房产律师——借名买房，没签署合同，出资人能否起诉要回房屋

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某鑫、赵某英向本院提出诉讼请求：1.判令吴某杰协助我方办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋所有权过户手续，将该房屋过户至周某鑫名下；……。

事实与理由：我们于1984年结婚，于2007年离婚。2004年7月，赵某英拟购买北京市海淀区一号房屋及车位，因当时正与周某鑫协商离婚事宜，遂与外甥吴某杰商议借用其身份证和名义购房。吴某杰将身份证提供给赵某英。2004年7月31日，赵某英委托刘某坤以吴某杰名义与北京H公司签署《商品房买卖合同》，约定购买北京市海淀区一号房屋，房款共计984947元，一次性缴纳。2004年8月，赵某英向北京H公司全额支付购房款。2005年7月15日，北京H公司开具购房款发票。购买案涉商品房的款项及全部税费均由赵某英自行筹集并委托刘某坤代为支付。

2006年8月31日，房产主管机关核发商品房所有权证。2005年6月25日，北京H公司及D物业公司通知赵某英办理入住手续。2010年9月，双方之子赵某峰大学毕业留京工作，且考虑周某鑫需长年在北京就医，赵某英遂向周某鑫披露购买房产情况，周某鑫与赵某峰入住上述房屋。入住至今，上述房屋及车位的相关费用均由周某鑫及赵某峰缴纳。目前，上述房屋及车位的产权证明、发票、契税《专用税收缴款书》、维修基金、购买家具凭证、入住通知及办理资料、物业管理服务费、水电、燃气等缴费收据等原件均由我们持有。

现周某鑫具有北京户口，名下无其他北京市房屋，具有办理房产过户登记的主体资格，我们多次要求吴某杰协助办理上述房产过户手续，但吴某杰均以种种理由拖延推诿。因我们与吴某杰已经形成事实借名买房合同关系，吴某杰作为登记人应当配合办理案涉商品房所有权移转登记。恳请法院尽快判如所请，维护我们的合法权益。

被告辩称

吴某杰辩称，涉案房产系我所有，我未与赵某英、周某鑫就涉案房产达成过任何形式的协议，周某鑫不是本案适格主体，其要求我协助过户，于法无据。此外，周某鑫与赵某英前后起诉事实截然不同，不具有真实性，不应予以采信。因涉案房产与赵某英、周某鑫无关联性，且本案诉讼存在诸多不合常理、不切实际之处，故赵某英、周某鑫无权向我主张权利，请求法院驳回赵某英、周某鑫的诉讼请求。

法院查明

赵某英与周某鑫系夫妻关系，双方曾于2007年12月7日办理离婚手续，此后，双方登记再婚。赵某英与吴某杰系亲戚关系。因购买位于北京市海淀区一号房屋，赵某英、周某鑫与吴某杰产生矛盾。

本案庭审中，赵某英、周某鑫就诉讼请求提交《离婚协议》、离婚证、《商品房买卖合同》、2004年8月2日某银行现金交款单、银行电汇凭证（回单）、购房款发票、契税《专用税收缴款书》、北京市住宅公共维修基金专用收据、2004年8月22日房屋印花税收据、房屋所有权证及收据、《车位销售合同》、车位款发票、车位印花税收据、物业费、燃气费、水电费、热力费支付凭证、发票、收据，家具交款凭证、买卖合同、建材材料买卖合同、物业费结清证明及说明、刘某坤银行账户流水、2020年7月28日刘某坤、赵某英、周某鑫签署的《三方确认协议》、某银行存款凭条，证人《证明》，赵某英、吴某杰等人谈话录音及文字整理材料、吴某杰遗失房产证声明、吴某杰补办的房屋所有权证、《车位管理费结清证明》、周某鑫购房资格核验材料等证据予以证明。

吴某杰对赵某英、周某鑫提交部分证据的真实性、合法性及关联性提出异议，对赵某英、周某鑫据此证明双方存在借名买房事实不予认可，吴某杰坚持称其前期系向赵某英借款买房，不存在赵某英借其名义购房的事实。吴某杰就答辩意见提交赵某英、周某鑫《离婚协议书》、房屋所有权证、本院之前判决书、执行裁定书、周某鑫《起诉书》等证据予以证明。赵某英、周某鑫对吴某杰提交证据的真实性不持异议，但对吴某杰所要证明的内容，不予认可。经释明，吴某杰就答辩意见，未提供其他相关证据。

裁判结果

吴某杰于本判决生效后七日内协助周某鑫、赵某英将其名下位于北京市海淀区一号房屋所有权人变更登记至周某鑫名下等手续，办理变更登记手续产生的费用由周某鑫、赵某英负担。

房产律师靳双权点评

合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽然周某鑫、赵某英与吴某杰就购买北京市海淀区一号房屋并未签订书面借名购买合同，但根据周某鑫、赵某英提交的证据及法院查明事实，在赵某英委托刘某坤购买北京市海淀区一号房屋过程中，是赵某英借用吴某杰的名义出资购买，在此期间，吴某杰只是为赵某英提供了其身份证等购买人信息资料，吴某杰并未实际参与购买过程，亦未出资。此外，赵某英以吴某杰名义出资购买本案房屋后，吴某杰亦未实际占有使用上述财产。据此，赵某英、周某鑫主张与吴某杰之间存在借名购买房屋的合同关系，事实清楚，证据充分，因双方已存在借名合同关系，故吴某杰应依据诚信原则，全面履行相关民事义务。现赵某英、周某鑫起诉主张吴某杰履行协助过户责任，理由成立。

由于赵某英出资借名买房期间与周某鑫存在婚姻关系，周某鑫对赵某英所购房屋享有共有权利，而吴某杰并非上述房屋的所有权人，故吴某杰不同意协助周某鑫办理上述房屋更名手续，理由不成立。吴某杰否认与周某鑫、赵某英达成借名购房协议并称购买房屋款系赵某英前期主动给予的借款，赵某英对此予以否认，吴某杰就此未提供证据予以证明，故法院对吴某杰所持相关抗辩意见，不予采信。