房地产市场需求和供给分析

微观经济学价格理论认为，要素价格、生产成本的变化，消费者收入水平变动，生产者和消费者对未来预期和消费者偏好的变化等因素会引起市场供给曲线和需求曲线的变动。市场需求和供给曲线的动态变化决定市场均衡。这里主要通过分析房地产市场需求与供给的变化，以及市场均衡的变动来进行政策效应分析。

先考察房地产市场的需求曲线。由于房地产商品的特殊性，既是消费品，又是投资品。房地产的需求可分为三个部分：（1）主动型住房消费需求。这是指随着国民经济发展和居民收入增加，以及城市化进程中农民进城务工经商，居民为改善和提高住房条件，主动买房和租房的需求。（2）被动型住房消费需求。这是指由于城市改造，基础设施建设和旧城改造，拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下居民不得不买房或租房的需求。（3）投资性和投机性购房需求。这是指由于房地产具有投资品特性，在市场利率较低情况下，购置房产作为货币保值的途径和进行低价买进，高价卖出，获取资本收益，在市场经济中必然会产生的投资投机行为。

住房消费为居民的生活必需品，且几乎不存在替代品，因此，无论从短期还是从长期来说，主动型住房消费需求价格弹性较小，需求曲线陡峭。主动型购房消费需求主要与各地区的人口总量及人口的增长率和收入增长有很大的关系，而受价格变化影响相对较小。被动型住房消费需求主要与城市拆迁政策和拆迁量有关，受价格变化影响很小，需求价格弹性接近于零。房地产的投机和投资性购房需求主要受投资收益率影响，与价格的预期变化有很大关系，而受某一时刻的价格影响较小。一般来说，房地产价格预期持续上涨，投机和投资性购房需求增加；房地产价格预期持续下跌，投机和投资性购房需求减少

再来看房地产供给曲线。虽然由于房地产投资周期较长，短期房地产的供给弹性较小。但开发商可以囤积房源，渐缓新房开发和上市来减少市场商品房供应量，即价格发生变化，供给量会相应地发生变化。长期来说，供给价格弹性总是大于短期供给价格弹性，供给曲线平缓。价格发生变化，由于房地产开发调整成为可能，房地产开发企业将减少开发量，减少供给，长期供给量会发生显著的变化。

近年来，各地方政府出台各项支持政策，期望达到三大政策目标：（1）努力保持房地产开发市场平稳增长；（2）改善房地产开发结构，满足居民的住房需求；（3）稳定房地产价格，促使房地产价格涨跌幅平稳可控，消除房地产市场的大幅波动。

政策目标能否实现呢？

短期：（1）国民经济增长和居民收入增加，政府也出台了相应的税收优惠及购房补贴政策，改善型、主动型住房消费需求会有所增长。（2）城市改造，基础设施建设和旧城改造，拆迁力度有所减弱，被动型住房消费需求稳中有降。（3）近两年70个大中城市商品住宅销售价格下降城市增多，投资性和投机性购房需求减少。供给，因前期房地产拿地较多，开发存量多，供应变化较少。据国家统计局信息，2023年1-10月，房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。2023年10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%。需求减少，供给不变或增加，短期预期房价下行压力较大。长期：（1）居民收入增加，生活水平提高，改善型、主动型住房消费需求会持续稳定小幅增长。2）被动型住房消费需求预计稳中有降。（3）房价低位运行一段时间后，投资性和投机性购房需求有望恢复。供给，房地产开发企业减少投资，减少开发量，减少供给。据国家统计局信息，1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积822895万平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面积579361万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积79177万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平方米，下降23.6%。需求增加，供给减少，长期房地产市场将建立新的平衡。政府长期政策目标有望实现。