。通常只是基于公共交通的某一个支线站点进行规划。

一般社区型TOD的规划范围内纯住宅社区或政策性住房的占比会较高，住宅建筑面积占比会超过80%，商业及公建配套的业态规模在10%左右，商业规模的总体量一般在10万平方米以内。

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TOD 1.0到5.0模式的迭代升级

TOD≠地铁上盖，伴随着开发商在产品开发上的不断迭代，TOD项目的魅力正在从单纯的“地铁上盖”逐渐变得多元起来，其TOD产品就经历了数次持续进化。

图：TOD1.0到TOD4.0发展示意图

从TOD1.0的车站模式到TOD4.0的“站、城、人一体化”，TOD已成为城市国际化的重要考量，如果说过去的TOD项目更趋向于完成基于城市交通问题的解决方案，到了TOD4.0时代，则在此之上，更关注深层次人的需求的表达。

TOD1.0（轨道站点距离增值）

轨道交通刚开始普及，所谓的TOD其实就是个车站，设置最简单、最传统的生活配套商业，如地铁的地下走廊或者在地铁上盖的商业项目里有一些便利店，或者快餐店等小型店铺。

TOD2.0（土地高效复合利用增值）

在规划修建地铁时出现商业和交通相结合的意识，建造具备一定购物环境的商业场所，初步形成了较为完善的轨道上盖商业系统，地下步行街商业系统和二层步行平台系统相结合的“站城模式”。

TOD3.0（站城一体化增值）

以东京涩谷站等为代表，出现住宅、购物中心和公园相结合的开发模式，即“站城一体化”。在TOD商业综合体的开发过程中，进一步优化了垂直交通的整合，与城市建设、地产开发形成共同发展的结构，从而实现了经济、社会价值最大化的“站城一体化模式”。

TOD4.0（运营服务增值）

称为“站、城、人一体化”模式。4.0的商业模式除了传统的购物之外，它也有文化、公园、非正式的交流空间等等，都可以在这个TOD的商业项目里被满足。即城市的站点在满足移动出行、公共服务、物质消费的基础上，升级为提供“精神消费”的情感联系与寄托的新型空间。

TOD5.0（产业导入增值）

“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化全盘高阶塑造。拥有高效的综合交通枢纽能力，实现综合开发一体化，它描述了城市最新的“进化论”——在以人为主导的时代思潮里，如何在高效的城市中，构建立体生活，拥有便捷的同时，享受自然与艺术之美。

图：TOD模式 进阶图

综观国内外郊区轨交站点周边地区的开发，大致可归结为三种模式：

• TOD+新城中心：以“三高”开发为主；

• TOD+大型社区：追求卧城向职住平衡新市镇的升级；

• TOD+特色小镇：一种更为灵活、更为精致且与创新距离最近的开发模式。

图：TOD模式图

在我国，TOD模式已进入快速发展成熟的阶段，目前北京、上海、广州、杭州、深圳、重庆、成都等主要城市都制定了各自的TOD建设计划，毫无疑问，TOD模式已经成为我国一线城市未来建设的主要发展方向。

来源：集团TOD发展中心、轨道地产集团

文图：罗庆胆

编辑：戴明轩、陈偲

校对：戴明轩、唐开凯

初审：梁柱民、刘红刚

终审：毛龙

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