北京手握1000万买哪里，更有升值潜力？

最近北京二手房Duang!Duang!Duang!的往下跌，搞得买房同学人心惶惶，尤其是800-1000万的同学，是最忐忑的一波。

600万以下的刚需，不管咋样，从自住逻辑出发，通勤便利、产品好，也就一咬牙定了，不升值也没关系，自己住嘛。

但是，800-1000万的客户，属于初改客户，大多是置换客户。手里有一套400-600万的首套房，居室不够用，或者老小区，想要置换的这一波，小心脏受二手房市场敲打的砰砰跳，生怕二套房买错，家庭资产大幅缩水。

今天，给大家捋捋800-1000万新房的选房思路。

01

800-1000万选房的核心关注点

800万-1000万，在二线城市妥妥的豪宅客户，以苏州为例，GDP前六的城市，能买核心地段150-200㎡的大平层。

然而，在帝都，只能是初次改善的量级，聚焦在城六区，只能购置100-135㎡左右的产品。

800-1000万的购房需求里，包含3个核心关注点：

①产品升级。首要是面积升级，居室够用，那么就决定至少要买3房2卫或4房产品；其次，小区要好，园林、绿化、会所、物业的居住体验都是上一个档次。

②地段升级。包括交通、商圈、学校、医疗等，有所改善，或同级置换。

③保值增值。保值增值，牵动800-1000万客户的心弦，能涨最好，千万别跌。房产的资产属性，底层逻辑是区域规划和产业发展。

以上的诉求里，没有突出学区的改善，是因为学区升级基本就在东、西、海，非常抱歉，1000万以下的新房，没有。只能二手房去淘，今天不做讨论。

800万-1000万预算，从资产角度，我们聚焦在城六区。

从单价梯度来看，有单价8万+/㎡和7万+/㎡两个梯次板块可选。

什么意思呢，8万+的地段，800-1000万可以买到95-125㎡的小三居、小四居。7万+地段，则可以买入105-140㎡的大三居、大四居。

居室功能一样，尺度不一样，对应的地段也不同。建议800-1000万的客户，优选地段，当然也要结合自身的需求来。

02

单价8万/㎡以上的可选板块

800-1000万感觉有很多选择，但是相对好的地段，城六区也只有朝阳和丰台可选。

本文涉及13个板块项目，已建交流群，关注【小窝新房】公众号，联系助理入群；

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1. 东坝板块：现有地铁，通勤望京+CBD有优势，远期有产业规划、商业MALL的规划。

保利天汇开盘造势就推的很凶，冰姐最开始做测评就觉得8.5万/㎡的价格，透支了东坝未来的红利。开盘价格策略很高明，洋房顶着8.5万/㎡卖，大户型甚至达到8.7万/㎡，主力119㎡户型单价做低，只有8.1万/㎡，1000万以内上车。

营销舍得花钱，开盘结果还不错。连带着旁边产品拉胯的北熙区都走了一波。够不上保利天汇的，就流到了北熙区。

抛出其他因素，东坝还是荒，但是“买荒不买乱”，东坝的产业、商业MALL、学校、地铁，还是看的到未来。

推荐指数：⭐⭐⭐⭐

2. 崔各庄板块：就是抱望京的大腿。

崔各庄三兄弟，集体站岗，特价打了一波又一波，很多人觉得没房了。其实还有特价房，可能房源选择没那么自由了。

800多万，还是能淘到100出头的小三房。对望京依赖度高的小伙伴可以看看。800-1000万，妥妥选的到。

这个区域的短板在于，看着近，但其实跟望京的割裂度还是有的。周边被铁路隔断，未来发展空间小。价值支撑还是在望京+新房。

推荐指数：⭐⭐⭐

3. 奶西板块：奶西的发展逻辑跟崔各庄差不多，也是抱望京大腿，区别在于奶西有地，有发展空间，有组团规划。

首开金茂望京樾，在一年内签约1244套，网签率非常高。其中800-1000万的产品占比将近50%。可见奶西对800-1000万的吸附力。

目前奶西233+324地块，2022年4月的划拨土地，其中有21万方的商品住宅。据称未来可能7万+/㎡价格入市。缺点是，项目混杂了大量的公租房。

到时候可以看看规划，建议望京的小伙伴关注，如果分区管理，可以入。价格很香。

推荐指数：⭐⭐⭐⭐

4. 小红门板块：唯一，四环内，单价低于8万/㎡的板块。

小红门，一言难尽，小姐的身子丫鬟的命。明明是四环内，这么优质的环线位置，8万/㎡的价格都难以实现。周边界面太差。

中建星光里，300多套房，现在还有房源，想捡漏的同学可以联系我们。

小红门9号地提上日程要拍了。9号地的质素比中建星光里要好，地块比较规整，产品有发挥空间。看重环线和通勤的朋友可以关注。

小红门的未来，冰姐之前说过，小红门是城市更新片区，周期非常长。未来的支撑在新国贸。但是新国贸的周期也非常长。

环线优势+超长未来预期，能接受的小伙伴可以期待9号地。

推荐指数：⭐⭐⭐

5. 新宫板块：双轨+2个商业，只能买当下

新宫的位置确实香，19号线和4号线交汇，南北的通勤动脉。很多800-1000万的小伙伴看。

新宫卖的就是当下，因为未来，看不到未来。

未来新宫有什么天翻地覆的变化？不会。最多，能建个学校。别的没有期待。19号线南延开通后，一站地的西红门，6.6万/㎡的单价，要地铁有地铁，要学校由学校，就是有等待期。

推荐指数：⭐⭐⭐

6. 郭公庄板块：丰台的扛把子，1000万上车

最近刚刚成交的郭公庄地块，中海+中建东孚拿下，指导价9.2万/平米。

很多粉丝很迷惑，郭公庄要9.2万啦？

能不能破9，要看产品，地段没毛病。

1000万可以搭边上车。地段绝对值得关注。

推荐指数：⭐⭐⭐⭐

7. 青塔板块：老破小里一枝独秀，得利于海淀。

青塔片区，劣势在于发展空间小，老房太多，只能是持续的城市更新项目，想要有多大的想象空间，抱歉，没有。也是买当下。跟新宫差不多。

但是跟新宫比，还是青塔更胜一筹。

原因在于，青塔，新房稀缺，未来也不会有太多。临着海淀近，海淀也没啥新房，所以他有客群基础。

而新宫，未来地铁1站地的西红门，大批的又便宜又好的次新出来，片区又成熟，对他冲击很大。

推荐指数：⭐⭐⭐⭐

这个段位的还有黄渠的玺悦朝阳。

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单价点7-8万/㎡的可选板块

单价在7-8万的板块，适合偏800万的小伙伴考虑，有产品好+潜力板块，可能比8万+的板块更可期。

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1. 十八里店板块：今日爱答不理，明日高攀不起？

十八里店是朝阳里靠南，界面比较差，不太被看好的区域。但是临铁和环线位置在那里。2023年1月，十八里店官宣人大附落户，教育狠狠加持了一把。从这以后，云筑+云未的月均网签量基本都在60套左右。

保利一举拿下678号地块，据说要做改善。有消息称，户型面积段为110-170㎡，主力户型130-140㎡，共390多套房子，指导价7.8万/㎡。

推荐指数：⭐⭐⭐⭐

2. 王四营板块：麻雀枝头，变凤凰？焦化厂城市更新，能不能带来新活力。

王四营板块一直饱受诟病，除了地铁和环线都是缺点。周边太破了。

但是，北京十一学校小学部落地，焦化厂文化片区改造规划，又让人忍不住多看几眼。

7.1万单价就很香，但是要接受等待期，慢慢变美。

可以看看保利锦上二期，通勤合适的朋友，也可以考虑。

推荐指数：⭐⭐⭐

3. 小屯：丰台，宸知筑所在板块，位置不错，被项目拖累。

小屯板块跟青塔也不远，周边有公园、有配套，也还可以，宸知筑是妥妥的800-1000万项目，奈何产品拉胯，卖的不温不火。

800-1000万，西边能选的有几个，可以多看看。产品很重要。

推荐指数：⭐⭐

4. 衙门口：有学校，有地铁规划，但综合愿景不佳。

目前长安悦玺和中海学府里在售，学府里小户型跑的不错，特价打到6.9万/㎡。

衙门口的学校还可以，周变还迁多，配套也不行，规划地铁11号线也是通到丽泽，能量有限。未来可期待的不多。更适合首套上车，800万以上，不建议。

推荐指数：⭐⭐

5. 新首钢板块：首钢的明珠，主打环境好。

新首钢板块，最近招商、香港置地、首钢联合开发的北辛安地块发布案名——“元玺”，香港置地和招商的TOP产品系的合体，很值得期待一下。

改善的客群，可以考虑，主要就是产品好+环境好，纯纯改善。

至于产业，真的还轮不到这。

推荐指数：⭐⭐⭐

6. 苹果园板块：老城，主打就是临铁+京西大悦城配套。

越秀天玥还是很多西边的朋友关注。苹果园也是自住逻辑。住着方便，通勤方便，京西大悦城今年开业，无疑是西部商圈新核心。

住着方便就完了，升职加薪，真没那么容易。

推荐指数：⭐⭐⭐

以上是800-1000万，城内六区可选的板块。其实6万+/㎡的项目也是比比皆是，800万可以买120㎡以上的大户型。自己自住合适，也可以考虑，想着再折腾换房，保值增值，慎重。

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