中植系地产往事

文/乐居财经 许淑敏
中植系出险，市场热议的点竟然是“中植系高管的千万高薪”。已有人盘点，恒天财富总裁周斌，年薪9500余万，大唐财富董事长张冠宇年薪2500余万，而新湖财富总裁赵厚璞年薪2100余万。上千万的薪资，成为网友热议的地方。一旦中植系躺平，上千亿的负债压力，便传递给了投资者、上下游供应商、银行等多方。再加上，中植系资产庞大、结构庞杂，整体影响面广。市场情绪激动，实属正常。回顾过往，解直锟带领中植系以“中植模式”搭建“全牌照”金控帝国，一度辉煌，还为很多开发商“金主”，背后提供资金来源。世茂、恒大、佳兆业、华夏幸福等十余家房企，都存在于中植系的朋友圈当中。只是随着解直锟离世之后，中植系面临着“内忧外患”。中植系接班人迟迟未定，管理团队一直处于调整状态，另一边，地产行业风险不断加剧，中植系亦难免被拖累。发酵至今年11月，中植系债务危机全面爆发，中植系也被推至风口浪尖。那些曾经依赖地产行业而产生辉煌时刻，一一被翻了出来。暴雷前后关于中植系，一切仿佛从解直锟离世以后，开始盘根错节。在此之前，中植系还号称要当“中国黑石”，大肆在北京、上海的商办、公寓投资市场上屡屡出手，捡漏不动产。彼时，地产行业刚进入深度调整阶段，市场对行业均处于观望状态，而中植系却依然大手笔，逆势拓展。解直锟对贾跃亭的资产尤为感兴趣。当时，乐视大厦被注册仅5天的“北京衡盈物业管理有限公司”，以5.7亿元价格竞拍成功，最终查到，竞拍人衡盈物业的资金来源系中植系公司所提供。另外，北京卓睿物业通过竞买号C7UZX以约16.45亿元的价格竞拍成功老贾另一个项目——世茂工三。在股权上，北京卓睿物业由中海晟融持股100%。股权穿透可知，背后真正主人正是解直锟。那段时间，中植系收购北京市三里屯区域的整栋70年产权公寓项目、以33.12亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦，还从万通手中抄底北京朝阳区朝阳门外大街6号院的新城国际。中植系频繁地与各大开发商进行商业往来，许荣茂、许家印都成为了解直锟私底下的好友。中植系也一度成为很多开发商“金主”。皇庭国际郑康豪出让20%股权纾困，最终找来外援康顺晟源的背后正是“中植系”，同样也是解直锟向复活不久的佳兆业提供支援，携手佳源国际冲进浙江嘉兴的土拍市场，恒大背后的资金来源也有“中植系”身影。一度辉煌，却不知，背后隐藏的风险之大。解直锟于2021年底离世之后，中植系接班人迟迟未定，管理团队一直处于调整状态。再加上，这两年，伴随着地产行业风险加剧，楼市恢复缓慢，爆雷房企不断增加，中植系亦难免被拖累。中植系旗下的持牌金融机构中融信托首当其冲。早前，中融信托的大股东便提到中融信托的困境：“房地产行业走势低迷，因融资环境整体紧张导致流动性问题频发，中融信托部分相关项目也被迫出现延期情况，信用风险、流动性风险呈现阶段性放大的情况，业务经营与投资者关系进一步承压。”眼下，一些拿着中融信托地产产品的投资人如坐针毡，尤其考虑到市场周知的几个“地产大雷”项目，背后都闪动着中融信托的身影，不乏泰禾、福晟、华夏幸福等。乐居财经此前报道，华夏幸福与中融信托债务涉及四个信托项目，即骥达11号、融昱100号、享融223号和享融287号，所募集的资金分别用于华夏幸福廊坊某县、西安、合肥、新郑的四个产业新城项目。中融信托发现，华夏幸福质押的176.49亿元的应收账款出现违规支付的情况。更早之前，中融信托还将泰禾诉至法院，这笔欠债高达36亿。中植系产品延期、逾期等情况不断，投资者各类投诉、诉讼也不断。发酵至今年11月，中植系终于兜不住，债务危机全面爆发。中植集团发布的致歉信当中提及，按照中介机构模拟合口径测算集团总资产账面金额约2000亿元，但剔除保证金后相关负债本息规模约为4200-4600亿元，严重资不抵债。一切早有迹象，今年8月，中植集团旗下的恒天财富一名理财师曾发布一封自白书。他表示，在逐步压降规模过程中，2023年6月于资产端大量的应收款没能及时到位，进而导致流动性缺口，出现了第一次的产品逾期兑付。“此次事件涉及的高净值投资人有15万人，企业客户近5000家，职业理财师1.3万人，债权权益2300亿。”霎时间，中植系被推至风口浪尖。地产主线一个万亿资本帝国的倒塌，当然不能以一概全，轻易断定个中缘由。金融监管收紧、地产行业下行、商业模式问题等等，都可以成为理由。为何重点着墨于地产，在于中植系“帝国”，自地产而始，也算是终于地产。地产行业，贯穿中植系从起步到发展壮大的各个阶段。尽管解直锟的第一桶金来自于木材行业，但其第一次真正出圈，是来自于地产业务。1995年之后，解直锟开始涉足基建、旅游、房地产等领域。他打造了俄罗斯黑河旅游项目、双鸭山至七星镇公路、伊春市五营国家森林公园旅游公路、内蒙古大青山水库等项目。最终选择重仓利润丰厚的地产行业。中植系在伊春市打造了多个楼盘，包括伊春中植科技中心、伊春市中植村、伊春市南岔中植村等相继落成。又开始走出伊春市，在哈尔滨、北京、上海布局，甚至还在海南成立了公司。时运使然，此时的房地产正值初步发展的阶段，大有空间，恒大、万科、碧桂园等大多数房企，都是赶上了这一股东风。或许是逃离竞争激烈的地产开发市场，又或者是想另辟蹊径，解直锟没有从地产开发这条路上走下去。他选择了地产行业的上游——金融，掐住资金命脉。2001年，中植企业集团开始进军金融产业，此后出资重组哈尔滨国际信托投资公司，成立中融信托。解直锟以中融信托为造血中枢，触角遍布资本市场。截至2009年底，中融信托信托资产管理规模首度突破1000亿元。2010年，中融信托股东变成恒天集团旗下的经纬纺机，获得了国资背景。在国资背景加持下，地产信托承担起中融信托的业务增长。彼时，银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务，中融信托一面收缩银信合作，开始寻找新的业务合作模式，于是地产信托业务“狂飙”。当时媒体报道，中融信托的地产项目遍布全国，最快的时候从项目方考察到做信托计划，再到风控通过，只需要3天。期间，地产信托的“快投”，推动中融信托的资产管理规模裂变式增长。数据显示，2010年—2014年，资产管理规模分别为1820亿元、1783亿元、3057亿元、4882亿元、7227亿元，四年的时间规模增加了5407亿元。直到2018年，房地产类业务和融资类业务被监管压降，中融信托主动调整战略方向，从2018年开始主动控制资产管理规模和营收。但直到2020年底，其房地产业务规模仍高达1291.5亿元，所占公司比重18%，为历年最高。2021年，中融信托投向房地产业务的信托资产金额也接近900亿元。2022年，规模有所压降，投向房地产信托资产672亿元，只是，占信托资产比例仍高达10.69%。深挖中融信托的地产“朋友圈”，包括融创、恒大、阳光城、华夏幸福、泰禾、世茂、蓝光、花样年、中南等房企都位列其中。这些房企出现风险问题以后，深陷其中的中融信托只能寻找办法化债。中融信托从幕后走向台前，被迫下场收购股权、想方设法盘活项目。前两年，中融信托和房企合作多达120只产品，80%被划分为“股权投资类”，大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。像是中融信托多次成为融创的“金主”，合作频率增多。仅 2022年，中融信托至少接盘融创三家公司的股权，通过入股房企的子公司、关联公司或项目进行输血。中植模式中植系依托中融信托逐渐渗入金融领域，完成了由实业到“全牌照”金控帝国的转型。据官网显示，中植集团涵盖实体产业、资产管理、金融服务、财富管理等领域，旗下包括6家持牌金融机构，5家资产管理公司，4家财富管理公司，另外，其控股8家上市公司。根据两年前公布的数据，中植系4大财富公司，累计资产合计资产规模已经高达3.6万亿。资产规模庞大，资本布局庞杂。此前，解直锟作为受益所有人的企业多达3116家，股权结构复杂，外界难以穿透了解到其全貌。所谓的“中植模式”，让解直锟一度挣得盆满钵满。也正是这一高风险模式，让中植系跌落“神坛”。一边操作财富管理、信托，以高利率吸引外部投资者的资金，一边控股上市公司、投资房企、城投债等，以获得高收益。高收益总是伴随着高风险，对于“中植模式”，争议颇多。投资者被7%、8%的高利率所吸引，却往往忽略了产品底层资产是否足够优质、安全。这便为后来的爆雷埋下隐患。中植系的理财产品多数是以房地产项目、上市公司股权为底层资产，风险都不小。地产项目受到市场环境、开发商等因素影响，收入具备不确定性；上市公司股权则受到资本市场行情影响，市值变化不断。曾有中植系人员对相关媒体透露，中植系财富公司以固收产品为主，大量产品涉及“资金池”，就是募集的资本，被挪腾到其他业务上，像是地产、投资等。中植系各个平台之间关系错综复杂，资金流动操作空间大。因此，业内对于中植系的落幕，并不觉得出奇。11月25日，北京市公安局朝阳分局已经通报，对“中植系”涉嫌违法犯罪立案侦查，对解某某等多名高管采取刑事强制措施。此前中植系简单的一封致歉信，并不能止住投资者的疑虑。中植集团称，由于集团资产体量庞大，产业分布复杂、经营主体和项目主体众多，大量代持企业资产、关联融资及对外担保事项还须进一步延伸审计进行核查确认，最终资产负债状况可能还会根据核查情况予以调整。而这些负债压力，也传递给了投资者、上下游供应商、银行等多方。