放开限价！它会刷新白鹅潭江景豪宅的价格天花板吗？

最近冲浪发现，娱乐圈“一姐”刘诗诗有剧上新，粉丝和路人都锣鼓喧天乐开了花。

凑热闹一看，竟是因为“佛系一姐”终于营业了才让人如此“喜极而涕”。

地产人一联想，不禁想到荔湾，也因多方面“佛系”而常遭龃龉，但今年！其热度高到无法忽视，尤其是近期的土拍名单，两宗地都集中在白鹅潭片区。

“让世界重回白鹅潭”终于又要“营业”了？

正巧前几天，其中一宗——东沙国际商贸港地块挂牌出让，起始价约82.8亿，起拍楼面价约2.57万/㎡。

△荔湾区东沙国际商贸港效果图

上一次的高总价挂牌，还是封顶摇号过百亿的海珠上涌果树地块，而荔湾这块地，采用的是“价高者得”原则，不知道会不会引起疯狂竞价呢？

毕竟地块在逐渐兑现的白鹅潭片区内，重点是配套超能打！如坐拥一线江景资源、地铁上盖、周边将新增4所幼小初高学校。

事不宜迟，今天我们也来像打开新剧般，“审判”一下白鹅潭这块地。

处白鹅潭东南部

地块综合素质很好

东沙国际商贸港地块位于白鹅潭商务区东南部，总用地面积约8万㎡，建筑面积32.2万㎡，是今年第四批次土拍中建面最大的一块出让地。

该地块由5宗小地块组成，其中AF060617、610是二类居住用地。

从我们最新的航拍图来看，住宅地块目前作为临时停车场所在用，大片的树木还没有夷平。

△纯住宅地块现状，图源：广州PLUS

纯住宅地块隔壁是广州幸福湾、广船三期用地。

广船三期和不远处的二期都建设起来的话，该地块北向、东向望江视野基本上会受影响，大概仅有部分高层东面可见缝插针可望江。地块南向目前没有高建筑遮挡。

另外的三宗地，是在今年9月的调控规划中，由科研、行政办公用地调整为商住用地等用途——

712、720地块是商住用地，715则是商住用地兼容交通场站用地，都在国际药展贸中心（也即健康港星河COCO Park）以东，地处珠江边，坐拥一线滨江资源，自然景观非常好。

交通上，东沙国际商贸港地块现在还没有地铁直达，需要在广佛线鹤洞站，或8号线宝岗大道站转公交车前往，但地块距离即将建成的大环线10号线东沙站非常近。

另外，商住地块直线距离2km范围内还有在建的快车22号线南漖站，将来两条地铁线通车运营后，搭配地块规划的交通站场，公共交通出行相当方便。

驾车的话，可以通过健安路和翠园路分别进入芳村大道、东新高速、广州环城高速等主干线，道路四通八达，去哪都不是问题。

至于其他的周边配套，东区国际商贸港地块是荔湾白鹅潭医药港健康产业组团之一。

按规划，片区内会打造多个地标级建筑，譬如已投入使用的健康方舟、星河COCO Park商业中心，计划今年竣工的黄沙水产新市场。

也就是说，未来片区内的产业、医疗、购物等功能将实现一条龙服务，居住环境很好。

教育方面，此前规划显示，地块周边将增设6班幼儿园、12班幼儿园、24班小学、45班完全中学（30班高中、15班初中）各一所，覆盖小孩成长的幼小初高阶段，教育配套也很能打。

综合来看，东区国际商贸港地块地处医药港健康产业组团，综合素质很强，交通、医疗、教育、生活娱乐等综配套都很亮眼，不过教育方面，因是连片规划发展，部分阶段的学校可能还需要些时间等兑现。

产品并不难猜

滨江豪宅预定

至于地块要打造什么产品，从其地理位置及之前的规划来看，不难猜。

根据规划，东沙国际商贸港对标世界级港湾码头，将打造成医药健康产业创新示范区、高端滨水休闲旅游体验地、滨江宜居城等大型城市综合体，片区内以公共功能和开敞空间为主。

其中的610、617纯住宅地块属二线望江区域，视线多被遮挡，推测会以刚需+刚改产品为主。

价格的话，大概可参考的是附近的在售楼盘珠江广钢花城，主推建面约67-114㎡，近期价格在4.3万/㎡上下。

商住地块712、715、720附近是滨水空间，目前地块上的成片林地会被大面积的水域取代，还将建设水上巴士站、水中浮台、登岛泊位等。

△712、715、720地块现状，图源：广州PLUS

△片区规划示意图

712、715、720地块东侧坐拥一线无遮挡江景资源，这么好的自然景观和规划，想必未来肯定会打造望江大平层豪宅、洋房。

像地块紧邻的新盘广州幸福湾，就主打望江大平层，目前在售建面约255-285㎡高端改善产品，均价约9万/㎡。（数据来源：中指院）

再远一点，同样有江景资源的广州滨江上都，主推建面约109-155㎡改善户型，在售均价约8.4万/㎡，最高成交约9.4万/㎡。（数据来源：中指院）

至于二手方面，地块周边的二手房主要是广钢和广船片区，楼龄较新的小区挂牌价大多在3-5字头，且基本都没有江景。

相比之下，滨江三宗地块的住宅，将来亮相后预测也会在9字头，说不定还会冲刺10万/平方米。不过，产品如何与近邻广州幸福湾做出差异化蓄客，也将会是一个挑战。

最后，我很好奇，这块地会被谁收入囊中。

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