风起园区！苏州大概率很快就会诞生新地王，影响几何？

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自重点城市相继落实取消土地最高限价以来，有一个绝迹已久的字眼再度出现在我们眼前，那就是“地王”。

11月2日合肥，滨湖地块溢价44.89%成交，创下合肥土拍最高成交单价纪录；11月18日福州，鼓楼高工小区旧改地块溢价23.31%，成为年度单价地王（楼面单价历史第二高）……

接下来，苏州、成都、杭州等重点城市取消限价后的土拍也将陆续登场。

是的，很快，苏州大概率也要出新地王了。

今年9月底，自然资源局下发了一份重磅文件，建议各省市下属部门取消土地拍卖中的最高限价。

至今，全国22个执行土地集中出让的重点城市，已有18个城市在新的供地中取消了土地最高限价。

10月30日，苏州公告8批次地块挂牌信息，共6宗宅地，将于11月29日竞拍。

这6宗宅地，园区2宗，吴中3宗，相城1宗。

6宗地，清一色的是中低密度的宅地，最大容积率只有1.7。

除了取消最高限价、恢复价高者得之外，以往土拍限制条件中带有的“不得设置私家花园的低层独立式住宅”，本批次挂地也并没有提及。

苏州在这个时间点挂出这样一批宅地，并且取消之前其他限制条件，除了让地块兑现它应有的市场价值外，肯定也希望带动一波市场情绪，激起市场交易的浪花。

虽然这批次宅地要到11月29日才正式竞拍，但截止到发稿，工业园区的两宗宅地均已有了一轮报价。

从地块素质来看，工业园区的奥体儿童医院东地块已提前预定了本次拍地的爆款。

该地块起拍楼面价为30000元/㎡，相比今年二季度售罄的绿城云庐（位于该地块北侧，且土地最大容积同为1.5），该地块的起拍楼面价就上涨了1000元/㎡。

而随着土地最高限价的取消， 预计这宗宅地的溢价率大概率将冲破此前苏州土拍规定的单宗土地溢价率不超过15%的限制，甚至大有可能冲破30%的溢价率 。

事实上，只要溢价率超过22.7%，楼面价超过36800元/㎡（路劲君和居楼面价），就是园区新的楼面价地王了。

肯定有人会说，面对当前这样整体低迷的市场行情，这块地真的能成新地王吗？

我们的观点是： 概率非常、非常、非常大。

先从宏观层面来看：

当下的房地产市场肯定是要救的，但怎么救是关键。

从需求端来看，我们能看到的大方向，无非是几个路径，第一，放开购房限制，降低购房成本、给予购房补贴；第二，放开限价，包括土地限价和新房限价；第三，超大特大城市城中村改造。

这其中，放开限价就是造就新地王的主要原因。一方面，土地价格回归市场化是顺势而为；另一方面，以土地价格上涨带动新房价格上涨，重塑楼市预期也是题中要义。

按照现在这样的市场行情，能有地价上涨行情的，无非就是几个重点城市的核心地块。相信接下来，这些城市都很有可能出现新地王，包括苏州。

再从苏州目前的房地产市场行情来看：

园区奥体儿童医院东地块本身就是一宗稀缺地块，位于奥体核心居住区，周边配套齐全。且园区奥体板块目前已经没有新房在售了，相当于同板块内是没有竞品的，而奥体南的斜塘，虽然相距不远，但地段价值还是存在一定差异的。

今年以来，虽然苏州房地产市场行情分化进一步加剧，但园区依然是走出了独立行情的，而该地块北面今年入市的新楼盘绿城云庐就是在摇号中两开两罄。

按照1.2-1.5的容积率，该地块未来打造的产品大概率是洋房为主，其西边的唐宁府，下半年二手洋房成交价依然在6万-7万元/㎡之间。这样一个二手房价格行情，也意味着这块地即便是和之前园区楼面价地王齐平甚至更高些，也是有足够的房地价差，而房地价差就是企业算账的最主要依据。更何况，我们认为这块地如果产品打造能够有突破，可以支撑超越周边二手房的售价。

所以， 毋庸置疑，这样一宗地拿出来，房企的估值肯定是居高的 。

所以，对于这样一宗确定性很高的核心地块，近年享受到在园区核心拿地红利的央国企必定卯足全力去竞拍。

值得一提的是，这块地于今年年中才进行了控规调整，由白地调整为二类居住用地。这相当于是园区奥体板块的一块珍藏地块刚拿出来，就遇上了取消地价上限，如此恰逢其时，应该不只是巧合～

那么，新地王一旦出现，对房地产市场会产生什么样的影响呢？

首先，地价将再度成为房价的“价值之锚”。

土地价格放开限制回归市场化，对于园区这样的核心板块而言，是房产价值之锚再次更迭的一个重要契机。

把时间拨回2015年，同样在园区奥体板块诞生了一宗地王。这宗宅地，彼时的溢价率是113%，成交楼面价15992元/㎡，参拍房企有龙湖、万科、招商、旭辉、九龙仓、融创等。而最终，这块地被一个浙江二线房企竞得。这家房企，就是海亮；这个楼盘，就是园区奥体的网红盘，唐宁府。这块地被拿下之后，周边多个楼盘封盘上调价格，可谓是点燃了当时的市场。

值得一提的是，唐宁府这个楼盘在新房阶段去化其实并不快，但却成为了周边新楼盘房价的长期“对比标的”。由于这个楼盘足够硬气的小区交付品质，其二手房价格一度升至7字头。虽然这两年这个楼盘的二手房价格有所回调，但对比周边新盘，依然形成了价格倒挂，这也成了周边新盘去化快的一个重要原因。

像这样一个地王项目，就是典型的“价值之锚”。

而在这个楼盘旁边如果能出一个“不限价”的新地王，加之如果拿地房企愿意在产品上下功夫的话，园区房产价值之锚将再次更迭。

其次，新地王的产生，有助于调整市场预期。

现阶段房地产市场的困难，肯定已经不是阶段性问题了，其最主要的问题是预期问题、信心问题。像苏州园区这样的板块，出一宗新地王，肯定是有助于调整市场预期的。至少能让高端客群对于苏州核心板块、核心区域的信心更为稳固。

要知道现阶段房企的困难期还没过，在拿地如此挑的情况下，在苏州抢这样一块地，也充分说明了房企对于这座城市、这个板块的信心。

今年以来，随着挂牌量的增加，园区二手次新房价格内卷压力下，出现了明显的下行趋势。此次这块地如果能够创下价格新高，对于扭转二手房市场预期也将起到作用，产品不错的次新房价格止跌是大概率的。

最后，我们认为，这块地的土拍，一定会成为苏州具有分水岭意义的一次土拍事件。

接下来，如果还有更好的地块出来，肯定也能继续创造土拍热度，但一定要记住，这波土拍热度不会像燎原之火一样无序蔓延，非核心地块依然难有好的行情。毕竟，好的地块、好的产品，终究都是“稀缺”的，一旦量产，就难以产生“锚定”效应了。

一定要认清的现实是，市场深度分化仍在加剧。

这几天市场传来一些好的消息，针对房企融资出现了“三个不低于”的说法，今天又公布了支持民营经济的25条措施。这一系列措施如有效落地，应该是真正能起到房企纾困的作用。

随着这样的政策落地（期待早日落地），相信房企在土地市场的拿地动作也会变得积极起来，市场预期也能有实际性好转。

而在一切变好之前，苏州房地产市场，风渐起~

这一次，风起园区！

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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