案例解读：收回国有土地使用权应参考什么价格进行补偿？

基本案情：2007年3月份海口某房地产开发有限公司通过挂牌形式取得了国有土地使用权。2012年市原国土资源部门作出多份函件，认为案涉的土地存在权属纠纷和征地遗留问题，就暂缓了报建。市主管部门认可涉案土地没有开发是因为行政部门的原因所致。

2015年省主管部门作出了关于有关处置闲置土地工作的通知，在这里面称为24号文。该通知规定土地使用权人已缴交的土地价款、前期合理投入以及至收回土地使用权之间的利息总额来予以确定，如该价格高于市场评估价格的则按照市场评估价格协议收回土地使用权。

2017年市国土部门就告知了该房地产开发公司，涉案土地构成闲置并拟有偿收回国有土地使用权，但双方没有达成一致意见。2018年的1月，市主管部门向房地产公司作出征地决定书，以公共利益为由，决定收回涉案土地的建设用地使用权，并给予适当补偿。这里的适当补偿是按24号文执行，该房地产开发公司不服就提起了相关的诉讼。省高院二审认为，土地同时存在行政主体原因导致的闲置和公共利益使用土地的情形，行政主体既可以通过闲置土地的处置程序有偿收回土地使用权，也可通过因公共利益需要有偿提前收回的收回国有土地使用权的程序来进行处理。

为什么要强调公共利益的需要，因为根据《土地管理法》的规定，没有公共利益的需要，是不能够收回国有土地使用权的，不能够违背，要守信践诺，要维护之前所作出的行政行为的权威性和一惯性。要维护它的效力，没有其他的公共利益的目的，是不能够随便地撤回之前的已经生效的行政行为的原则。这个原则贯彻在《土地管理法》有关具体的征收中的行政行为范围中。

该案例重点揭示出了收回国有土地使用权必须参考市场价格补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《征收补偿条例》明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是老百姓最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。

楹庭律师前段时间刚接到某个当事人的咨询，当事人有一处房屋，还有一片土地，拥有国有土地使用权，该土地是通过企业改制购买取得，也就是拍卖购买取得。房屋占地面积很小100多平，土地大概是有1000多平，相关的征收单位在进行补偿的时候，只给补偿房屋，土地的钱不给补，退一步只能给土地的基准价格。

我们知道土地的基准价格是我们去相关的国土部门去拍卖，招拍挂土地的时候，最低的一个保障价格不能突破，不能比这个价格低，所以一般在实践过程之中，特别是商业的和居住的用地，比居住的价格都翻出好多就是甚至好几倍。该企业土地属于商业用地，所以它的市场价格和土地的基本价格就会有一个比较大的差距。那这样就出现问题了，怎么样的补偿才是一个公平合理的补偿？收回土地的补偿价格参照市场价格进行补偿是一个合理的、合法的、公平的补偿。政企纠纷当然找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，采用“四步维权法”制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。