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南京江北下一个中心在哪?

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江北作为南京当下最有发展前景的大板块,很多人关心,同时存在的争议点也很多。其实纵贯江北,内部并非铁板一块,问题是这么多板块,未来哪里前景会更好呢?

01 整体感

由于区划管理、由于新老城区、由于铁路或道路切割等等,内部的细分也挺多的。目前来说唯一有较高整体度的区域,也就是津浦铁路到长江三桥的这一区段。这区域一方面已经完成了交通路网的构建,包括快速路网,虽然内部还有很多细枝末节的小问题,但大体上的逻辑感,贯通感已经很优秀,交通基础打的非常扎实,这对于资源的共享以及人员流动都是最佳的基础保障。



这一区段基本包含了大家日常所能听到的几乎所有重点板块,包括核中核(中央商务区)、隧道板块、政务板块、青奥板块、研创园板块、5桥板块、雨山路板块、科工园板块等等。注意这里面有不少板块的划分以及名称是地产媒体和开发商为了方便炒作而造出来的,很多时候其实没有实际意义,所谓的板块之间也存在诸多重合。只是既然平时大家都这么叫了,这里也就不花过多篇幅去说了。

02 扎实基础

这些大家熟悉的板块中,唯独没有五桥至三桥之间浦滨路沿线的这一段,早期有一些媒体或开发商会把五桥-三桥之间的区域称之为自贸区板块,但实际上自贸区的范围涉及很广,根本不是这一区域所独有的,不存在和其他板块区分的特殊点。而且实际上所谓自贸区也仅仅只覆盖了浦滨路与浦乌路之间不大的一块,并不具备代表性。总之目前这里还没有一个较为明确的、被认可的板块认知概念。



不过虽然还没有形成一个明确的板块概念,但这个板块最大的优势在于,交通的提前布局,以及研创园的底层基础。板块的开发如果从一开始就完全全新的开局,在没有人口没有就业的情况下,后续的持续推进会变得非常困难。但是五桥和三桥这片区域不仅提前完成了横江大道快速路和地铁11号线的布置,而且代表城市真正动力引擎的高端就业园区研创园也完成了规模可观的组建,并且目前还不是完成体,还在继续的扩大。高端就业带来的高端人才以及相对丰厚的收入,都给这一区域以及周边带来了较为良性的城市发展基础。



在这个基础上进行新版块的构建以及拔高就会变得相对简单很多了,只要心思不要太野,涉及过多高端金融或商办规模过大、主体建筑过高等,那么问题都不会太大。

03后发优势

一般来说在区域位置有优势的情况下,发展的越晚规划层面往往越优秀,这一点上也体现在三桥和五桥之间。根据我了解到的情况,这一区域的规划相对来说更加贴近实际。并没有将商办等拔高城市功能的体量铺的太大,在打造城市界面方面比较务实,也比较克制,同时对水系元素似乎着非常好的运用。


十里水月游船城市旅游线路:上图中蓝色断纹线条

除了在商办区旁构建一处名叫晶溪公园的湖泊绿地,充分突出区域级城市中心的地标感,也针对现有的水系沟渠,做了统一的规划和打造,甚至将来要构建一条十里水月游船的城市旅游计划,这对于区域城市人文的塑造以及城市界面的营造还是很有帮助的。

04双中心

由于这一区域也是浦口区和江北新区的的交界处,按照南京一贯的调性,也是出于共同发展的理念,那么在交界处的两侧各自打造一处中心,从而完成在三桥和五桥之间大中心的构建比较符合南京的一贯作风。因此在五桥、浦滨路、三桥、横江大道围合的这片空白区域内,构建一个跨越江北新区和浦口区的双子中心是未来可预见的一种趋势和方向,而这个中心的打造或许是一个很快的过程。

为什么说很快,一方面区域内所有限制板块发展的因素几乎不存在,没有拆迁安置问题,主交通已经落实,连地铁11号线也在建中,后面把纵向的支路与周边串联起来,这一块就成型了。



另一方面人口层面不仅丰富,种类也多样化,周边研创园带来的是就业型人口,商务型人口、即将投入使用的南农包括未来的南航国际校区还将带来可观的学生群体,同时北侧的科工园以及巩固社区也存在充沛的居住型人口。在这样一个四周都有不同类型人口结构且较为充裕的区域中,想要构建一个相对拔高一些的城市中心是相对比较容易的,而且本身江北对于这一区域的定位就是CAZ而不是CBD。



所谓CAZ大体可以理解为大型的商旅文化活动集聚区,更突出商业性和文化性,而不像CBD更多是金融的单一属性,因此和大众的日常生活有着更高的粘性与互动感。

由于没有对于地下空间过高的要求,江北一旦决定开建,其成型的速度将远远快过核中核,当然其与核中核的定位不一样,其也是未来江北可以构建的下一个真正的中心级的区域,而其他板块,要么较为偏僻,要么存在拆迁问题,中短期内大概率没有落实的条件。

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