孙宏斌的白衣骑士扛不住了

　　作者：狗蛋本蛋

　　来源：风声声（ID：fangshi488）

　　壹

　　中指院数据显示，今年前11个月只有16家房企销售额过千亿，同比去年减少了3家。这是全口径数据，如果按权益销售额算，那千亿房企就更少了：

　　只有9家。

　　也是同比减少3家。

　　2021年同期，全口径销售额超千亿的房企有35家，权益额超千亿的有22家，数量达到历史巅峰。从2021年往前倒三年，同期千亿房企数量都领先今年。

　　数量拦腰斩，充分证明了两年来地产行业的凄凄惨惨。

　　曾经的碧万恒融只有万科还在前四，碧桂园掉出前五，融创掉出前十，恒大掉出前二十。

　　其中，融创以456.2亿销售额排在权益榜第19位。

　　有意思的是，路劲在第18位。

　　狗蛋开玩笑说，路劲和融创上一次离得这么近还是17年前。那时候融创的兄弟顺驰不顺，还没长成接盘侠的孙宏斌急需一个接盘侠，有人给介绍了港商单伟豹。

　　老孙和豹哥相见恨晚，没多久10几个小目标的生意就谈下来了。

　　2006年路劲基建以12.8亿代价收购顺驰55%的股权，2007年初又以13.1亿港元增持39.74%，最终路劲持股顺驰比例接近95%。

　　孙宏斌告诉豹哥：我相信这会是你这辈子做得最合适的投资。

　　有史料记载，签完协议后孙宏斌回到公司跟小伙伴们说了一句：

单伟豹和我们一样，想把顺驰做到全国第一！

　　因为接盘顺驰，单伟豹和路劲在内地地产圈声名鹊起。在这之前，路劲的威名主要流传于交通圈。

　　上世纪90年代中期，单伟豹父亲创办的惠记，联合美国国际集团创办路劲基建，专做内地收费公路业务，并于1996年在港上市。目前路劲基建前二大股东为惠记及国企深业集团。

　　路劲（ROAD KING）的名字很好地诠释了自个的发家史。

　　后来不甘于只做个“收过路费的”，单伟豹尝试拓展地产开发业务，不过直到接盘顺驰，路劲基建才得以大举进军国内房地产领域。

　　之后一直是“路+房”两条腿走路。

　　最近，路劲决定把“路”摘了，卖掉所持有的内地4条高速公路的权益，总里程约276公里。

　　今年上半年，尽管收入有所下滑，这四条公路还是给路劲贡献了12.86亿元路费，净利润约2亿元。四条公路平均还有近13年的收费权限。

　　同期，路劲房开及投资业务亏损约4.3亿港元。

　　贰

　　公路收费能提供稳定现金流，反观地产业务，则不断蚕食利润。去“路”留“房”的操作让股民很不理解：

　　没了ROAD的KING拿什么WIN呢？

　　出清国内公路后，路劲还持有印尼4条收费高速公路。

　　按照一些投资者的畅想，路劲未来应该重新聚焦公路业务，而逐渐收缩地产业务。

　　有一种观点认为，路劲抛路代表路劲选择了房地产。

　　狗蛋说，此举更像是被动防御。

　　卖路收益中的8.32亿港元，将被用来偿还卖方及其附属公司的债务。可以理解为，在替地产业务填坑。

　　另一方面，公路收费效益呈现下滑趋势，路劲国内4条公路上半年日均混合车流量同比提升27%，路费收入同比却降了7%。

　　因为增加的主要是客车车流量，而受经济大环境影响，收费较高的货车车流量少了。

　　抛路可以提前割肉变现，同时救济地产业务。

　　今年1-11月，路劲新增土地货值为60.6亿（克而瑞数据），排在百强榜第95位，和自身销售额规模严重不对等。这表明路劲在收缩。

　　两个多月前，路劲现任掌门单伟彪也对外说了，未来两年，路劲会做缩表。

　　单伟彪是单伟豹胞弟，是房企大佬中最会打桥牌的，专业桥牌选手中最有钱的。

　　不久前的杭州亚运会上，单伟豹率领中国香港队打败印度队，拿了桥牌男子团体赛冠军。

　　关于如何取胜，这位冠军选手很有心得，他说“桥牌有概率性，一副牌不一定赢，每副牌都按最后的技术打，长期一定赢”。

　　他觉得做地产和打桥牌的玩法也差不多：不是每次拿地都能赢，每次把成本、策略想清楚，长期一定是赢的。

　　桥牌也被称作“智者的游戏”。

　　不过现阶段，任何技巧显然都不顶用了。隔壁万科老王说，在政策调整得好的前提下，行业或许三五年能喘过气。

　　单伟彪2021年预测行业会有两到三年苦日子，今年初他改口了，觉得现实比预估还要严重。

　　不过相比起在内地圈路收费，路劲还是更看好圈地卖房。在单伟彪认看来，房地产市场长期还有10万亿左右的容量，有足够的空间让很多人生存。

　　“要是能熬过三年，路劲就会成为一家非常健康的公司。”

　　11月30日，穆迪把路劲基建的公司家族评级从B2下调到B3，将路劲融资平台所发行票据的有支持高级无抵押评级从“B2”下调至“Caa1”。

　　穆迪认为未来一年半内，路劲销售疲软，流动性缓冲和财务灵活性会不断下降。

　　相较公司家族评级，路劲高级无抵押债务评级被下调得更狠，主要是因为卖了那四条路，穆迪觉得，这会减少信用多元化带来的效益。

　　路劲不像内地房企那么激进，也不像传统港企那么保守，但同在汹涌的海面搏击，都逃不过大浪打头。

　　去年开始，路劲基建止盈转亏，去年归母净亏4.95亿港元，今年上半年亏损继续扩大，归母净亏12.2亿港元，相较去年同期下滑超过：

　　1500%。

　　叁

　　当年接盘顺驰时，单伟豹一开始很开心，没多久后悔了，发现收购存在很多暗藏问题。

　　然后又很开心，因为2007年地价房价飙涨。接着又很后悔，因为2008年金融危机来了。再接着又很开心，金融危机过了又一轮飙涨。

　　在豹哥心情反复横跳之间，内地房地产螺旋式上涨的行情滋润了一大批人，不管保守还是激进都赚到钱了。

　　而如今不管保守的还是激进的，曾经接盘的还是曾经被盘的，都走到了要么上岸要么下坠的历史性节点。

　　路劲的缩表动作可能要延续到2025年，单伟彪说这个决定对内部员工来说不是好消息，但公司得不得不这么做。

　　狗蛋说，对路劲的业主而言也不是好消息。

　　北京路劲御和府C区业主反映，小区侧门严重简配，他们对比了御和府的A、B、D区，发现只有C区侧门是简易栅栏门，其它的都做了石墙。

　　D区业主也不满意，说他们人数最多但是大门最小。有个D区业主是这么形容的：

看看D区的大门，路过不注意都看不到的那种，一不小心走过头了。

　　别问为什么三过家门而不入，因为没看到门。

　　A区也有A区的眼泪，比如绿化缩水、沥青路面积过多、地库渗水等等。

　　A区业主吐槽的精装质量问题，C区的业主也体验到了。一个业主发笔记自嘲：全屋一共也就三十个问题，最严重的不过是空鼓和地板没铺全这个层次的。有业主墙斜了一公分，相比之下，验房师说我们这都不算问题。

　　还得是比惨，可以让痛苦减半。

　　因为嫌弃精装质量，有业主直接把房子拆成了毛坯，在拆除过程中业主发现很多地砖都可以整块拆掉：

终于知道为什么会空鼓了。

　　业主po出上图表示，三个插板都长得很不服气的样子。

　　A、B、C、D四区有相似的痛苦，也有不同的烦恼，B区业主没挑大门侧门的毛病，但他们发现，有一栋楼没办法直接进入地下车库。

　　根据业主的说法，买房时没被告知相关不利因素。

　　大家都很感谢路劲给了刺激的收房体验，同时一起劝要买路劲公园和御的网友慎重。

　　公园和御原本是旭辉和路劲联合开发，今年9月路劲收购了旭辉所持股权。

　　看了御和府业主的收房体验，一个了解过公园和御的网友说：之前因为旭辉暴雷不敢买，现在换成路劲更不敢买了。

　　KING不想成为历史节点的代价，这位网友不想成为KING的代价。

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