房价该怎么走呢

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大家好，我系浪浪。

最近看了不少对房价的分析，但我觉得多少都有点事后归因的味道。

比如某大V说房价药丸，而我去翻前几年的文章，人家还说买啥都不如买房。

这么看，其实自媒体的核心功底是事后总结。

搞预测容易被打脸，唯有总结才能立于不败之地。

那么现在很多人在谈及房价的跌势时，通常都会用“人口老龄化”这一个因素来解释。

事实上也没错，人口老龄化打崩了房价的长期预期。

但要看是哪里的房价，我之前也说了，今后很多城市可能都会逐渐鹤岗化。

人口逐渐流出、产业迁移走，当地也没人再关心房价了。

因为房子不值钱。

而对于具有人口虹吸能力的大城市来说，人口老龄化对房价的影响不大。

我之前跟朋友聊东莞的房价，我说我最看好松山湖。

他说自己作为一个东莞人，还是喜欢城区。

我就跟他说了，城区的房价，主要是由你们当地人的购买力决定的。

但是你们当地人的购买力是有限的，贫富差距也大。

很容易买到一些，有钱人看不上，普通人买不起的房子。

但松山湖不一样，华为会帮你从全国招各种名校的高薪人才过来买房。

相当于这个地方，有了源源不断的新购买力群体。

那大家想，这些到华为来上班的人，来自五湖四海，他们的首付是从哪来的？

是把老家的房子卖了，加上自己的积蓄来凑的。

这个其实就跟未来大城市对人才的虹吸效应一样，人口是跟着产业走的，中小城市提供不了好的就业机会，那么人就跑光了。

以前还说可以回家，进个国企或者当个公务员，但现在随着财政压力变大，体制内的饭碗也不那么好恰了。

而当地的钱，本质上是来源于土地财政，当房地产不行之后，恶性循环就开始了。

差的，往往只会更差。

好的资源会进一步往大城市集中，随着人口老龄化的趋势，就更是如此了。

大家可以这么想，以前是池子大鱼也多，但如果池子变小了，容不下这么多鱼了。

那这些鱼就只能游出去，找一个更大的池子了。

但这是坏事吗，也不一定。

比如老家的房价不涨了，生活成本很低，这就意味着，一个普通年轻小伙，可以靠自己的勤奋在大城市赚钱。

然后在老家买下大房子，过上体面的生活。

拿我举例吧，我是潮汕人，家里那边有很多人会到广州深圳打工，或者做点生意。

等赚了钱之后，就在老家买大房子，也非常体面。

每周还能回一次家，周五定好高铁票，做一个半小时的高铁就到家了。

然后周天晚上再坐高铁回去，非常方便。

你说在大城市安家是不是更好，如果资金流非常充裕，那肯定是好事。

但现实就是，大多数有房家庭，都是掏空了积蓄和未来收入上的车。

能掏出来的现金，可能还没外来的打工人多。

如果要从幸福的角度来讲，我觉得当前把大城市的房子卖一套，买个增额寿或者养老年金，收一辈子利息。

然后在老家钓鱼是最舒服的。

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那么前面说了，人口老龄化对大城市的影响有限，大城市仍然会有源源不断的刚需进城。

那为啥大城市的房价也跌跌不休呢。

很多人说是房价有泡沫，现在是在去泡沫。

这话呢，说对，也对，说不对，也不对。

有位前辈说过一句话，没有泡沫的资产不算资产。

因为泡沫其实是什么，本质是一种增长的预期。

而投资，就是买预期。

资产的定价由两部分组成，基本价格+边际价格。

基本价格，通常是存量资金决定的，反应在房产上，就是真实的居住购买力。

而边际价格，代表增量资金，很大程度上是由投资者来决定的。

那房价为啥一直在跌呢，因为之前对房产的定价，有很大一部分是由预期构成的。

这个预期，就是当地人均收入增长的预期。

比如说为啥现在3万的房子，以前能炒到6万。

因为那时候大家买的是预期，未来十年大家的收入都能翻一倍，那房价不得也跟着翻倍么？

或者说，这里以后会来一大批高薪就业人员，人均月收入3万以上。

那这里的房价，可不就得按未来这里的人均收入来定价么。

所以之前的房价，不是瞎炒，而是有逻辑的。

那现在为啥跌呢，其实跌的是对收入增长的预期部分。

万一十年之后，大家的收入跟现在一样呢？

那么房价里，关于对未来收入增长预期的这一部分，就不复存在了。

很多大V在聊到房价的时候，都喜欢提到房价收入比，说全球房价收入比的前十名城市，中国就占了五位。

如果一个家庭想在上海买房，大约需要花费49年不吃不喝的收入。

说这个房价收入比是不合理的，太高了。

那为啥高呢，两个因子。

一个是一线城市的房价，其实是由精英群体的收入来决定的，而精英跟普通家庭之间的收入差距，就…

毕竟我们知道，目前有很多行业的人员薪资是很低的，尤其是体力劳动型。

另一个是房价包含了对未来收入的增长预期，大家觉得我们的收入以后还会接着涨。

而很多发达国家的人均收入水平已经非常平稳了，所以他们的房价里，关于收入预期的这部分定价非常少。

所以其实一线城市的房价收入比，从定价逻辑上看，它是合理的。

只是现在收入预期的部分，开始萎缩了。

于是房价也跟着预期的浮动，跟着往下调。

而如何去判断未来房价的趋势呢？

最直观的，就是看当地的精英群体，也就是中产们的收入增长趋势。

这部分决定了，房价的边际价格，能不能往上抬。

还是以松山湖为例，在华为来之前，那里是东莞的郊区。

属于有钱人买一套，留着度假用的地方。

价格是一万一平。

而在华为来之后，由于带来了大量的高薪收入群体。

房价重新按照当地的精英收入来定价了。

现在已经站稳在了4-5万之间，波动很小。

那未来松山湖的房价还涨不涨呢，看什么？

一看当地高收入人群的规模，二看高收入人群的收入，是否还会继续增长。

套用这套逻辑，去判断其他城市的地段，也是一样的。

一切都有合理的逻辑在做支撑。

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