案说合同法 | 出卖人无权处分，买受人不成立善意取得，房屋无法过户

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【裁判要旨】

1. 对于涉及无权处分的买卖合同，审查物权变动要考虑“基础法律关系+物权变动公示”二层次问题，并分别适用合同法规范与物权法规范。

2.买卖合同涉及无权处分的案件可以应用“三步审查法”：第一步：查合同效力。以无权处分为由主张买卖合同无效不予支持，但其他涉及合同效力的问题不容回避。第二步：查无权处分。要对共有人是否知情、是否同意进行审查，重视证明责任问题。第三步：查善意取得。如果无权处分成立，则要对买受人是否构成善意取得进行审查，审查重点是买受人是否构成善意和交易价格是否合理。

【法律关系图】

【诉讼主体】

上诉人（原审原告）倪×1。

上诉人（原审原告）王×1。

被上诉人（原审被告）李×1。

被上诉人（原审被告）吴×1。

原审第三人谢×1。

【基本案情】

上诉人倪×1、王×1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院 （2014）东民初字第****号 民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

【原告倪×1、王×1请求】

2014年6月，倪×1、王×1起诉至原审法院称：2002年，谢×1购买了位于北京市东城区×××1号院的8套住房，其中包括诉争房屋。2004年，谢×1以转按揭的方式按原购买价格，将诉争房屋及其他3套房屋转让给李×1。2009年，李×1见房价突涨，便决定出让其已购买的上述房屋。谢×1将倪×1介绍给李×1后，倪×1与李×1达成了由倪×1以每平方米人民币20000元，即总计房价款人民币1937400元的价格受让诉争房屋的口头房屋买卖合同。同时，因李×1长期居住在国外，故将收取房价款的具体事务委托给了谢×1。我们购得诉争房屋后，于2009年7月入住诉争房屋至今。关于购房款的支付情况，2009年6月，王×1将500000元房款交给了谢×1之子谢×，受李×1的指令，谢×将该款打入了甲公司法定代表人陈某在上海市工商银行古北新区支行开立的个人账户卡内；2010年1月7日，王×1将400000元房款打入谢×1的银行账户内；2010年4月27日、10月17日，倪×1分别将房款500000元、350000元给付了谢×1家的保姆唐×，唐×将上述房款转交给谢×1；2010年10月26日，倪×1将200000元房款交予谢×1。我们先后共给付购房款人民币1950000元后，多次催促谢×1转告李×1尽快到国内办理诉争房屋的过户手续，但李×1至今采取各种方式迟迟不予配合。故我们起诉要求李×1、吴×1继续履行房屋买卖合同，于判决生效后协助我们将诉争房屋的所有权转移登记至我们名下。

【被告李×1辩称】

第一，对于诉争房屋，我从未与倪×1、王×1订立过书面或口头的房屋买卖合同。第二，我从未口头或书面委托过谢×1出卖诉争房屋。第三，对于倪×1、王×1称2009年7月入住诉争房屋，我并不知情，因谢×1是原始的购房人，该房屋钥匙一直在谢×1手中，谢×1没有向我交过钥匙。第四，我对于倪×1、王×1的付款情况不知情。综上，我不同意倪×1、王×1的诉讼请求。

【被告吴×1辩称】

第一，诉争房屋系李×1和我共同所有，李×1和我取得产权至今未进行过授权和处置。第二，倪×1、王×1所述不属实，本案系倪×1、王×1滥用诉权提起的诉讼。我国有明确的法律规定，对房地产交易应当采取书面的方式，各方对此应当有足够的认知能力。2007年，北京市实行网上签约，双方采用口头方式订立房屋买卖合同违反法律规定。退一步讲，假设双方存在口头协议，也应该符合几个条件，即双方有合理的信任基础、交易应当符合日常经验及逻辑法则、交易应当符合双方的实际履行情况。而本案中，双方是没有信任基础的，倪×1、王×1所称的协议均是口头协议，委托谢×1卖房的委托书都是口头授权，房款支付均是现金形式，有数个收款人，却没有一分钱支付给了李×1。在倪×1、王×1所称的口头协议达成后，倪×1、王×1不着急办证，而李×1也不着急收取房款，全都终止了后续履行。故我认为，倪×1、王×1所称的口头协议显而易见是虚假的。各方既没有达成口头协议，也没有进行房屋交易的实际买卖行为。另外，倪×1、王×1的诉讼请求已超过2年诉讼时效。综上，我不同意倪×1、王×1的诉讼请求。

【第三人谢×1述称】

李×1购买了我位于北京市东城区×××1号院的4套房产，其中包括本案诉争房屋。之后，李×1及陈某就去了上海，将有关房屋出租、买家具等事项全都委托给了我。李×1开始对我表示过，上述4套房屋都不能出卖，当时只允许出租。后来房价上涨，李×1开始考虑卖房。李×1表示先卖3套，其中包括本案诉争房屋。我在2009年找到倪×1，之后按照当时的最高单价每平方米20000元成交的，李×1表示同意此价格。李×1之后去了台湾。后陈某及其秘书祝×给我打电话，表示让倪×1、王×1先付首付款500000元，收到该笔首付款后准备签书面合同。我的儿子谢×将倪×1支付的500000元房款打入了陈某在中国工商银行上海古北新区支行的个人账户内。之后，王×1又向我支付了400000元。王×1表示想尽快交易并签订合同，但因为当时李×1、陈某都不在大陆，无法办理。后来该400000元款项也没有打给李×1。两三年后，李×1回到大陆，李×1想将房屋涨价，但我表示不同意，要求按照当时的约定交易。后协商不成，我也就没有再给付李×1其余房款，李×1、陈某表示将剩余房款先放在我这里。综上，倪×1、王×1所述属实，我同意倪×1、王×1的诉讼请求。

【一审查明】

经审理查明：倪×1及王×1系夫妻关系，二人于1991年结婚。李×1及吴×1系夫妻关系，二人于1977年结婚。

诉争房屋位于北京市东城区×××1号院7号楼906号，原由谢×1购买，后经变更购房人，由李×1购买。李×1于2004年3月31日与该房屋的开发商北京当代鸿运房地产经营开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款为人民币875859元。2005年10月，诉争房屋登记至李×1名下，建筑面积为96.87平方米。

王×1曾向原审法院提起所有权确认之诉，后撤回该案起诉。在该案中，王×1曾申请证人谢×、祝×、唐×、邹×出庭作证。谢×作证称：李×1曾答应将诉争房屋卖与倪×1、王×1，当时未签订书面房屋买卖合同，李×1将出售房屋一事委托给谢×的母亲谢×1了；倪×1、王×1向李×1支付了购房款500000元，陈某口头委托给谢×代收的，后谢×又汇给了陈某；陈某系李×1在大陆公司的总经理。祝×作证称：其是甲公司上海分公司员工，是陈某、李×1的秘书及办公室主任；李×1曾想出售房屋，谢×1就介绍了倪×1来买房子；2009年夏天，李×1在与祝×谈工作的时候，提到将房屋卖与谢×1的朋友了，500000元房款也打到了陈某的账户了，后来陈某也把该500000元给了李×1了；2009年以后，李×1就没有再回过国；2012年，李×1回国，因房屋涨价，又想否认此事；祝×于2013年底因公司裁员离开了该公司。唐×作证称：其为谢×1家的保姆，2009年上半年，李×1想处理其购买的几套房屋，诉争房屋就卖与倪×1了；第一笔房款500000元打给了谢×；第二笔房款400000元打给了谢×1；第三笔房款500000元及第四笔房款350000元都是倪×1给的，是唐×经手的；之后，唐×将收到的款项都给了谢×1，也替谢×1写了收条。邹×作证称：其与倪×1、王×1系朋友关系，倪×1曾告诉过邹×，称他于2009年买房了，地点在东直门附近，其他事情不清楚。李×1、吴×1对上述证人证言无不予认可，认为证人与本案均有利害关系，将巨款交给保姆亦不符合常理。谢×1对上述证人证言均认可。

原审法院审理中，倪×1、王×1称，其二人于2009年与李×1就诉争房屋订立有口头形式的买卖合同，并要求李×1、吴×1协助办理所有权转移登记手续。倪×1、王×1为证明其主张，提供如下证据：1、2009年6月20日起的物业费发票，供暖费发票等，证明其二人于2009年6月即入住了诉争房屋；2、银行交易记录、收费回单，证明王×1于2010年1月7日向谢×1汇款人民币400000元；3、收条4张，分别证明谢×1之子谢×于2009年6月10日收到倪×1购房款500000元，谢×1家保姆唐×于2010年4月27日代谢×1收到倪×1购房款500000元、于2010年10月17日代谢×1收到倪×1购房款350000元，谢×1于2010年10月26日收到倪×1购房款200000元；倪×1、王×1称，上述收条中的相应款项均系以现金方式支付。李×1、吴×1对物业费发票等证据真实性认可，但对倪×1、王×1入住情况并不知情；李×1、吴×1对银行交易记录真实性认可，但证明目的不认可，认为虽有王×1向谢×1汇款400000元的事实，但并不能体现为何付款；李×1、吴×1对4份收条的真实性、证明目的均不认可，认为现金不符合购房的交易形式，且收款人均与谢×1有关，具有倾向性，若上述现金支付情况属实，倪×1、王×1也应提供现金的来源。倪×1、王×1表示，因平时在家中就存放大量现金，故无法提供上述现金相对应的银行取款凭证等来源。谢×1对倪×1、王×1的上述证据真实性均认可，并称上述款项现仍存放于谢×1处。

谢×1称李×1口头委托谢×1出售诉争房屋。对此，李×1、吴×1不予认可，同时称李×1从未委托过谢×1出售诉争房屋。

关于倪×1、王×1及谢×1所称于2009年7月左右向陈某在中国工商银行上海市古北新区支行开立的银行账户汇款一笔人民币500000元一节，原审法院调取陈某在该支行的银行账户从开户至2014年12月21日的交易明细（账号分别为×××、×××），未发现上述款项的交易记录。倪×1、王×1、谢×1表示无法提供陈某的其他账户信息，亦无法提供汇出该笔500000元的银行账户信息。原审法院根据倪×1、王×1及谢×1提供的陈某的联系方式及地址，亦无法与陈某取得联系。

【一审认为】

原审法院经审理认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，倪×1、王×1称与李×1曾订立口头形式的房屋买卖合同，而谢×1为李×1售房事宜的代理人，且倪×1、王×1已支付完毕所有购房款，但李×1对此均不予认可。根据本案查明的事实，倪×1、王×1所称其所支付的购房款均未直接支付给李×1，亦无证据证明李×1曾收到过倪×1、王×1支付的购房款。倪×1、王×1及谢×1未提供翔实有效的证据证明谢×1就售房事宜曾得到过李×1的授权，倪×1、王×1亦没有提供翔实有效的证据证明其与李×1之间的房屋买卖合同关系已成立。故，倪×1、王×1要求李×1、吴×1办理诉争房屋所有权转移登记的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。

【一审查明】

据此，原审法院于2015年5月判决：驳回倪×1、王×1的诉讼请求。

【上诉请求】

判决后，倪×1、王×1不服，以原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律不当为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判支持其诉讼请求。其上诉理由为：第一，原审法院在审理中规避了谢×1在买卖过程中行为的性质和作用，认定事实不清；第二，房屋买卖合同关系成立，买卖合同应当依法履行，倪×1、王×1的权益应当受到保护，原审法院判决否认了本案合同效力，有悖法律规定。

李×1、吴×1同意原审判决。

谢×1不同意原审判决。

【二审查明】

本院审理中，谢×1确认收到倪×1、王×1交付的购房款共计195万元，认可倪×1、王×1所述的交款情况。谢×1称：李×1生病了，委托陈某处理；谢×1提出付了50万，倪×1要求签合同，陈某让王×1提供身份证影印件；此时，钥匙已经移交完毕，倪×1已经入住并交纳了物业费；一直催陈某签约，陈某说李×1出国了，一切签约收款事宜都要等李×1回来；谢×1无法找到李×1；谢×1与李×1多年关系很好，对李×1非常信任。李×1当时同意以1937400元的价格出售诉争房屋；就诉争房屋出售给给倪×1一事，吴×1不知情；谢×1在一审中主张诉争房屋为李×1和吴×1夫妻财产共有，吴×1才加入诉讼，吴×1最初不是被告。

李×1称其没有出售诉争房屋。

吴×1称对谢×1出售诉争房屋的事情并不知情。

李×1称其与陈某是朋友关系，李×1在大陆没有公司。谢×1称，李×1在上海有上海霸狮腾公司，但是他是隐名的股东，对外是陈某做董事。

谢×1申请我院调取陈某在中国工商银行上海市古北新区支行开立的、目前已经注销的个人账户，以查明50万元房款的收款情况。

上述事实，有当事人的陈述、房屋档案、银行交易记录等证据在案为证。

【二审认为】

本院认为：倪×1、王×1要求李×1、吴×1办理诉争房屋所有权转移登记手续，以双方之间存在房屋买卖合同关系为请求权基础。其诉讼请求旨在实现物权变动，涉及两个层次问题，既需要作为基础法律关系的合同成立并有效，又需要出卖人有权处分。

关于第一层次的问题，倪×1、王×1主张双方之间的房屋买卖合同成立，有责任提供证据证明该主张。本案中不存在书面的合同，审查的重点在于倪×1、王×1所称与李×1曾订立口头形式的房屋买卖合同是否能否得到证实。口头合同不存在有形载体，只能通过间接事实予以推理证实。为证实口头合同成立这一直接事实，倪×1、王×1所主张的间接事实主要包括其已支付全部购房款，以及谢×1作为李×1的代理人办理售房事宜。首先，就合同成立方式，倪×1、王×1主张谢×1是李×1的代理人，但未能提供证据证明谢×1就出售诉争房屋相关事宜获得了李×1的授权。即使存在所谓的代理行为，谢×1出售李×1所有的诉争房屋亦属于无权代理，无权代理的效力还取决于是否构成表见代理。对此，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。显然，本案中不存在任何情形使得倪×1、王×1有理由相信谢×1有出售房屋的代理权。其次，就合同内容，合同中的意思表示应当具有若干要素。对此，《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。即使是口头合同，亦应当具备合同主要内容。本案中对于房屋价款的数额来源于倪×1、王×1和谢×1的陈述，没有任何证据证明李×1本人对此予以认可或者授权谢×1商定房屋价款，故房屋价款这一最主要的合同要素难以确定。再次，倪×1、王×1主张的已付购房款均指向谢×1，并未直接支付给李×1；倪×1、王×1主张其中50万元通过谢×1转交给陈某，但无任何证据证明陈某获得李×1的任何授权，故不论倪×1、王×1主张的支付购房款的事实是否得以证实，其主张的事实本身就无法与李×1形成关联性，故无法以支付全部购房款的主张推理出合同成立的事实。综上，倪×1、王×1难以证明其与李×1之间就诉争房屋成立房屋买卖合同关系。

关于第二层次的问题，即使房屋买卖合同成立并有效，因诉争房屋购买于李×1与吴×1婚姻关系存续期间，属于二人的共同财产，故出卖人李×1必须有权处分诉争房屋，才发生物权转移的效果。对此，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。从各方当事人陈述来看，倪×1、王×1和谢×1均未在房屋交易过程中见过吴×1，而且谢×1作为所谓的代理人，亦称不让吴×1知道房屋交易的情况。诉争房屋作为李×1与吴×1的夫妻共同财产，在交易过程中必须征得吴×1的同意，而吴×1对此并不知情。因此，假定房屋买卖合同成立，李×1亦属于无权处分。

综上，倪×1、王×1主张的其与李×1之间的房屋买卖合同关系已经成立的事实难以被证实；且假定合同成立，该合同亦因吴×1不知情而不能履行。原审法院依法驳回倪×1、王×1要求李×1、吴×1办理诉争房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，依据充分，本院予以维持。另，谢×1申请我院调取陈某在已经注销的个人账户，以查明50万元房款的收款情况。如前所述，即使能够证明陈某收到50万元的款项，亦远远不足以证明李×1与倪×1、王×1就诉争房屋成立了买卖合同关系；退一步讲，合同假使成立，亦因无权处分而履行不能。因此，谢×1申请调取的事项与本案事实认定无关，亦不能影响到本案的裁判结果，本院不予准许。据此，倪×1、王×1的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

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