社会资本参与老旧小区改造：北京“劲松模式”五年运转怎样？

在经济放缓的大背景下，各大城市中的老旧小区改造项目被寄望于能够拉动经济增长。社会资本介入是可探索的路径，即借助多元化的投资和管理模式，为老旧小区提供资金、资源、专业知识或管理技能，灵活高效地提升小区居住质量。

国务院办公厅近日转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，就提出积极探索构建公建民营、民办公助等多样化建设运营模式，有效盘活利用城市存量资源，实现社区嵌入式服务可持续发展。而在2020年，住建部《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，强调社会资本应集中在提升类和完善类项目，如环境改善和公共服务设施。

2021年8月，北京市住建委发布的《北京市“十四五”老旧小区改造规划》明确提出社会资本参与老旧小区改造。同年《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》中，提出多种方式引入社会资本，包括专业化物业服务、“改造+运营+物业”模式、提供专业服务、作为实施主体参与。2022年《北京市老旧小区改造工作改革方案》也指出，利用拆违腾退的空地和低效空间吸引社会资本。补建养老、托育、体育、社区食堂等公共服务设施。

那么，社会资本参与老旧小区改造的具体模式是什么？如何保证项目的可持续性和投资的有效性？

五年前，2018年，北京劲松北社区开启了该市首个由社会资本参与改造老旧小区的试点，其改造与运营没有现成政策文件可参考。澎湃研究所研究员近期多次走访该社区，考察社会资本参与旧改的机制与效果，以期为类似项目提供借鉴。

改造的钱从哪里来

劲松北社区位于北京东三环劲松桥西侧，总占地约26公顷，包含43栋居民楼，总户数约4100户，是1978年建成的第一批成建制小区。大部分住宅原为单位公房，有10%为商品房。社区老年居民比例为39.6%，过半为独居老人。本世纪初起，居民生活服务不便等问题愈发凸显。

通常，老旧小区业主改造需求强烈，但没有出资意愿。对利润不稳定、存在一定风险的老旧小区改造项目，社会资本普遍持观望态度。对此，劲松街道大胆尝试，承担了相应风险——改造项目若烂尾，相关负责人将面临追责。

2018年7月，劲松北社区所在的劲松街道，与民营企业愿景集团签订为期20年的改造和运营协议。企业以3000万元投资参与劲松北社区一、二小区的改造。项目涉及约3600户，2019年8月改造完成。

该项目核心是，在不改变物业产权的前提下，社会资本投资对社区进行改造，从而获得小区公共空间和设施的经营权作为回报。在北京市朝阳区政府和劲松街道授权下，企业获得了改造而来的商店、餐厅和社区服务中心等空间的长期运营权。

澎湃研究所研究员走访发现，位于街道两侧、原本闲置的平房和小摊位，经过改造，如今转变为服务社区的公用空间和商业设施。社区增添了美好邻里食堂、美好理发店、匠心工坊、便民菜站以及百年义利副食店等。

据了解，着手改造前，企业和居委会共发放2380份调查问卷，调研居民需求。结果显示，食堂需求排在首位。为此，原小区的车棚被改造为社区食堂。企业以低于市场价的场租，引入其他市场主体经营。食堂位于居民楼前，老人下楼就能吃饭，价格也较为适中。比如，1笼包子10个8元。

在物业方面，劲松北社区过去只有基础服务，由居委会负责，依赖街道财政支持，如今，物业由专业公司负责。2018年改造后，物业费至今未涨，且低于市场价，低层0.43元/平方米，高层是1.42元/平方米。小区内有专门的物业服务中心、垃圾清洁站、快递提货室，每个路口都配有保安和保洁。目前，低层居民一家每年物业费是300多元，高层为1000多元。停车费一年只要1800元。

11月17日，澎湃研究所研究员走访当天，小区内当班的保安和保洁加起来约有30人。居民认为，改造完成后，在并未增加生活成本的前提下，生活舒适度有所提高。

社会资本如何盈利

那么，企业的投入如何产生收益？社会资本进行老旧小区改造，自身如何良性运作和可持续发展？

据了解，改造支出方面，项目主要成本除了前期社会资本投入3000万元外，还有每年年均基础物业运营成本279万元。

收益方面，基于公开数据，目前劲松项目改造收益约为627万元/年，主要来自两部分。

一是服务管理收益，主要是基本物业管理收益，约143万元/年，进入运营成熟期后为200万元/年，以及便利服务及商业等收益约30万/年。

二是设施经营类收益，包含存量用房改造后的租金及停车管理费。600余个停车位年收益110万元。存量用房租金收益大概约267万元/年，其中包括商业性的店面、半商业半公益的美好邻里食堂以及公益性的社区公共活动空间等。

由此，项目大概10年可收回前期投入成本，后10年进入盈利期。

“劲松模式”可否推广

总而言之，社会资本参与老旧小区改造，其可持续性主要取决于，商业化项目的收益能否覆盖其公益类项目的投入。

劲松模式可概括为先让利，再盈利。后续之所以能盈利，是由于小区地理位置优越，且有一定可改造的空间。但有些老旧小区没有足够公共空间，缺乏可产生现金流的公共项目供社会资本运营，其改造项目又如何进行呢？

相关人士介绍了一些办法。

比如，北京大兴区的老旧小区改造项目中，有些小区楼栋数量较少，难以通过现有资源覆盖改造成本或产生预期效益。为此，在同一街道内，将资源较少的小区与资源丰富的小区进行组合，以确保整个改造项目的经济可行性和有效性。

另外，在北京二环外三环内区域，由于缺少周边小区配套改造的可能性，为社会资本提供改造机会，就要对小区内存量房进一步开发。

实际改造过程中，在多种因素之下，可能存在拆除不完全等问题。

对于因历史原因当前归街道所有但被其他主体使用的房产，能否收回并用于社会资本改造，还需要更为明确的法律规范。