在苏州，这个曾经风靡一时的刚需板块当下应该如何破局？

上周，苏州第六座龙湖天街正式官宣落户吴江太湖新城，苏州六区龙湖天街也即将集齐。

而眼看苏州湾一座又一座高端商业崛起，居住在吴江运东的市民再次讨论了起来——“运东的商业在哪？”

其实不止商业这一个层面，在“寒山闻钟”论坛里对运东的吐槽一直都有。

“买房时 ，售楼处里千人抢；入住后，网络上吐苦水 。”

这句话说的可能有些夸张，但却是真的一部分运东居民的真实感受。

例如近期寒山闻钟一篇《逃离运东南》的帖子就引起了五十多条的回复。

那么这个曾经搭上东环南延高架顺风车，凭借“200万买园区南”引爆苏州楼市的运东，如今怎么会成为买房人口中的一个个槽点的呢？

今天我们就一起来看看。

远东是个好地方，毋庸置疑

运东属于吴江经济开发区核心位置，吴江经济开发区于1992年成立，2010年晋升为国家级经济技术开发区。

由于政策、经济定位原因，早年的运东被规划了成片的工业区域，大批企业和厂房拔地而起，而来自全国各地的数以万计的人们不断涌入运东，也贡献了大量的GDP。

时至今日，我们依然可以看到云梨路的两旁，还有许多尚未拆除的厂房，在路边的灌木丛中缅怀过去的时光。

早期的运东乃至吴江，IT生产一直是其一大优势。“做IT行业的不知道吴江就落后了。”这也是上世纪90年代末期，在台商IT企业中流传的一句话。

但随着时代发展，我们明白区域、城市发展不能仅依靠以低廉的人力与密集的劳动力形成的规模产业，产业结调整与转型对运东来说势在必行。

于是我们看到，吴江国土空间规划直接指出：“由太湖新城和吴江开发区两个板块共同组成的苏州湾未来科技城。”

这就从战略方面拔高了运东的起点。

运东板块也一直在做“退二进三”的规划升级，板块原来的大量工业用地，后期都或将引入一些科技类、数字类以及互联网或者高级第三产业，实现板块转型升级，进一步提升板块的经济实力。

但城市更新始终是一个漫长的过程，目前运东板块城市界面仍存在一定短板。

与此同时，就是整个板块的居住便利性，比如上述常年被吐槽的商业问题，板块目前仍没有比较大型的商业综合体，最近只能前往苏州湾，生活便利性确实有所欠缺。

破局的点，在云梨路

不难发现，运东的现状与不足很清晰，板块也一直在针对这些存在的问题做出改善和规划。

但时也，命也。

运东的商业短板，一部分是由于板块内商业的空白，另一部分原因却是“时运不济”。

前年宝龙城商业综合体项目正式签约，运东的居民们对其一直充满期待。

但可惜的是，宝龙地产自去年便陷入大量债务纠纷当中，而运东的这宗商业地块最后也是回到招拍挂流程当中。

此后，该宗商业用地的动态也成为板块居民们的关注重点，时不时的就在寒山闻钟上咨询最新进展。

当然，运东也不是只有这一块商业，根据寒山闻钟上规划科的回复，在运东大道与庞山路交叉口东北角弹性地块会调整为商业地块，目前完成编制，上报流程中。

从地图上来看的话，整个地块面积并不大，预计是一个小型商业体。

而运东板块破局的点，仍然在云梨路。

也就是云梨路总部经济带，官方冠以“南苏州城市CBD”的高端定位，集聚办公、研发、展示功能、商业综合体为一体，形成片区未来的中央商务区，未来将会是吴江区一张闪亮的名片。

智能化改造和数字化为主的总部经济，也是吴江运东未来的转型方向。

目前云梨路综合改造一期工程建设正如火如荼，其中一期隧道即将完工，所谓“先修路，后致富”，这对打造云梨路总部经济带也具有重要意义。

但不能否认，规划需要时间来兑现，运东板块商业发展仍然“道阻且长”。

运东 血统纯正的刚需板块

近两年在楼市，运东板块的热度也有一定退潮。

2019年，东环南延二期正式开通，直接拉近了运东到园区的空间距离。

“不到200万买园区南”成为当时运东板块的口号，吸引了众多置业者的目光。

板块也自2019年开始迎来新房爆发式供应，部分热门楼盘还出现了逢开即磬、一房难求的情况，2019年的三千邑、翡翠公园、四季春晓、大运河府都有不错的去化表现。

从2019年到2021年，运东在每一年的整体市场中，成交面积与套数在苏州市区板块排行中都可以说名列前茅。

而从去年开始，运东板块在市场上的声音开始越来越小。

这与苏州整体市场变化也有一定关系。

这两年房地产市场行情大变，苏州新房市场迈入改善时代。2022年苏州市区商品住宅的成交套均面积达到了约126㎡，今年1-10月，由于园区核心和新区狮山等多个高端改善大平层集中入市，套均面积增加至约132㎡，为近五年以来的新高。

去年以来那些低单价、低总价的刚需盘不再是楼市的中坚力量，刚需已经开始退场。

从今年1-10月苏州市区建面约100㎡以下商品住宅的供求面积占比来看，该户型面积段的供应量仅占据总供应量的7%。

我们把视角再回到运东板块，今年来也仅四季健康花园、云锦印象华庭有过加推，没有新地块出让、没有新盘入市，这也是运东板块热度下降的原因之一。

但我们一直说，市场永远都有刚需，虽然板块楼市开始“退潮”，但是刚需客群的购房需求仍然大量存在。

根据克而瑞苏州房产测评数据统计，今年1-10月，运东板块新房成交面积为12.07万㎡，供应面积为4.35万㎡，供求比仅0.36，呈现明显的供小于求态势。

运东板块无论是狭义库存（取证）或是广义库存的去化周期，都明显低于苏州市区整体水平，市场趋于健康。

小户型+低价格，加上交通区位优势，运东依然是苏州许多年轻刚需一族的上车选择。

目前板块主力在售项目为绿地理想都会、云锦印象华庭、四季健康花园等，以及2021年出让的吴江东运36号项目待入市。

可以看出今年来运东板块的备案均价也有所上涨，逐渐从“1”字头到“2”字头，当然具体售楼处销售仍会有折扣与优惠。

从产品上来看，爱情地产云锦万象和四季健康花园是全装修交付，值得一提的是绿地理想城与四季健康花园都拥有建面80㎡以下的二房户型，使得刚需上车门槛更低。

配套、学区、居住体验都会增加居民对板块的价值认同。

如今的运东，随着近年来多个小区交付，区域人口逐渐密集，而生活配套却略显不完善。

这主要是由于运东板块仍处于城市更新与发展的过程中，板块配套的兑现，都需要时间。

事实上，当下“城市更新”已经成为了苏州发展的主旋律，无论是各个区域正在推进的“退二进三”工作以提升片区品质，或者是老旧小区的升级改造，还是城市资源的创新利用，均是在为城市发展赋能，未来也将是提高苏州房地产市场积极性的关键发动机之一。

我们也相信所谓的“逃离运东”，不过是居民们一时的气话。

有着长三角一体化示范区、云梨路总部经济带，还有轨交十号线站点等多项规划，运东的未来至少是有“保底”的，就请再给运东多一些时间吧。

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