澳洲商业地产，迅速崩塌！

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与欣欣向荣的住宅市场相比，最近的几个月商业地产市场出现了大幅度的衰退。

同样都属于抗通胀的地产板块，怎么会有如此巨大的差距呢？

Wework的破产对于商业地产市场绝对是标志性事件。

事情已经发生了有一段时间了，我们可以站在更宏观的角度来观察商业地产板块，以更全面的视角来配置投资板块。

WeWork曾致力于改变工作方式，重塑办公室环境。

然而，该公司在11月申请破产保护，迅速削减其办公空间。

过去几年，WeWork一直以向个人和企业提供短期租赁的灵活办公空间而闻名，旨在将其打造成主流模式。

尽管WeWork和其他公司在这种灵活办公模式上投入了数十亿美元，但在商业地产领域，这仍然是一个小众市场。

根据高纬环球公司的数据，在美国20个最大的市场中，灵活办公空间仅占所有办公空间的不到2%，接近疫情前的水平。

WeWork破产将导致大量办公空间空置，增加商业地产市场的供应。

房东将面临更大的挑战，需要寻找新的租户填补这些空间，同时可能不得不接受更低的租金水平。

投资于WeWork或与其合作的商业地产投资者可能会面临损失，特别是那些对WeWork依赖较大的房地产项目。这也可能影响其他共享办公公司的投资者信心。

其他公司可能会受到投资者和用户的审查，因为人们对共享办公模式的可行性和可持续性产生质疑。

而作为全球顶流的马斯克更是在今年5月底就发推说，商业地产市场正在迅速的崩塌。

现在半年时间已经过去，随着WeWork的申请破产，似乎靴子已经落地，但还是有很多疑问。

到底是Wework的商业模式出了问题的单一事件，还是真如马斯克所言，是整个商业地产市场出现问题，会不会像08年住房次贷危机一样再次成为危机爆发的导火索？

疫情虽然已经成为过去时，但疫情造成的影响却是深远的。

随着员工逐渐适应远程办公或混合工作日程，许多雇主正缩减办公空间。办公室空置率达到几十年来的最高水平，大量空间空置，通常租金比疫情前更低。

WeWork的破产只是将这一现象更明显的暴露在大众眼中，当然其破产后房东仍然可以将商业物业收回改为传统租赁模式，但是租户数量的急剧减少却成了房间内的大象——一个无法回避的事实。

澳洲商业地产租赁市场

同样面临无米下炊的情况

根据商业机构CBRE的最新数据，墨尔本的工作人员相对于其他城市更加抵制回到办公室的规定，工作场所的平均占用率仅略高于一半。

CBRE九月份的数据表明，尽管越来越多雇主采用回到办公室的规定，提高了所有中心商务区的上班率，但维多利亚州首府在第三季度的上班率却落后于其他城市。

CBRE写字楼研究部主管汤姆-布罗德里克（Tom Broderick）表示，尽管在过去一年里，墨尔本的平均出租率增长了13%，但在第三季度，墨尔本的写字楼出勤率仍维持在最低水平（56%）。

PropTrack经济学家安妮-弗莱厄蒂（Anne Flaherty）指出，“三年多来，澳洲写字楼出租率一直低于大流行前的水平，而空置率却在持续攀升。”

她还表示，增加中央商务区的居民数量将需要恢复更高的人流量，从而为零售商和城市的活力提供支持。

根据澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）的数据，墨尔本中央商务区的写字楼空置率从去年同期的12.9%上升到7月份的15%。

悉尼中央商务区的空置率也有所上升，从去年同期的10.1%增至7月份的11.5%。

相对于已经进入危险状况的住宅市场的空置率，商业地产部分真可谓冰火两重天。

商业地产遇冷如果仅仅是企业工作方式的改变造成的空置率提升，那政府大可改变其物业属性，对其改造成住宅公寓即可，既能缓解了住宅市场的空置率也能让商业地产板块减少供应来提振市场。

当然政府也是如此执行的。

维州在《住房声明——未来十年2024-2034》中提出。将这些“大量空置的办公空间重新规划为住宅，特别是急需的出租房”。这一建议也被纳入维多利亚州解决住房危机计划的一部分，根据最新研究，墨尔本中央商务区有86座办公楼可以进行改建，转变为住宅，潜在提供多达12000套新住宅。

真的是“危“中有”机“啊！！！

地产行业长期看人口的铁律真的是万金油。

但如果没有像澳洲这样大量移民红利的国家和地区又该怎么办呢？

疫情时期各国采用货币政策和财政政策双管齐下救市，市面上流动性丰沛，很多人接债购买写字楼。毕竟当时已经能预见到通胀高企的现实，写字楼这类资产可是有很好的抗通胀属性。然而居家办公的趋势并没有因为疫情的结束而终止。企业也为了降本增效，也不需要那么多的冗员和过多的办公面积，甚至有的公司已经将远程办公变成了常态。

随着空置率的新低，自然租金收入也呈一边倒的减少，可业主却是用了大量的杠杆购买物业。利率的飙涨和租金的减少，形成了一个巨大的现金流黑洞。这就是马斯克等一众大佬表达美国商业地产市场要崩的背后逻辑。而澳洲的贷款机构也表达了相同的焦虑。

因为商业地产是非常非常非常重要的金融承载标定物！

金融上有一句名言

“给我一个现金流，我来将它债券化”

而原本商业地产稳定的现金流就是各大金融机构手中重要的承载物与贴现窗口，但现在系统性的危机造成的冲击只能由投资人来最终接盘。如黑石等超大规模的明星公司也出现了违约，停止赎回的秀下限操作。

而业主则在囧迫的现金流中被迫低价出售物业，造成了市场大面积的垮塌。而当抛售的趋势一出现就是集体陷入熊市。商业地产板块中酒店业一枝独秀也是与此息息相关，毕竟大把的现金流还是足以维持原有繁荣逻辑的。

说到底商业地产危机的本质，是杠杆危机，是债务危机。

商业地产板块是非常重要的金融承载物，其现金流对于各种股票基金都有着决定性指标作用，大量的商业贷款直接影响着金融市场的稳定与繁荣。

人需要两条腿走路才能走的稳走的快，地产市场也是一样，不仅仅需要的大量的移民进入也需要一个可负担的利率才能让市场又稳又快的发展。

能不能在这个时候入场，就看个人的债务负担能力喽，古语说的好“丰年攒粮，灾年买田”在这个物价极大丰富的年代就是看你的现金流能不能在此时接飞刀了。当然也需要注意澳洲的法律法规及税务情况，更要考虑在高利率情况下的自己财务的状况。

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