11月一手市场：二手优质盘源增加+业主降价，导致新房需求外溢，11月成交回落

11月广州新房网签4817宗，环比下跌26%，比去年同期上升20%。

对比起新政落地集中刺激的10月，本月受二手“次新房”优质盘源进入市场+二手业主降价等市场现象影响，

大量客户聚焦二手市场，刺激本月二手成交突破万宗。

相比之下，11月新房供应对比10月及9月末国庆前夕明显减少；

市区优质板块推货，又以8-10万/平高价项目少量推盘、内解为主， 缺乏“一呼百应”的全新盘、优质大盘加推，给予客户的“新鲜感”不足，一定程度上影响力920新政的持久力。

此外，本月统计周期内，阳光家缘11月23-25日数据缺失，对网签表现存在一定影响。

根据我部对市场主流项目实时成交测算，预计23-25日共成交约500-600宗；

故统计周期内11月实际网签量应在5300-5400宗，环比下跌18-20%。

【新批供应】11月供应下滑，以中心区少量推售为主

11月，广州住宅新批供应3982套（49.23万㎡），供应面积比10月下跌17%；

本月新推项目主要为市区小批量供应为主，如荔湾万汇天地瑧园推出143套，海珠琶洲南TOD推出76套；

此外增城部分大盘亦有批量单位释出，新批供应主要集中在月中。

从区域情况来看，本月番禺区“一枝独秀”，单区供应941套（16.24万㎡）。

市桥全新盘保利琅誉93套新批单位入市，另外星瀚TOD、保利领秀海、珠江铂世湾等项目分部推出过百套单位。

作为920新政“重点”带动的行政区，11月番禺开发商推新力度较大，明显比其他区域更加积极。

【成交情况】市区全新盘价高，外围区项目降价不到位，成交黯淡

11月全市十区（除越秀外），均出现不同程度的成交环比下跌现象。

我部认为，11月新房成交主要存在两个“症结”。

一方面，备受瞩目的市区全新盘，入市价格高，且货量较少，未能带动大市成交向好。

如越秀区中山四路板块的万科•瑧樾府、海珠区滨江西越秀滨江樾，首推货量均不超过百套，加上逼近10万+/平的均价，成交客户基数小，未能对大市产生较大正向刺激。

另一方面，面对920新政后，二手业主放盘量激增，降价“一步到位”等行为；

新房开发商对于降价促销的态度仍是“犹抱琵琶半遮面”，降价不到位，对于渠道的运用不充分；

导致大量意向客户外溢至二手“次新房”物业，导致新房成交表现黯淡。

【库存状况】成交表现仍不乐观，新房库存重上20个月高位

截至11月末，全市库存量1185.2万㎡，去化周期20.4个月；

由于今年7-9月成交出现明显下滑，加上11月成交亦出现明显回落，导致去化周期上升，为今年2月以来，时隔9个月再次突破20个月高位。

【个盘表现】11月改善型项目成交量较大，黄埔3盘抢眼

11月改善型项目成交量较大，成交TOP10热盘中，黄埔新城、罗兰国际、城市之光三个黄埔区主力改善项目成交表现较佳，体现了920新政后对于改善客的刺激比较显著。

【后市研判】土拍“限地价”正式取消，靓地将刺激市场预期

12月将至，近期广州市场比较值得关注的热点，当属宅地公开招拍挂，正式取消“限地价”“竞配建”；

11月新挂牌的黄埔图书馆地块、 天河世界大观AT1003010、吉山仓AT1007015，均按照“价高者得”方式竞拍。

2016、17年开发商抢食靓地的场景，或将再次出现。

我部认为，官方在12月拿出“压箱底”的老黄埔、天河靓地刺激市场，并竞价“上不封顶”，有利于刺激市场预期。

我部认为，一定量、适时的地王刺激楼市，是必不可少的，对于楼市在内的经济运行是有积极意义的。

限地价这一“紧箍咒”，扼杀了后市的可能性，让房地产脱离投资属性，导致近年市场疲软，故当下全国城市取消“限地价”势在必行。

在此利好之下，预计12月天河、海珠、黄埔等热点板块项目将会积极推货或通过渠道积极促成交。

对于920政策刺激相对较弱的外围区域，则需要通过更加吸引的“以价换量”，吸引客户入市。