上海最没落的市区板块，太难了

要是问你，上海主城七区里谁最差，

说是普陀，大家肯定不会有意见。

同样的，如果说普陀区哪个板块谁最让人看不起，

说是桃浦板块，估计大家也都疯狂点头。

命苦的桃浦，总是被人歧视。

金茂府在大宁板块，可以把价格拉到18万以上。

来到桃浦这里就玩砸了，8.3万还无人问津。

桃浦连大宁的一半都不到，着实让人难受。

可桃浦毕竟还是身在主城，智创城规模也不小。

桃浦未来还有救吗？

今天，就来给大家详细说说命苦的桃浦。

1、历史包袱

桃浦这个地方，说TA命苦，还是在于历史包袱太重了。

首先，桃浦历史上经常搞不清自己到底姓啥。

从南宋开始，嘉定、宝山、真如等区县都管辖过桃浦。

这使得桃浦看起来更像是一个“三姓家奴”板块。

直到1992年，才从嘉定手上过继给普陀。

属于嘉定的时候，发展得还算不错，

但给到普陀之后，一直没有被重视，发展缓慢。

所以呢，

桃浦人民对自己的归属身份也很疑惑。

不少人还坚持认为自己是嘉定人。

就像老卢湾人不认自己是黄浦人一样。

其次呢，桃浦的历史人口素质，两极分化严重。

除了1958年新建的工人新村，桃浦还承接了不少“三湾一弄”的滚地龙居民。

所以在老上海人眼里，这里一直是被人歧视的“下只角“。

最后呢，工业历史造就了污染问题。

1954年，上海要大力发展工业。

在桃浦镇境内规划建设了”桃浦工业区“，占地面积一度有3平方千米。

这在当时还是很荣耀的事情，都登上过报纸。

工业区产业以化学工业为主。

之所以选择桃浦也是因为这里的铁路交通畅通利于货运，水网密集利于排污。

那个年代还没有环境保护的概念，桃浦工业区发展迅猛。

到了80年代，桃浦工业区污染已经十分严重。

1987年，治理桃浦地区“三废”污染还被列为市政府实事项目。

后来一直治理了十多年，才在1997年摘掉了重污染的“帽子”。

以上三条黑历史，使得桃浦一直难以翻身。

尽管桃浦位置不差，板块的一半属于2035年规划的主城区。

但这里很多年，一直都是脏乱差的代表，是上海北面的置业荒漠。

2、自救之路

桃浦自知出身命苦，后爹普陀也帮不了太多，所以早就开始了自救转型。

只不过三次转型之路，都不太顺畅。

第一次转型是在1997年。

当时重污染的帽子刚刚摘掉，桃浦急需找到新的产业方向。

评估了自身条件，桃浦选择转型成为都市型工业基地，主要发展现代物流、印刷包装等产业。

但后来的发展证明，路子没走对。

这些产业发展上限比较低，没办法推动桃浦的产业升级和城市界面更新。

所以，08年迎来了第二次转型。

这一次，桃浦选择成为以总部经济、展示市场、科技研发等都市产业为功能特征的生产性服务业功能集聚区。

定位高了一些，但是终究资源投入不足，发展受限。

彼时，普陀正在大力建设长风商务区，还无暇顾及西北角的穷桃浦。

第三次转型是2011年推出的桃浦科技智慧城规划。

这一次的规划能级高，但是执行起来特别慢。

仅仅是拆迁，前前后后就搞了十多年。

直到2020年，才正式把工厂的拆迁合同签完。

尽管慢，但桃浦人民起码看到了希望。

2017年之后，规划更名为桃浦智创城。

桃浦的规划落地，开始步入正轨。

3、新机遇

自从普陀打出桃浦智创城的口号以来，就一直备受质疑。

最大质疑的就是：

智创城规划规模比肩前滩，

饼画得这么大，不怕打脸吗？

毕竟，普陀真如饼20年都还没吃完。

网上甚至有人说，

桃浦、真如副中心的组合可以追赶漕河泾、徐家汇副中心的组合。

这个牛皮吹得有点大了。

牛皮大归大，但是桃浦提高自己的规划标准也是别无他选。

如果规划等级太低，很可能重蹈第一次转型物流产业的覆辙。

与其落后于时代发展，不如一步到位，对标前滩。

桃浦智创城的规划，至少给了自己三个高标准。

1、绿化等级高标准。

污染问题是桃浦人民心中永远的痛。

尽管97年重污染的帽子就摘了，但是2000年嘉定又把江桥垃圾厂送给了桃浦人民，

旧伤未愈，新伤又起。

所以，这一次中央绿地公园，桃浦是下了血本。

不仅设计理念是对标前滩国际高标准，而且面积上也是主城区最大的。

不争第一，争口气。

桃浦是要拿最大绿肺公园，来扭转几十年来的“下只角”偏见。

2、开发商高标准。

除了已经引入的宝华、金茂品质开发商外，

普陀对于开发商的要求一直在提高。

比如，今年5月拍的新地块，联动价在8.55万，已经高于金茂的开盘价。

开发商的准入标准是：室内装修标准不低于4000元/平方，且必须在上海开发过豪宅，否则没有资格拿地。

很明显，这是在打造下一个长风商务区。

毕竟，长风商务区的打造还算是普陀的一张王牌。

经验可以借鉴。

3、企业准入要求高。

目前，智创城TOP A区已经交付。

已先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，

上海电力高压、李园实业等总部办公也相继入驻。

这些总部型企业，税收千万级别的。

具有很好的龙头示范效应，相信之后会有更多的优质企业加入智创城。

智创城的高标准会是桃浦发展的新机遇。

毕竟，也该轮到桃浦发展了。

真如和长风开发之后，唯独桃浦这里还有成片开发的土地。

普陀未来，也只能看桃浦了。

4、买哪里

从现状来看，

桃浦板块到处都在建设，路面坑坑洼洼，高压线林立，

依然还是给人一种城乡结合部的感觉。

这里还需要3~5年的发展，才会有焕然一新的界面。

从板块房源来看，这里还是有不少小区可选择的。

建议优先选择，中央绿地以东的小区。

一个是，这里有15号线的加持，交通便利，

另一个是，这里有新学校上外普陀实验的助力，对学区刚需群体很友好。

品质最好的是次新房的中环名品公馆，人车分流小区，三房1050万，得房率超高，值得入手。

桃浦的新房，像宝华紫薇花园、金茂府、中环桃源里，适合追求较高居住品质、对地段、地铁不敏感的中产。

刚改700多万可以考虑次新商品房圣都汇，400-500万刚需，可以看看次新动迁：荣和怡景园、怡家公寓等。

建议尽量避开，中央绿地西边的小区。毕竟，受到江桥垃圾厂的影响，房价天花板不高。

从桃浦未来看，一定会越来越好的。

一个板块的发展，是需要天时地利人和的。

有些板块，天生自带光环，老天爷赏饭吃，比如衡复风貌区，

有些板块，后天运气好，祖师爷喂饭吃，比如浦东张江，

但像桃浦这样的板块，注定命运多舛。

兜兜转转，比别人辛苦些许，总会开花结果。

请给桃浦一些时间。