明年起，做好资产泡沫破灭准备？两个信号出现，房产走向逐渐清晰

中国楼市泡沫论争已久，业内专家看法不一。原央行统计司副司长盛松成曾表示，我国房产市值已超过欧美日三大经济体总和，认为泡沫极大。

判断国内房地产泡沫主要有三项指标：一是房产市值与GDP比达3.7，超出正常2-3倍，二是房产占居民家庭总资产77%，集中投资房产，三是房价收入比达15-50倍，远超国际7-8倍标准。

据资料显示，仅2022年我国GDP为121万亿元，而房地产市值高达450万亿元，两者比值达到3.7。这说明国内房地产市值规模已严重超标，不符合经济基本规律。

再看居民家庭资产配置，选择投资房产而非金融资产的占77%，持有2套以上房产的家庭比例也达到42%，这种非理性的资产配置也从侧面反映出房地产泡沫的存在。

最后，重庆、南京等城市房价收入比超过20倍，北上广深一线城市更是达到40-50倍，想要买一套90平方米的商住房，就算不吃不喝也要工作40年。可见，中国房地产泡沫确实存在，仅程度因城市而异。

最近，国内楼市出现两个信号，明年起资产泡沫或破灭：一是房地产持续调整趋势形成，商品房销量价量齐跌，新房二手房环比下滑城市创新高，二是新一轮保障房政策启动，5年内增加600万套，商品房完全市场化，房价止跌难。

从统计数据看，2022年1-10月，全国商品房销售总金额同比下降10.7%，面积也缩水16.7%。

70个大中城市中，10月份新房环比下跌城市达56个，二手房数量更多达68个，这样大范围、大幅度的下滑已是近10年首次。

资料显示，开发商负债率已过高，如中交地产达211%，阳光城166%，面临巨大债务风险，网红企业家曹德旺更认为，房价需回落至2015年前水平才合理。由此看来，平稳调控政策已难以为继，房地产市场已经进入全面调整期。

在这种大背景下，近期我国高层提出2023-2027年将新增600万套保障房的规划，这势必会抽离部分商品房购买力，加速市场化进程。

届时政府不再对房价进行管制，会使其完全按照市场规律波动。而目前市场规律就是去泡沫化和去杠杆化，只会出现持续回调。

这两个明确信号表明，调控政策已无力回天，房地产泡沫破裂在即。建议多套房东提前做好准备，适应房价回归居住属性的大趋势。北京、上海等一线城市泡沫最大，未来可能出现断崖式下跌。