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价格跌回2009年,但成交量上涨了!深圳这些房子有救了吗?

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最近,有朋友告诉我们:

“我想卖掉合肥的住宅,买南山的写字楼。”

面对我们的惊诧,她表示,现在写字楼实在太便宜了,就像海岸城,单价4万/㎡就能拿下,价格不到周边小区的一半。

而事实上,海岸城的写字楼已经有跌到2.1万/㎡的案例了。

一边是价格下跌,一边是租金回报率走高、成交量上涨,深圳写字楼未来会怎么走?


一度突破5万/㎡

现在跌回2009年!

打开中介平台,海岸大厦一套153㎡的高层精装写字楼,总价459万,单价3万/㎡。

海岸东座,均价也是只有3.5万/㎡。


▲海岸城写字楼价格

甚至,在今年9月时,一套海岸大厦373㎡的单位,仅售800万,即单价2.1万/㎡!


▲低至2.1万/㎡ | @深圳房产Villa

要知道,海岸大厦在2009年的价格也是2.1万/㎡左右,接着持续上涨,在2018年巅峰时达到5万/㎡。


▲后海部分写字楼2009-2018年的价格走势 | @美联物业全国研究中心

对比来看,住宅的价格走势显然好太多了。

同样位于后海的观海台,在2010年前后的单价仅2-3万/㎡,现在参考价早就达到9.2万/㎡。

11月成交的一套约86㎡房源,总价1015万,单价达到11.8万/㎡。


▲观海台成交单价11.81万/㎡ | @小鹿选房

显然,写字楼跌回了2010年前后,而住宅价格却翻了数倍!

这也意味着,现在你拿着1000万出头的资金,只能在后海买一套80+㎡的住宅,却能买2套150㎡左右的写字楼。

相差3-4倍的价钱,也难怪有人调侃:

“这差价,我哪怕住个写字楼也值呀!”

但调侃归调侃,写字楼是不允许用作居住的。

而且,二手写字楼的交易税费也远高于住宅。

比如,写字楼的土地增值税高达10%,而个人销售住房却可以免征;购买家庭唯一住房,契税约1%-1.5%,写字楼却是3%。

如果你还是没什么概念,可以看看真实案例:

前面提到的海岸大厦单价2.1万/㎡的房源,总价800万,税费就高达90万左右!


高达5.7%!

价格多惨,租金回报率就多高?

虽然价格持续下跌、交易费贵,但也并不意味着写字楼一无是处。

其最大优点或许是:租金回报率较高。

还是拿海岸大厦举例。

上述2.1万/㎡的单位,是373㎡的大面积户型,租金约100元/㎡·月,算下来租金回报率高达约5.7%。

不算其他成本,出租18年左右就能回本。

而中介平台上153㎡的小户型,总价459万,租金也能达到约1.2万/月,回报率约为3.2%。

海岸大厦也并非个例。

据统计,美联物业(深圳)写字楼蓝筹样本的成交均价为约4.33万/㎡,蓝筹租金样本的平均租金为164元/㎡.月,租金回报率报4.55%。

并且,自2021年以来,租金回报率还在波动上涨。


相比之下,住宅的回报率要差得多。

观海台86㎡的住宅,租金约8800元/月,售价却高达1015万,算下来租金回报率只有1.04%。

据@中原研究中心 数据,10月深圳住宅租金为71.4元/㎡·月,租金回报率为1.46%,且近年都维持在低位。


▲近三年租金回报率都维持在低位(蓝紫色折线) | @深圳中原研究中心

两相对比,较优质的写字楼项目,租金回报率是住宅的3倍左右,确实非常不错了。


成交量7连涨!

但海量供应还在路上

或许正是因为租金回报率不错,近期二手写字楼的成交量上涨了。

据美联物业全国研究中心数据,上周(11.20-11.26)全市二手办公楼面积为5994.34㎡,环比上涨34.4%,备案套数合计22套。

这也是连续第7周成交量上涨,涨势似乎比二手住宅好多了。


但如果我们把时间线拉长,会发现近年成交量整体在走低。

近十年,深圳二手写字楼的成交量巅峰是2015年,突破20万㎡。

但随后就波动下降,最近三年的成交量都只有巅峰期的一半,约11万㎡的体量。


价格方面,在2012年-2018年间,二手写字楼成交价一路走高,最高突破5万/㎡。

但自2019年起,价格就一路下跌,到去年成交均价为4.4万/㎡。

同时,写字楼还在不断增加供应。

@克而瑞深圳不动产资管研究团队 数据显示:

今年1-3季度深圳新增入市的写字楼项目7个项目、合计127.5万㎡,而4季度预计入市17个项目、合计157.9万㎡!

并且,预计2024年-2025年,深圳写字楼未来供应面积达到884.5万㎡。


▲未来2年写字楼供应量 | @CAIC

大量的新增供应,也导致空置率继续上升。

@CAIC 数据显示,2023年Q3平均空置率23.6%,空置率同比上升5.5%。

并且,预计在今年持续高供应的影响下,当前存量市场将进一步承压,空置率将持续上升,租金将进一步下行。

综合来看,你觉得深圳写字楼值得投资吗?

你觉得写字楼市场接下来会怎么发展?

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