别等了，可能没有小阳春了

　　北京11月的二手房网签是1.25万套，数据反弹了，而且实时的成交也在反弹，链家的二手房库存也终于开始停止增长了，因此很多业内人士都说北京楼市已经见底了。

　　横向对比历年11月份的网签，算是历史上中等的数据，跟2019年差不多，有些中介说是今年11月是过去七年第二高的网签量，是真的，但听听就好。

　　由于网签数据的滞后性，可能包含了9月份“认房不认贷”新政的脉冲效果。

　　最近成交量的反弹，真正的原因，很明显是：

以价换量

　　卖家的大降价，换取成交量回暖。

　　我给大家看个经典的卖家调价记录：

　　“认房不认贷”之后，卖家立刻上调了10万的房价

　　半个月之后，发现没人看房，新政没有效果，又把价格调回来了

　　然后就是，一路不断下调价格，到12月把价格从高点降低了75万，降幅大约10%

　　这基本就是北京楼市卖家最近三个月的心理历程。

　　9月中旬到12月是房价加速下跌的过程，市场发现“认房不认贷”没有预期效果之后，信心崩盘。

　　现在的成交量反弹，更像是一个下跌中继，而不是见大底。

　　北京很多小区的房价，相对于今年小阳春的高点，跌了15-20%，部分优质次新也跌了10%，也有少数跌幅5%的，下跌中的分化非常明显。

　　例如大家都在转发的案例，这套望京北纬40度的两居，从春天到冬天，不到9个月，

　　跌了20%，160万不见了。

　　这样的望京次新小区，房价跌回了2016年。

　　北京只有极少数核心城区的次新没跌，但也基本没成交，真的是

　　没有成交就没有伤害。

　　所以，年底成交增加的原因是短期价格跌到位了，部分购房者出手买了低价房源，进入了新的价格平衡位置。

　　后面房价是否企稳，主要还要看政策和市场信心的恢复。如果救市政策迟迟不出来，那么必然继续下探。（我们近期会再出一篇北京房价的长周期趋势分析文章）

　　中介们急着大喊楼市见底回暖，其实是自己害自己，都见底回暖了，那就没必要出政策了，就像病人自己从病床上跳起来说自己身体蹦儿棒，那还吃什么药呀。

　　年底短期降价导致的成交量增加，很可能导致明年小阳春没了，需求提前释放了。

　　楼市为什么经常会出现小阳春？有这么几个原因

　　需求滞后的累积

　　年终奖效应

　　春节效应，六个钱包商议好支持买房

　　开发商的宣传热潮

　　正常年份，往往年末是购房淡季，春节之前买房的人很少。今年2月份的小阳春，更是累积了三个月甚至更长时间的需求，前面都在抗疫或者躺床上；另外三年疫情突然放开，大家对未来充满了信心和向往。

　　现在成交回暖，部分需求提前释放；经济不好年终奖效应也较弱，码农、金融行业都在降薪裁员，大家对未来的信心也不足，可以预计明年小阳春也会很弱。

　　另外，现在房子不好卖，很多业主舍不得割肉，都想等小阳春再高价卖出，等的人多了，就没有了，非优质房产大概率是越卖越低。

　　最后谈一下政策面。深圳放松二套首付比例是真正的大招，据说北京上海在积极申报放松限购，但目前结果看起来不太积极，从央行行长最新的发言来看也不太乐观。

　　如果积极救市的话，可以十八道金牌，一道不行再来一道，总会见效，这在历史上有过。

　　但到直到现在，北京其实一道金牌都没有。

　　工具箱里的工具很多，但拿出来的都是喇叭啊。