从三道红线到三个不低于，银行密集召座谈会：房企融资拐点来了吗

近期，房地产市场形势突变，利好频频。从监管层开会拟定的“白名单”和提出的“三个不低于”，到银行密集召集房企开座谈会，种种迹象都表示，风向的确转变了。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，监管多次发声，一方面释放了中央提振市场的决心，助力房企渡过难关；另一方面近期金融政策迎来较大转变，在过往政策的定调中，央企及现金流未出现问题的房企受到融资政策的倾斜，而当下政策明确表态要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，短期金融政策将会持续发力且面对的客群性质更加广泛。在监管部门多次发声的背景下，预计后续房企融资的情况将会有所改善。

从银行方面的态度来看，多家机构通过座谈会方式，畅通房企沟通渠道，更好地了解房企面临实际困难，提升政策实施效率。

从“三道红线”到“三个不低于”，“愉见财经”来划个重点：这一场大救局的底线，是房地产风险不能外流到其它领域。

从“三道红线”到“三个不低于”

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。

此次会议透露出来的信息，一方面是金融监管部门正在起草50家房企白名单，另一方面强制提出“三个不低于”。

进入这份白名单的房企将会获得包括信贷、债权和股权融资等多方面支持。传闻白名单覆盖了大部分头部和腰部企业，不乏一些已出险房企。

会议强调各金融机构要“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房企 “不惜贷、抽贷、断贷”，并下达了“三个不低于”的KPI要求：

1、各家银行的房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；
2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速；
3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

据《第一财经》援引一位银行业内人士表示，目前（三个不低于）政策还没有以文件形式正式传达到分行，仅是通气阶段。

另有银行人士表示，目前银行正在研究如何落实，政策会实施，但具体怎么操作还不清楚，底线是房地产风险不能外流到其它领域。

上述参与了银行座谈会的房企财务负责人亦证实，会议上确实提到了“三个不低于”这个新政策。他表示，尽管还未有具体业务落地，但可对房企融资前景乐观一些了。

业内认为，“三个不低于”或许旨在规定银行对民企融资支持程度的下限，改善非国企融资难的行业共性问题，对房企而言可谓利好。

天风证券分析称，本次会议在具体指标上规定了银行对民企融资支持程度的下限，有助于改善非国企融资难的行业共性问题。金融机构率先对信用资质的倾向性弱化，或是居民端破除“国企信仰”、缓解违约担忧的前提，对民企销售回暖或同样能起到带动作用。

西南证券也表示，不同于2022年的“金融16条”及“三支箭”政策，本次“三个不低于”属量化指标性监管要求，分别缓解房企流动性不足与信用问题、解决非国有房企融资难问题以及从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期。

多家银行召开房企座谈会

近期多家银行召开房企座谈会，再次释放支持房企融资的信号。

例如，前天就有一家大行在上海举办部分房地产企业代表座谈会，15家房企参与交流，讨论行业形势分析、进一步加强银企合作、探索房地产发展新模式、一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进房地产行业平稳健康发展等内容。

从参会人员的级别可以看出银行对会议的重视程度。据《每日经济新闻》获取的会议资料显示，银行侧，参会人员中包含一位总行副行长，两位业务总监，并且拉齐了公司部、零售信贷部、市场部、投行部、财管部、授信部、审批部的领导，基本把业务和审批流程一条线打通了；子公司方面还来了理财子和信托的领导；分行方面也到会了两家大分行高层。

房地产企业侧，受邀参加会议的包括万科、绿城、龙湖、美的置业、滨江集团、大华集团、仁恒置地、新希望地产、卓越置业、新城控股、伟星集团、陆家嘴集团、浦发集团和首开股份等人员。

这家大行相关部门介绍房企具体支持举措，包括：建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划，围绕住房场景做好零售信贷领域合作。同时，与参会房企就授信额度、债券发行与投资、“三大工程”、供应链金融、跨境业务等具体需求与合作点进行沟通交流。

有参会房企相关人士向记者介绍，整场会议主要是围绕管理部门提出的“三个不低于”指标要求，向房地产企业负责人进行调研。会议还进行了交流讨论，每家房企都做了发言，各家企业的意见比较集中，比如对当前房地产市场的看法、房企经营性贷款、预售资金监管等问题。

房企经营性贷款方面，比如江苏、浙江一些大型商业地产项目存在经营性贷款需求，但得不到金融机构支持。

经营性贷款方面，开发贷款展期以后，项目销售周期还是比较长，后期如何处理，开发贷款能否进行置换。

项目预售资金监管账户方面，银行方面推出了预售资金监管保函等产品，房企能否用保函形式，将一部分资金从监管账户出提取出来。

华东地区一家房企内部人士透露，对于座谈会提出的问题，银行方面进行了收集，但未给出明确答复。

这家大行不是孤例，近期已有多家大行、股份制银行召开座谈会，明确满足房企合理融资需求。

据另一家也于近日召开座谈会的大行表行，对于正常经营的房地产企业，该行坚决不惜贷、不抽贷、不断贷，稳定金融支持，满足其合理融资需求。

该行并称，将更好支持房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业，加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性，助力房企穿越周期，做好“保交楼、保民生、保稳定”，促进房地产市场平稳健康发展。对于与会房企提出的建议和诉求，该行将认真吸收研究、持续优化产品服务。

对于多家银行近期密集召开房企座谈会的原因，光大银行金融市场部分析师周茂华表示，目前我国房地产仍处于企稳复苏阶段，由于房地产市场部分不均衡，部分中小房企仍面临一定资金压力，在这个节点国内多家银行通过座谈会方式，畅通房企沟通渠道，更好地了解房企面临的实际困难，提升政策实施效率；同时，释放国内高度重视房地产市场健康发展信号，有助于提振房地产信心。