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最近楼市有个新变化!

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这两天我在看克而瑞的数据的时候,发现最近的房地产市场有一个非常明显的新变化。

二手房市场的成交份额逐渐超越新房,新房二手房的剪刀差越来越大。

前10月,CRIC重点监测的重点17城二手房累计成交接近七千万平方米,累计同比增长33%。

对比新房的成交面积来看,二手房成交量明显高于新房。


这种现象是从2022年第20周开始,重点城市新房与二手房成交面积同比增速的逐渐形成了“剪刀差”。

哪怕是在去年和今年轮番救市后,新房的表现依旧不如二手房。

其中有五座城市,近两年的二手房成交量已经超过新房,分别是合肥、南京、天津、重庆、郑州。


从图片中我们可以看到,在22年之前,上面五座城市都是新房为主导,二手房成交量仅占市场4成不到,郑州最夸张,二手房只占2成。

新房几乎是占绝对主导的地位。

但是从2022年开始形势发生了变化,二手房成交量占比逐渐上升。

合肥、南京、天津二手房市场份额均接近六成,重庆连续两年二手房成交量占比超过新房。

其中,郑州二手房市场份额增长最为迅猛,在2018年郑州楼市最高光的时候,二手房成交量仅有350万平方米,占比只有2成,现在直接涨到接近5成,较2018年增长25个百分点。

其实不仅仅是这五个城市,我想起当年去重庆和成都调研,还有长沙,当时很多地方当地人都有一种病:新房癌。

无论刚需、改善、投资客,大家都只想买新房,对二手房嗤之以鼻,成都的新房癌当时还出了名的。


但是大家可以看看成都今年的楼市成交量。

新房倒是一直都很稳定,三四月又一波小阳春,后面又冷下去了。

但是二手房比陈独秀还秀,傲视全国。

成都人大概也没想到,自己的新房癌怎么突然就不见了呢?

其实在22年之前,除了一线城市之外,其余所有的二三四线城市一向是新房成交量高于二手房。

之所以二手房份额逐渐上升,我感觉部分也是“迫不得已”。


第一,烂尾楼风波心有余悸。

要说这几年最倒霉的,肯定是买了烂尾楼的人,轻则财富一夜消失,重则妻离子散。

这两年来烂尾楼事件频出,郑州长沙都是“重灾区”。

买房之前,无论销售的嘴说得多好听,最后哪怕你是住建局工作人员都逃不过烂尾楼的魔爪。


在中国没有几个普通家庭可以承受着买到烂尾楼的风险,尤其是刚需群体,大家等着买房结婚,小孩读书的,是一点风险都不能承担,为了安全起见,他们会觉得还是选择二手房吧。

加上这两年新房的品质实在堪忧,水帘洞,厕所漏水等等,很多人买了精装新房也会全砸掉重新装修。

这笔成本算下来比买二手房还要高,于是一大波需求转向了二手房次新房市场。

郑州是最明显的,当然也是因为郑州烂尾楼中招概率太大。

第二,二手房价格不断下跌,新房倒挂红利消失。

在过去大家之所以热衷于买新房很重要一点是,新房有限价、便宜。

于是我们看到了杭州的全民打新,西安、成都等多个城市纷纷掀起新房潮。

但是随着这两年二手房价格不断回调,新房二手价格差不断消失,这种优势已经不复存在。


上图我们可以看到,今年郑州的新房比二手房价平均贵6000元一平,天津也相差2000元一平。

新房由于限价,下调的幅度有限,而二手房东有时候为了抛售,价格直接腰斩,对比之下,二手房反而显得性价比更高了。

于是二手房成交量就起来了,侧面也说明了只要价格降到位,刚需还是会买单的。

第三,新房市场转为改善为主。

由于现在市中心的土地越来越少了,所以入市的新房一般都是改善型的大平层为主,深圳目前福田南山的新房,广州天河海珠的新房,还有成都高新区、杭州滨江等核心板块,基本上都是改善型的大平层为主,总价还高,动辄上千万。

首次置业的刚需群体是没法买的起,要么只能选择总价低的二手房小户型,要么只能买郊区的新房。

现在想要买市中心的两房户型,只能在二手房市场上面挑了,新房小户型基本绝迹。

以上几大原因吧,导致二手房成交量不断上升,到现在为止新房的成交量依旧低迷,开发商房子不好卖,导致房企陷入恶性循环。

不是大家不爱新房,是买不起,或者不敢买。

但我想和大家说句真心话,如果可以有的选,我还是建议大家买新房。

现在的新房和过去的二手房那压根就不是同等级的产品,大家可以多去看新房对比一下。

无论是品质,户型,小区园林设计,审美都不一样了。

上个月广州还出了一条政策,允许开发商“偷面积”更多了,我之前还特意看过广州好几个项目,最夸张的得房率110%,最差的也有9成以上的得房率,前几年二手房只有7成多的得房率怎么比。

关于烂尾楼,现在只要有政府监管的项目,烂尾的概率不太大了,如果大家还是不放心,尽量选择当地国企和央企的,安全系数高。

从保值的角度来看,肯定是新房会更好一些。

当然如果你实在不放心,也着急住等不及了,那现在二手房的放盘量那么大,好好挑也是能找到性价比高的笋盘的。

最后祝大家都能如愿买到自己心仪的大房子呀!

责任编辑:逯文云_NB25813

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