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青岛这个板块已经跌回2013!

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在青岛楼市,很多投资客对这个板块都很熟悉,而且朗朗上口。说不定,你就在这个板块买过房子。

今天,咱们聊的就是胶州少海板块

20年前,少海,是一片滩涂、荒地,人烟稀少。到2004年,胶州市为完善城市防洪功能,在东部盐碱地兴建东部滞洪区工程;后按照“给洪水以出路,变荒滩为宝地”的思路,以少海为核心,打造出一片亲水生态新城。

自此,少海周边有了新噱头和宏伟规划:集景观居住、休闲娱乐、商务活动为一体的高档休闲旅游区。

01 投资客的“坟地”

胶州少海的杀手锏,其实就是两个泄洪湖,呈南北方向,最南到青兰高速,西侧到站前大道,东侧到大沽河,北侧到河西屯社区附近。



2013年,对少海来说,很关键。这一年,少海被评为国家级湿地公园。众多知名开发商蜂拥而至,陆续圈地开发,一个接一个的楼盘拔地而起。

到2016年的时候,新城、保利、中海、协信等全国性房企扎堆了。加上之前的宝龙、中信、中洲等,还有本地房企的楼盘,一片投资热土形成了。

聊少海楼市,绕不开的知名别墅大盘,必须是中信森林湖。十几年前,中信便挺身而出,把少海比较好的位置拿了下来,开发了别墅群。

起初,胶州本地人根本不认可这个少海板块,胶州当地有钱人喜欢的是绿城,喜欢在胶州市政府周边买房,没有理由。

于是,中信从青岛市区,从外地搞了一些客户过来,就是投资客和养老群体。首期交付后,入住率很低,还发生了海水(少海湖)倒灌问题。



等到2016年前后,森林湖的别墅卖16000元/平,还是能成功忽悠到不少购房者。杀手锏无外乎就是:超低容积率,纯别墅区,圆你的院子梦、别墅梦、独门独户梦、有天有地、负氧离子充足……

现在看,真是坑了不少投资客。十年的时间,不但没有增值,反而还降价了。最新数据显示,中信森林湖的联排别墅成交价只有12000多元(单价)。



这是多么痛的领悟:郊区别墅最好别碰。

中信森林湖别墅尚且如此,更不用说其他楼盘的洋房、小高和高层产品了。冷的不要不要……

曾经少海新房(普通住宅)价格最高到了14000元/平,现在二手房都可以五千多、六千元成交,比比皆是。比如,新城玺樾,非常典型。



热销那会,新城玺樾住宅卖到一万二,现在二手房成交5000多元(这是真实成交价,不是挂牌价,挂牌价基本无意义)。

5000多元是什么概念?2013年前后,少海某楼盘的价格就是5000元。整整跌回到十年前了。一点不夸张。

02 短板从未补齐

这么多年,胶州少海板块都没有熬出来。有点悲凉的感觉。一茬一茬的购房者、投资客,前仆后继地被套在这里。

有人,买了别墅,有人买了公寓,还有人买洋房、高层。总之,都套上了。少海,很美,但人气不足,各小区入住率都很低。房价腰斩,凄惨不已。

每一个去过少海的朋友都会说,风景秀丽,生态不错!就是没人,有点凄凉。

所谓的生态,就是湿地公园,湖边沿岸建的东湖公园、荷花池等景观;东侧大沽河,大沽河博物馆、宝龙美术馆。

挺可惜的,宝龙搞的空姐公寓,更是让人唏嘘,新机场的概念玩的真不赖。现在,半价都没人要。

聊到如此压抑的话题,大家有没有这样的感觉:少海房价是不是太低了?为何会这样?

去年,有位读者曾就这个话题,给小编留言说:1、死水人工湖,水质污染挺厉害的。夏天蚊虫超多,纱窗蚊帐都挡不住。冬天北风一吹,温度比市里低2度。2、航道下,航班正常后,空气污染也严重,还有轻微噪声。3,只有环湖路,交通不方便,公交车也非常少。4、配套跟不上,买菜,上学,出行都不方便。

本人觉得,这位朋友分析的已经很到位了。一个板块,想真正崛起,必须要考虑到留住人的方方面面。

好的学校、好的商业配套、好的医疗、交通等等。只有生态资源,终究是个景区!

来看看胶州新城区,当地改善首选之地,瑞华学校、三里河公园、胶州市政府、利群、宝龙广场、龙湖天街……这部分客群,往西买房,顶多到海尔大道。



海尔大道再往东,过了站前大道,才是少海,当地改善排斥的很。这个因素,同样适合胶州上合楼市,也是被当地改善排斥。

回到少海本身的配套和发展上看,确实没有“挺”起来,没有好学校,没有正儿八经的商业配套,地铁8号线支线独木难支啊!

更可怕的是还有一些负能量不断袭来。比如,日益严重的站前大道噪音问题;航道问题,等等。



那青岛投资客呢,前些年好忽悠的时候,真有青岛购房者过来买房,但是几乎都没赚到钱,相反被套牢了,口口相传,谁还敢……

而且从地理位置上说,买城阳和高新区,至少是主城区。加上房价哗哗下跌,少海楼市雪上加霜了。

03默默地也挺好

让人遗憾的是,过去几年,包括未来几年,少海板块并没有太好的政策发力点。这也导致,板块内很多楼盘疯狂特价,去库存,毫无“战斗力”。有些开发商甚至逃之夭夭,比如臭名昭著的协信。

从一些公开的报道看,少海板块很难有质变了。今年6月份,关系胶州未来发展方向的一个重要规划出炉——青岛胶州市市域及中心城区2021-2035空间布局规划。

文中提到:

一核引领:以上合示范区核心区引领全市发展。

一轴保育:保育大沽河生态中轴。

三区联动:建设胶东临空经济示范区、品质城市示范区、乡村振兴齐鲁样板示范区。

五廊辐射:以主城区为中心,形成青潍、青烟威、青东、青日、青临五条辐射廊道,带动全域发展。



毫无疑问,胶州发力点在上合示范区。少海呢,算是紧挨着大沽河生态中轴吧。紧挨着新城区、离上合也不远,往北紧挨着空港板块,热点不再,热度不再。



聊到这里,你是否认同这个观点:当风吹过,一切安静下来,现在的5000—7000元,就是少海房价的真实水平。

这个价格,对很多刚需来说,已经比较友好了。总比当年一万二三,要轻松很多吧。

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