山东
这篇文章应该15天之前发送的...
自上次我发布西客站的文章之后，好多朋友在后台留言让我点评一下西边的新楼盘...
其实如果单纯从新楼盘的面世数量上看，这段时间西边并不输东部。
只是吧，现在开发商奄奄一息，很少有人愿意大冷天去探盘... 毕竟，探盘类的干货相对流量较低，远不如喷喷凤凰路高架流量来的痛快..
废话不说了，前段时间我去实地看了西部两个楼盘，一个是位于老城区的保利琅悦，一个是位于西客站的龙湖御湖境。
原本想顺便看一下龙湖熙宸原著，可惜当时没开放。
01
很多人不明白一件事，为什么广告中号称稀缺的老城新盘（我也经常这么写），最终都卖的和期望值相差甚远。
其根本原因在于他的受众不够广泛。
这种楼盘往往开发商自视甚高，拿西部的和谐板块来举例，所有楼盘在面世定价之初，所有开发商的高层都彰显的一股蜜汁自信...
他们自信的点就如同我广告中所提到的一样，那就是稀缺
在他们的潜意识中，老城居民是一类有相当家底子的人群，从这群家底子很厚的人里面筛选出有钱的群体会非常轻松。
但最终的结果是，除了少数几个楼盘外，多数近几年面世的老城新盘，反而出现了售价与销量双输。
你要是非抬杠600套房子卖2年挺快的，我也无话可说...
这一点连那些成天要开除我济南正黄旗户籍的键盘侠也没想到。
和谐板块在老城绝对属于中流偏上的置业区域，但是依然出现了新城1.8，远洋1.7的特价房之旅...
甚至今天我看了看房江湖的后台
连伟东新都、蓝石缘溪堂这种楼盘都在对外销售（想买可以找我，咔咔优惠），你掐指一算，这些楼盘卖了几年了？
如果举不恰当的例子看，老城新盘很像收藏界的邮票
你说没有历史价值那是胡扯，你说不值钱那也是胡扯，但是现在都2023了，谁踏马还集邮啊。
所以，同样的道理
老城的盘很容易出现这种情况，周边没盘了吧，加分，很多人离不开老城吧，加分，我们产品牛逼，加分，我们开发商号召力强， 加分。
问题是这帮人光忙活加分了，他没想到老城人变少了，手头还两套老破小没出呢...
尤其是自从我写了这个号以后，好多开发商的朋友窜出来闲扯，这盘该值多少钱，那盘定价怎么样...
关于这种问题我想说，很多盘我感觉也该值两万，但是最终结果是，你会出1.7特价房。
其实特价房也是幌子，说白了吧，你也不想出特价房，你那是想找个滑梯...
该值和能卖出去是两个概念，卖出去和卖的好更是两个概念。
如果都能和伟东新都似的，卖的都是多赚的，理论上来说，把战线拉长，卖3万5万问题也不大。
能不能卖好或者卖高价，实际上很吃楼盘本身
如果你愿意研究研究呢 可以搜搜龙湖天琅。
叠加 堤口路端头，天桥区极致中心，坐拥好几万生意人等诸多BUFF的二手房成交价。
按照一般规律，这种极致稀缺的房子应该卖一套少一套
但事实是卖的人不多，买的人更少，看单价和当年的最后冲刺的毛坯特价房差不多，而且还附带精装修。
很多人都是马后炮，当年喷我唱衰老城不配当济南人的是他们，现在成天在各类平台上评论老城豪宅（例如恒大帝景）“穷人买不起，富人看不上”的还是他们。
主打一个精神分裂，绝了。
02
前面的废话说完了，来具体看保利琅悦
首先，这个区位并非槐荫区上风上水的区位。
虽然说周边道路返修，城市界面有所改观，但高架桥铁路线依然有着不小的影响，尤其是道路两侧低矮平房以及桥下的杂乱商铺，和10年前的差距并不大。
火车高架
换而言之并非处在置业方向之上。
但是地段确有可圈可点之处，正南方的花圃公园给予了项目最大的利好，不管是视野也好，观景也罢，有了相对有利的支撑。
这个公园我进去转了转，面积不小，有树有水，再加上兴济河两侧的生态景观。
视野生态环境确实算是优点，在加上开发商所营造的落地窗，晚上的观景效果会更加不错。
另外距离经十路不远，基本的配套肯定是不缺的。
从现在资料上看，项目所能营造的内部设施相对有限，整体面积有限，这一点对于定位高端的楼盘不是特别友好。
而且北侧东侧西侧，存在大量的老破小，这一点让我想起了在张庄的龙湖天琅....
整个盘据我了解要打造高端，整体容积率不高，基本都是洋房及小高层产品，很明显他是面向老城改善。
户型尺度也偏大，据说一楼会带院，可以同类对比西客站的龙湖名景台，而且是精装交付，据说3000元一平。
因为具体价格尚未释放，但是据我所知，这盘的价格会与东城改善比肩。
就个人看法来看，带赠送居住体验更好的洋房产品贵点也确实没什么，关键在于它的小高层产品的售价。
从现场的说辞看，应该是便宜不了，这个便宜不了大概率在2个W以上。
至于其他的我就不多说了，有需要的朋友可以联系我团购...
02
一发龙湖的广告就有人负面评论，借这会评测这个龙湖御湖境随便聊聊龙湖的营销。
其实很多朋友完全把这件事搞反了，也把选择龙湖的人瞧小了。
现在没有傻子，作为一个旁观者，我认为龙湖最牛逼的点在于，他能把吹的牛和现场的示范区结合起来。
看广告的时候，你感觉龙湖真能吹，但是真去了龙湖营造的案场，你就会隐隐的发现，他好像这么吹水是有道理的....
我也忘了哪个盘了，在广告里面说是有块石头，是来自喜马拉雅还是来自哪，你完全不用深究这块石头来自哪，但是这块石头确实在你家楼下摆着。
只要它让你能给你的朋友吹水说，我们家的石头来自喜马拉雅，这就够了。
尤其是作为从业者，我一向认为能吹是一家企业的立足之本。
我成天喝六个核桃也没感觉智商飞速成长啊，我也没找厂家索赔啊。
哪个盘他没做好，你该喷就喷，该维权就维权，但是同样的，你不能否定别人做的好的地方。
就拿龙湖御湖境这盘来说吧（图都是实拍）
红框部分为会所区域
截止到目前来说，除了你能硬说他离着高架近点，西部你懒得去之外，其他地方你其实很难找到喷点。
龙湖的盘普遍有个特点，那就是把买房者的虚荣心拿捏的一愣一愣的。
地段不多说了，现场来看的很多都是在恒大雅苑过来改善的，地块都很熟悉。
关键在于它的氛围营造。
大门西部第一，我说的，喷水的柱子西部第二，比印象济南矮点，我说的
进去大门的地面奢华感很强，下沉式的会所，咱说真的，能有这会所的卖不了1万6....
尤其是我参观的时候，下面有块长得像翡翠一样的石头。
这么说吧，在近3万的保利臻誉上见过，在2万的唐冶润府见过，在西边头回见。
咱就先别说这会所的装修，什么泳池，什么健身房了。
就这会所的步行梯要比很多卖3万的楼盘的会所步行梯宽一倍。
至于什么其他的户型啊，精装啊反而我感觉这些不是重点。
你打开贝壳，搜龙湖的二手房，网站全套的VR，精装到底行不行，自己也能看到。
在现场我就看到好几个小姐姐都迷糊了，就差交钱上车了
这盘价格在西边算贵，但是在各位有钱人的面前肯定是不值一提，小高层2.05-2.5，高层1.6-1.95.
想买的可以后台联系我，龙龙和分销不合作的
说起龙湖还有件事，龙湖北宸天街即将要营业，我挺后悔一件事，没买他旁边的龙湖公寓，想想当年的价格还真不贵。
要是凤凰路真通高架桥了，搞个民宿是真不错, 最近也很奇怪，市面上的公寓没了....
蓝瘦香菇..
龙湖熙宸原著售楼处已经开了，这盘属于合作的项目，暂时还没去看，回头看了再写吧....
03
最后简单做个预告，估计过几天我还会发个广告，这个广告有点不一样。
这家开发商卖公寓的时候，我发了广告，我说卖的咔咔好，想考虑的您就尽早上车，好多人说我乱说。
事实上广告过去没几天，一套房都没了，现在单套租金稳稳3000以上。
卖住宅的时候吧，我说这盘卖的不错，虽然说2万吧尤其是首开大堆人去抢，现在还有人喷假数据，喷郊区，喷我乱说。
事实上广告没几天别人就加推了， 截止到售罄，别人也没上分销。
这几天我提前看到了他的产品，你都不用看地段，当然地段也很不错，这盘要不火都奇怪，就是数量少点，一百来套。
另外您真是要买豪宅呢，这盘是真有那一梯一户的房子，比现在市面上的伪豪宅霸道多了，兜里没有个600-800万基本也就不用考虑了。
还是那句话，有充足的预算想抢房子私信联系。
洋楼你不是不卖房子吗，为啥这么多团购私信啥的。
不卖房子也会被脑残卖中介，我之前倒是没卖房，口水一样没白挨，干脆直接点，直接卖房子得了，反正同样是挨骂，赚点挨骂的钱，我看挺应该的。
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