深圳顶豪，团灭！

浓眉大眼的豪宅，也暴跌了？

很多人认为，豪宅价值板块是无坚不摧的，抗跌领涨，无视周期波动，这类房源有自己的独立行情。

但事实果真如此吗？

我只能说：覆巢之下，焉有完卵。

是的，市场的变化总是猝不及防，年初的时候还在传领涨消息的豪宅，到了下半年都蔫巴了。

01

先来看看最近关注度很高的蛇口。

上周两套半岛城邦三期的法拍房成交，竞拍过程倒是很火热，不仅没有流拍，且两套房源相比起拍价都溢价成交的。164平的2857万成交，折合单价17.4万/㎡；197平的3873万成交，折合单价19.6万/㎡。

只看这个成交是不是还行？

但前两年买了半三的朋友直接哭晕在厕所。

这么说吧，21年半三有套164的房源成交价4230万，折合单价25.79万/㎡；197的房源最高成交价也曾去到6000万，折合单价30.4万/㎡。

对标巅峰期分别跌了32%和36%。

普通人买房跌完了首付，有钱人买房直接跌没了一个上市公司。

双玺花园，据官媒报道，10月一套328平的房源以5500万元成交，但11月下旬同一户型成交价为4700万，降了800万，而且折合成交单价只有14.33万/㎡。

双玺顶复，中介疯狂在传有套房源市场价2.68亿，现在业主报1.5亿，直接降了1.3个亿。

双玺时光道，88平房源业主挂牌价1050万，低于指导价12万，折合单价只有11.93万/㎡；205平房源报价3180万，折合单价15.51万/㎡，22年4月同户型房源成交总价3580万，跌了11%。

澳城花园，89平方米的4居室，21年该房源成交总价普遍在2100万；今年2月的成交价为1820万元，单价为20.1万/㎡；但11月成交价为1650万元，总价直降170万元，单价跌破了20万元，相比高峰期最新成交价跌了20%以上。

南海玫瑰园，22年128平房源成交总价1520万，折合单价11.88万/㎡；目前同户型房源卖11xx万，折合单价不超过9.36万/㎡，跌了20.5%。

接着深圳湾。

宝能太古城，11月太古城南区62平房源以790万成交，单价12.74万/㎡。而从历史成交记录来看，这个盘的同户型房源在2021年最高时成交单价为21.77万/㎡，跌幅约41.4%。

12万的单价是什么水平？低于指导价（13.2万/㎡），且已经跌回了2017年的水平。

恒裕滨城，83平房源近期的成交价为2300万元，单价为27.7万/㎡，但高峰期成交单价曾经突破30万元。

以年初的一波成交为例，恒裕滨城大多房源的成交单价都在30万以上，227平方的房源成交价去到8550万，37.63万/㎡的单价。

深圳湾一号，深圳豪宅的扛把子，以往成交价也是30万以上的。而近期挂牌203㎡的2室2厅，报价在4500万，折合单价约22.16万/㎡。

悦府，362平豪宅挂盘6999万，价格断崖式暴跌，直接腰斩了。

三湘海尚，208平的最高成交单价上到过27万/㎡，现在只有19万/㎡，跌了30%。

君汇新天，201平4房，成交价跌至2750万左右，相比高峰期成交，跌幅高达39%。2021年年初，君汇新天201平成交价高达4500万左右。

再看宝安中心区。

熙龙湾一期，10月中旬以2300万成交了一套181平4房，折合单价12.7万/㎡；目前熙龙湾一期的在售房源中，不少挂盘价都是在12万多一平。现在的价格，距离2021年17万/㎡的高点，已经跌去了30%。

壹方玖誉，曾经单价卖到20万，现在175平户型的最新成交价已回落至13万多一平。

壹方玖誉7月成交数据

香蜜湖也没逃过。

水榭花都，三期鸣翠居10月底一套大平层在法拍市场拍卖，这套楼王位置306平的大户型，以4450万总价成交，折合单价14.5万/㎡；要知道，小区里前几个月拍出的两套法拍房，一套单价约22.5万/㎡，一套单价约19.6万/㎡。

香蜜湖熙园，9月底小区拍出一套294平的大平层，成交价3881万，折合单价约13.2万/㎡；而在去年11月份，同小区一套约280平的法拍房，以4548万总价成交，折合单价约16.2万/㎡，今年的成交价有着近20%的回调。

香蜜湖豪庭，2021年初，一套68平的3房，最终以1410万成交，单价20.74万/㎡。今年8月有69平3房报价只有950万，13.7万/㎡的单价降了33.94%。

除了上述典型的豪宅片区外，还有……

随便在社交平台一搜就能看到华侨城的降价房源。例如波托菲诺纯水岸十五期，银行评估价83折的房源，292平卖3850万，折合单价13.1万/㎡。而小区高峰期成交单价曾破20万/㎡。

网红盘华润城。今年3月市场一度小阳春，华润城一套89㎡户型房源曾以1580万元成交，单价高达17.75万/㎡；而近期华润城成交的单价，大户型单价跌到了14.87万/㎡。

02

这么多案例，难道深圳豪宅，真的扛不住了吗？

话不多说，先看图。

这是深圳中原在今年8月份统计出的数据。

统计中的下跌豪宅盘，大部分的下跌水平在10%-20%之间。

其中下滑最高的片区是华侨城片区，香山美墅两年挂盘价下滑45.9%，纯水岸下滑32%。

是不是打破了你对豪宅价格的想象？

8月至今已有三个月过去了，这期间虽然深圳楼市政策出了不少，而且有的还是特别利好豪宅产品的。

比如双拼房双证合一更多细则的执行、认房不认贷、豪宅税的取消、二套首付四成……

但有钱人似乎并不买账。

这是中原11月份统计的小区跌幅榜单，这里头不完全是豪宅。

但可以看出来，像华侨城的纯水岸四期、红树湾的瑞河耶纳；福田区有百花的国城花园、香蜜湖的香蜜湖豪庭和锦庐花园等单价较高的楼盘，同样跌幅超30%。

但凡事也不尽然。

上面的案例只是部分关注度较高的楼盘里的“笋盘”。例如香蜜湖一号、九号大院、红树西岸等高端豪宅的捡漏机会也并不多，毕竟挂牌量少，市场流通的房源有限，价格相对来说比较稳定。

但不可否认的，多数豪宅这轮都“阵亡”了。

为啥？

一是雪崩来了，经济形势的错。

别说豪宅，连茅台都跌了，经济形势不好的当下谁都逃不过。尤其是豪宅的业主们，大多数都是民营企业的老板，公司流动性危机卖个房子缓解压力。

听说某大厂近日裁员，hr直接锁天台，房贷压力太大了怕大家想不开。供应的增加，以及购买力的减少是豪宅市场降价的一大原因。

二是信心不足，市场的风向变了。

以前我们都觉得豪宅“抗跌能涨”，结果就像木桶原理一样，随着“笋盘”“法拍房”的成交，豪宅坚固的价格“木桶”被凿开了一个口子，卖家只能降价成交，信心被破坏，价格水平便逐步回落。

三是政策宽松的盘整期。

你可能要问，政策不是促成交吗？怎么还会让豪宅降价？政策乍一看利好颇大，但实际上都是有利于购房者的，豪宅税费减少了、双拼房不占名额了……结果呢？卖房又多了……再次供大于求。其实深圳正意图刺激楼市交易、活跃楼市成交，但还是得长周期逐步看效果。

四是产品力的问题。

简单来说，就是以前有些房子不值这个价，但是炒房客给他炒起来了，现在回落是必然的。

不过好产品就没这个问题，毕竟有的豪宅是真的千金难买，有的豪宅是左手倒右手，最后炒房客资金链断裂了，法拍的时候大家才发现小区的多数房源根本没人住过……

有人说，上帝还是公平的，收割完刚需，收割完改善，开始收割富人了。

但要我说，豪宅产品的价值是存在的，至于啥时候会涨回来，人民币涨回来的时候，估计就不远了。

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文 | 村长♂