价格跌回2009年，但成交量上涨了！深圳这些房子有救了吗？

最近，有朋友告诉我们：

“我想卖掉合肥的住宅，买南山的写字楼。”

面对我们的惊诧，她表示，现在写字楼实在太便宜了，就像海岸城，单价4万/㎡就能拿下，价格不到周边小区的一半。

而事实上，海岸城的写字楼已经有跌到2.1万/㎡的案例了。

一边是价格下跌，一边是租金回报率走高、成交量上涨，深圳写字楼未来会怎么走？

一度突破5万/㎡

现在跌回2009年！

打开中介平台，海岸大厦一套153㎡的高层精装写字楼，总价459万，单价3万/㎡。

海岸东座，均价也是只有3.5万/㎡。

▲海岸城写字楼价格

甚至，在今年9月时，一套海岸大厦373㎡的单位，仅售800万，即单价2.1万/㎡！

▲低至2.1万/㎡ | @深圳房产Villa

要知道，海岸大厦在2009年的价格也是2.1万/㎡左右，接着持续上涨，在2018年巅峰时达到5万/㎡。

▲后海部分写字楼2009-2018年的价格走势 | @美联物业全国研究中心

对比来看，住宅的价格走势显然好太多了。

同样位于后海的观海台，在2010年前后的单价仅2-3万/㎡，现在参考价早就达到9.2万/㎡。

11月成交的一套约86㎡房源，总价1015万，单价达到11.8万/㎡。

▲观海台成交单价11.81万/㎡ | @小鹿选房

显然，写字楼跌回了2010年前后，而住宅价格却翻了数倍！

这也意味着，现在你拿着1000万出头的资金，只能在后海买一套80+㎡的住宅，却能买2套150㎡左右的写字楼。

相差3-4倍的价钱，也难怪有人调侃：

“这差价，我哪怕住个写字楼也值呀！”

但调侃归调侃，写字楼是不允许用作居住的。

而且，二手写字楼的交易税费也远高于住宅。

比如，写字楼的土地增值税高达10%，而个人销售住房却可以免征；购买家庭唯一住房，契税约1%-1.5%，写字楼却是3%。

如果你还是没什么概念，可以看看真实案例：

前面提到的海岸大厦单价2.1万/㎡的房源，总价800万，税费就高达90万左右！

高达5.7%！

价格多惨，租金回报率就多高？

虽然价格持续下跌、交易费贵，但也并不意味着写字楼一无是处。

其最大优点或许是：租金回报率较高。

还是拿海岸大厦举例。

上述2.1万/㎡的单位，是373㎡的大面积户型，租金约100元/㎡·月，算下来租金回报率高达约5.7%。

不算其他成本，出租18年左右就能回本。

而中介平台上153㎡的小户型，总价459万，租金也能达到约1.2万/月，回报率约为3.2%。

海岸大厦也并非个例。

据统计，美联物业（深圳）写字楼蓝筹样本的成交均价为约4.33万/㎡，蓝筹租金样本的平均租金为164元/㎡.月，租金回报率报4.55%。

并且，自2021年以来，租金回报率还在波动上涨。

相比之下，住宅的回报率要差得多。

观海台86㎡的住宅，租金约8800元/月，售价却高达1015万，算下来租金回报率只有1.04%。

据@中原研究中心 数据，10月深圳住宅租金为71.4元/㎡·月，租金回报率为1.46%，且近年都维持在低位。

▲近三年租金回报率都维持在低位（蓝紫色折线） | @深圳中原研究中心

两相对比，较优质的写字楼项目，租金回报率是住宅的3倍左右，确实非常不错了。

成交量7连涨！

但海量供应还在路上

或许正是因为租金回报率不错，近期二手写字楼的成交量上涨了。

据美联物业全国研究中心数据，上周（11.20-11.26）全市二手办公楼面积为5994.34㎡，环比上涨34.4%，备案套数合计22套。

这也是连续第7周成交量上涨，涨势似乎比二手住宅好多了。

但如果我们把时间线拉长，会发现近年成交量整体在走低。

近十年，深圳二手写字楼的成交量巅峰是2015年，突破20万㎡。

但随后就波动下降，最近三年的成交量都只有巅峰期的一半，约11万㎡的体量。

价格方面，在2012年-2018年间，二手写字楼成交价一路走高，最高突破5万/㎡。

但自2019年起，价格就一路下跌，到去年成交均价为4.4万/㎡。

同时，写字楼还在不断增加供应。

@克而瑞深圳不动产资管研究团队 数据显示：

今年1-3季度深圳新增入市的写字楼项目7个项目、合计127.5万㎡，而4季度预计入市17个项目、合计157.9万㎡！

并且，预计2024年-2025年，深圳写字楼未来供应面积达到884.5万㎡。

▲未来2年写字楼供应量 | @CAIC

大量的新增供应，也导致空置率继续上升。

@CAIC 数据显示，2023年Q3平均空置率23.6%，空置率同比上升5.5%。

并且，预计在今年持续高供应的影响下，当前存量市场将进一步承压，空置率将持续上升，租金将进一步下行。

综合来看，你觉得深圳写字楼值得投资吗？

你觉得写字楼市场接下来会怎么发展？

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