提前还房贷降温 LPR连续持平,业内人士:房贷利率仍有下探空间

2023年11月20日，中国人民银行发布了贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，这也是5年LPR连续五个月维持不变。

图片来源：央行网站

对于11月LPR继续保持稳定，多位业内人士表示符合市场预期。另外，存量房贷利率“二套转首套”批量调整自10月25日开启以来，各家银行陆续对符合条件的房贷借款人进行统一调整，调整后的利率当日立即生效，目前降低存量房贷利率工作基本完成，提前还房贷现象降温。

在2023年三季度金融统计数据新闻发布会上，央行有关负责人表示，目前绝大多数借款人已于第一时间享受到了实惠。9月25日至10月1日政策实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔21.7万亿元。

业内人士认为，降低存量首套住房贷款利率和调整“二套转首套”利率，反映出我国房地产市场供求关系的重大变化。

值得注意的是，今年初，由于贷款市场报价利率持续走低，不少银行二套房借款人提前还房贷业务激增。毕竟与眼下贷款利率相比，当年买二套房的贷款利率普遍较高。不少专业人士预测，此次“二套转首套”利率的调整，不仅能为借款人节省利息支出，还能有效缓解其月供焦虑。

网易房产从沪上招商银行一处网点的业务经理处获悉，当前来办理提前还房贷的需求相较一、二季度有所减少，可见政策的利好效应正在逐渐显现，提前还房贷的热度开始回落。

在今年上半年客户预约办理提前还贷的等候时长普遍在3个月以上，如今预约排队的时长已大幅缩短。目前上海的商业贷款利率执行标准为首套房贷利率4.55%，二套5.25%。

上海住房贷款利率变化表

据中国人民银行上海总部在2023年第四季度例行新闻发布会上表示，上海今年前三季度信贷总量保持增长，融资成本稳中有降。

房地产信贷基本平稳，截至10月31日，全市完成存量首套住房贷款利率下调的贷款笔数约26.51万笔，贷款金额约2632亿元，贷款加权平均利率降低近45个基点。与此同时，全市房地产信贷运行已实现总体趋稳，9月末，全市人民币房地产贷款余额2.68万亿元，同比增长1.7%，个人住房贷款余额同比下降2%，房地产开发贷款余额同比增长9.7%。

当然，对于有提前还贷打算的客户该如何做出抉择，有金融界人士提示，居民考虑是否提前还贷前，要充分评估自己是要减低负债还是保留流动性，需结合个人具体资金情况，谨慎做出选择，不能忙不跟风。

随着还贷潮逐步趋稳，房贷利率的下探空间是否已经见底，对此东方金诚首席宏观分析师王青则认为，LPR报价还有下调趋势，其中5年期LPR报价单独下调的可能性较大。近期经济运行势头回暖，但距离常态增长水平还有一段距离，今年底明年初宏观政策将保持稳增长取向。

更为重要的是，8月推出房地产金融“政策包”，近期楼市出现一些企稳迹象，但整体上仍处于筑底阶段，需要行业支持政策继续加码；因此判断，作为房贷利率的定价基准，未来5年期LPR报价还有0.3至0.4个百分点的下行空间，进而引导新发放居民房贷利率更大幅度下调。