2023年武汉楼市：第一套房买错，就会步步错！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，四新和古田的新房价格差不多，买哪个板块更有潜力？

汉叔：你好，四新和古田都是武汉城市副中心，而且还是人产城的承载区，四新是武汉会展中心，汉 古田，是硚口区城市更新盘活老工业区的试验地。四新和古田都有局限性，古田的短板是城市更新慢，受限于厂房多，老房子多，拆迁的成本大，加上新兴产业落地的周期长，年轻人留下来的意愿明显不足。另外古田的可塑性差，板块内高架桥，三环线，汉江铁路，无形把古田切割成豆腐块，导致断头路多，商贸城多，城市界面较差，而且和能级高的江汉江岸互通的地铁极度的稀缺，堵住了古田承接汉口的外溢的通道，而四新是受制于产业规模较小，影响板块未来的增量。区域内可供开发的土地偏少，利好故事减少，而且板块也存在不连片的情况，江城大道阻碍四新东西向居民的联系。第三，板块有没有潜力，要看能不能及时把短板补齐。古田的拆迁制约着城市界面、产业落地等方面的进展，短时期不可能有大规模的拆迁动作，因为地方缺钱。而汉阳的能级影响着四新产业的落地。

提问：汉叔，你好，武汉本地人，夫妻二人一共有三套房子，现在准备把手中两套房龄较高的房子卖出，现在想在华师附近买套房子，让孩子上学方便，距离我俩上班地点也近一些，总预算在400万以内，请问有什么推荐购买的楼盘吗？

汉叔：你好，老房子空间有限，有学区也不一定稳妥，应该及早出手。置换新房如果是为了自住，建议地段不要降维，尽量往武昌核心区靠。不考虑学区房，想让双方上班方便，小孩也在附近上学的话，如果预算比较充裕，可以考虑中北路的新项目，另外徐东板块的两个各方面都很不错，不过离孩子上学较远，关山大道的项目也值得考虑。

提问：汉叔，你好，江岸区值不值得买？

汉叔：你好， 江岸区闻名武汉的标签是教育资源，基本上遍地都是育才，而教育结果也是相当的好，所以也吸引了全武汉家长趋之若鹜，硬生生的把江岸区的房价给撑起来了。而优质的教育资源主要集中在后湖板块和二七滨江板块以及三阳路板块，整体楼盘也以老或小，后湖新社区和二七豪宅为三阶段分开，但是教育质量各有优劣，而后湖板块因为新小区居多，价格适中，也受到了家长的追捧。第二点江岸区第二个标签就是二七滨江商务区，二七滨江商务区这些年被全国人民知晓，而现阶段的江岸区工作机会也以第三产业和金融服务业为主，但是二七滨江商务区的真正落地还需要几年时间，一期到三期基本上以高端住宅为主，四期到五期以商务区写字楼为主，六期到七期正在拆迁建设中，也是商务写字楼，所以整体来讲，二七滨江商务区未来带来的机会机会也会非常多，圈层也将是整个武汉的天花板起点，但是说实话，二七滨江的豪宅除了地段很好，容积率也是真的高，也没有什么绿化，毕竟寸土寸金。第三点，江岸区的发展接近饱和，未来向东发展会和长江新区连接，因为江岸区目前来讲已经只剩下了谌家矶那一块空地在开发了，其余都已经开发完毕，其余板块进入了存量房市场，所以江岸区也是比较典型的居住区，人口多，但是后湖板块的商业并不多，道路也比较狭窄，所以出行基本上堵车的比较厉害，这也是居住在后湖居民吐槽比较多的两个地方。后湖市新区建设整体来讲规划并不是很完善，但是卖点也很明显，那就是上班近和教育优势这两个，总的来讲，江岸区在汉口的地位是不容置疑的。

提问：汉叔，你好，请问武昌刚需青菱和黄家湖怎么选？

汉叔：你好，青菱是属于主城区，位于南三环和四环之间，有主城区的能级站，长期来看更多的规划落地的可能性更强。目前32号线是远景规划，短期交通只能靠支驾出行，连公交都不算方便，黄江湖是属于江夏远城区，也是位于南三环和四环之间，更靠近武昌核心城区，黄家湖大道，双向十车道，上三环转二环自驾或轨道交通，目前都是优于整个青菱片区。第二，教育配套的区别，青菱的学校都是新学校，但是是品牌分校，受教育政策的规定，青菱主城区就读，孩子未来中考的时候可以跨区报考主城区的优质高中，黄家湖属于江夏远城区，也都是新建的学校，但是相比青菱，黄家湖的中小学都没有品牌的加持，中考也只能报考本区域的高中，青菱目前有很多待开发的土地，有少量的住宅和产业用地，所以看上去，没有黄家湖的环境好。第四点，未来的发展潜力，青菱主城区还是有更多人的认可后期的价值，黄家湖这边产业相对薄弱，基本分布在四环及四环以外，黄家湖板块基本上有跟生活相关的配套，地铁啊，学校啊，商业啊，公园啊，社区医疗等等，兑现周期比较短，两三年以内都可以兑现。住在这个板块内，便利性和舒适性是没话说，未来的发展潜力是不如青菱的。

提问：汉叔，你好，现在光谷东软件园工作，家庭收入还行，小孩上小学，刚开始结婚的时候买房没有太考虑学校，现在发现教育一般，当前打算置换，光谷东该怎么买呢？

汉叔：你好，主要看你的重点需求，首套房选择是至关重要，光谷东配套才开始兑现，未来空间还是不错的，光谷核心区价值排序：光谷中心城＞关山＞花山＞左岭＞光谷南，如果预算资金足够首选光谷中心城，这边自住和投资都合适。如果考虑教育，关山＞光谷中心城＞花山＞左岭＞光谷南，整个光谷来看，关山大道教育资源最好。