【楼评】逆向购房|“老破大”居住性价比最强？

太原楼评☞| 业内视角

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导读

老破小，学区房，郊区别墅，为何是房投的“天敌”！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

千帆历尽｜购房顿悟！

买房这件事，对每个家庭都是一门必修的“学问”！

无论是在北上广深，还是五线小城，大部分家庭都要有一两处房屋，中坚力量会集中在人口密集的沿海地区。

经历商品房发展四十年的周期里，城市的房地产格局发展不同，譬如北上广深的成交中，三分之二的是二手房，新房成为补充，而在二三线城市新房仍是主力。

如何甄选购置形成了一门学问，这个学问最好的“学者、专家、老师”往往被地产商以高薪养为“智库”，更多的服务于新房营销和推广中，拿人钱财与人消灾。

大部分家庭都是在试错实践中，逐步找寻到了一条属于“逆向思维”和“顺势而为”的多套理论，支撑用于舒适居住和投资流通不同的偏重诉求。

伴随着城市发展建设和格局定型，一二线城市都有“百万套级”住房保有量沉淀基数，新房市场逐步退化，每个家庭手中的房子成为资产排列的难题，值得探寻！

到底是远离旧城区的老破小，还是紧盯城市的发展趋势？

俗语：少不入川，老不出蜀。其实每个家庭的不同阶段的诉求不同，在购房上没有绝对的最优解，只有看是否能满足自己的核心诉求——毕竟如饮水者，冷热自知。

NO. 1｜莫要迷信新房好？

1，新房是营销过度加工化的产品，是将购房者体验和心理驱动充分发挥到极致的。故而，普通人面对新房营销的时候，通常会有“情人眼里出西施”的恋爱脑。

2，新房价格体系很容易被套路，无论楼层差，楼栋差，还是户型差，在整个定价体系中往往有一个极低的单价吸引你入局后，不断加码，最后单价通常由10%+溢价。

3，同一区域新房会比老房贵是常态，是否真符合价值逻辑？比如亲贤街某小区十几层的洋房，楼龄十余年，而附近保利新盘三十多层高层，交付后是否差价缩减？

4，新房通常在交付后，有一波价值重塑的行情，也就是房价在市场流通中应该回归到什么段位，比如保利茉莉公馆在交付后就存在下行行情。

NO. 2｜莫要嫌弃老破大

老破大，通常是指楼龄20年以上的多层旧小区。

这里面有三层、四层、五层、六层等不同属性，从年限上看，确实是岁月久远，甚至流通性不足，往往沦落为出租中的主力产品。

他们往往具备周围配套齐全，生活方便，学区优质，综合居住成本极低，对于生活而言是更舒适，比如楼评君曾租住的水总小区。

这类小区中，往往存在一些“干部楼”，也就是大面积户型，是普通小户型的翻倍面积，虽岁月洗礼，但产品格局并不差于很多高层和洋房的社区。

在房地产行业内，有一种观点，户型做到足够大，舒适感就足够的强，他就像天下武功唯快不破，而地产居住中，大才是好房子的永远真理。

但是这类房子，往往处于出售流通中不符合购房主流的需求，进而单价走低，甚至成为滞销房，往往购置起来会更合适一些。

当然，敢于下手这类房子的人，往往是已经对于住房回归到原始诉求——如何实现优质的居住，他们对房屋进行甚至等值的改造，如佳地花园的别墅就类似这状态。

NO. 3｜居住优选性价比

房地产的定价体系，本质上不同的圈层生活不同的地方。

房地产的价值体现在流通，也就是供需之间的平衡状态。

学区房供小求大，价格偏离价格价高，回落回归是趋势；郊区别墅供大于求，价格甚至低于价值，伴随时间推移和城市扩展，保值增值也是有概率的。

但是，这些真的重要吗？如果为了孩子能选优质学区，为其成长伙伴的考量，这些附加值和溢价的项目入手是值得的。

但如果只是居住，当你把车停在地库，社畜型的中年人是没有多少心思享受到园林的美景和绿树林荫，主要场景就是家中。

如何优选购房：楼评君之前曾单独写过一篇，大家有兴趣可自行观看，购房选择的核心——优于家庭幸福和成长，先租后买，结合核心目标做取舍。

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