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上海楼市:当下买房应追求更优质资产!

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,想为儿子买套房,儿子现在毕业不久,积分不高,预算在800-1000万左右,最好南北通透,3房,最好在徐家汇,有哪些小区呢?

沪叔:你好,这个预算买徐家汇的房子的话,房龄比较偏老,不过地段和配套是不错,不介意房龄的话,像徐家汇花园、美晶佳园、尊园可以关注。

提问:沪叔您好!我们很快要走人才引进在上海落户,想购入售价在900-1000万的二手房,按目前的政策需要准备多少首付现金(包括其他可能的税费佣金啥的)?

沪叔:你好,回顾楼市几十年历史,像2004,2009,2015年救市,房价基本三个月左右反弹上涨,自2020年疫情三年,出行和信心方面受影响,房价未来明显波动需要时间,当下存量市场来讲上海不缺房,上海的刚需和改善需求都非常大,没有房的想买房,有房的想换房,这些需求会在未来逐步释放,攒首付获得房票是需要时间的,谁先上车占了城市优质资源,谁就能获利。分化时代到来,一边是小麦西瓜抵房款,一边是豪宅市场走出独立行情。贷款宽松的窗口期不会太长,低息贷款是一种金融资源,既然是资源就不可能无限量供应,关于什么时候买房以及后市走势详见知识星球。对你来说,三价取低”的按揭政策,如果是首贷,首付成本准备6成相对保稳,如果是二贷,首付成本准备8成相对保稳。

提问:沪叔,你好,徐盈路地铁站这个板块,跟九亭,哪个有升值潜力,比如,南山雨果这个小区,跟象屿名城这个小区,象屿名城离地铁九亭近,但是南山雨果房子比名城新,但不知道物业情况,周围不靠地铁。

沪叔:①象屿名城位于南九亭,物业就是同进物业,属于象屿自持子公司物业,口碑褒贬不一,不过就名城来说,整体还是可以的。南山雨果在徐泾联民路别墅区,小洋房,高层和别墅产品的高低配,物业就是国际地处五大行之一世邦魏理仕,同样是看小区,这边也还可以。②溢价预期要看版块,南九亭地铁盘这个位置比徐泾南要快,要有确定性

提问:沪叔,你好,请问闵行七宝和春申学区哪个最强?

沪叔:闵行两大学区板块是春生跟七宝,首先来分析一下春申板块。春申板块其实是梅陇镇离徐汇区最近的板块,这可能是后面会有一个非常好的利好。因为它离徐汇区比较近。第二个,整个板块都是学区房,因为整个板块里面有闵行实验小学三个校区,一个是春城校区,一个是锦城校区,一个是畹町校区。畹町校区现在是总校,也是建校最晚的,现在整个学校的管理都是设在畹町校区,畹町校区相对来说也是抓的比较紧的。

整个春申片区几乎都是次新房,除了高新花园以外,基本上都是在零五年以后的房子,相对来说整个城市的界面比较新,也是上海之前四大所谓的居住示范区之一,但这个地方也有缺点,就是在于它没有产业,因为是居住示范区,其实大部分土地都是用来做居住用的,包括它的北边有大片的公园,这也是一个非常宜居的一个板块,整个板块对应的都是莘松中学,这也是闵行区数一数二的公办的。

还有就是闵行的整个春申板块,相对来说也是外环外。如果你要找到学校资源非常丰富非常好的一个板块。整个春申板块有春申景城、万科、春城三大社区来组成的一个板块。当然还有一些比较小的小区,这三个小区是比较具有代表性的。当然房地产最新的就春申景城,春申景城有三期。

七宝这个板块优势其实是在于整个教育资源非常的丰富,包括七外附小、包括七宝中学,整个板块,包括文莱都在七宝。七宝的最大的劣势就是因为它在航道下面对噪音影响其实是会比较大。七宝板块商业配套是非常成熟的,包括有所谓的全国最成功的商业的shoppingmall,七宝万科,这也是全上海老百姓其实都喜欢去逛的一个地方,万科也是在这个商业上做了一个非常大的改进,以前只做住宅,后来商业做了很多失败的案例,这一个应该是万科做的最成功的一个商业的项目。

整个七宝板块相对来说有比较好的小学,比如明强,明强它不是对口整个七宝只是对口两个大的一个板块,一个西校、一个东校,所以说整个七宝板块除了明强带动,包括一些民办的带动以外呢,还有一个比较强劲的,就是整个板块其实后面还会开几个新盘。

所以说这两大板块其实各有劣势,春申的劣势可能最大的劣势就是在于交通,因为这个地方也是非常神奇,整个所有的地铁线都是绕着它走,包括一号线、包括五号线、包括十五号线,基本上都是三公里,去哪个地铁都是三公里,这也是挺神奇的。

七宝这个优势就是它的商业配套特别好,包括地铁九号线到市区徐家汇,其实也是蛮快的。然后整个教育的资源相对来说可能七宝稍微好一点,但整个七宝的城市界面相对来说没有春申那么新,有老房子相对来说会比较多,而且有噪音的干扰。

其实这两个板块基本上在闵行的话都是属于八九十分的板块,优劣势都特别明显,就看你怎么选择这两个板块。

提问:沪叔,你好,2023年上海投资房产买在哪里比较好?有没有觉得比较好的板块,或者是未来发展会比较快的?我现在有看两个板块,一个是临港,一个是南大板块。临港实在太远,而且不知道未来需要多久去发展,南大板块据说以后是智能科技城,看起来发展会比临港更快一点,但是周边没有什么房子。只考虑投资收益率,不考虑自住,另外手上有一套学区房,现在出手是不是比较好的时机?

沪叔:你好,买房投资首先看趋势,目前上海这一轮周期差不多结束,现在进场收益可能没有去年高,楼市周期一般大涨1年,横4年,长持比较看好。

对于纯投资,有以下三种打法:1、楼市是有轮动效应,房价涨跌有先有后,买没有怎么涨过的价格洼地2.买在楼市周期中价格比较坚挺,虽然之前涨过,具有抗跌性的3.有强大的规划,目前尚处于产业新城的萌芽期、成长期的板块很显然临港属于第三种。学区房明年上半年出手比较好,一般开学9月之前学区需求比较强。

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