聊聊重庆的天量公租房

大家都知道，重庆有天量的公租房。这些年，关于重庆公租房的话题非常多，争议也非常多。

我认为，想要充分了解重庆房地产，重庆公租房其实是避不开的话题。我准备写几篇系列文章，很认真地聊一下重庆公租房。

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最早大规模建设公租房的内地城市是重庆

2010年2月28日，重庆公共租赁房建设工程正式破土动工，首开内地城市大规模建设公租房的先河。

2010年6月12日，由住房和城乡建设部,国家发展改革委,财政部,国土部等七个部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》才正式对外发布，国家此时才开始大力推动公租房建设。可以说，重庆的公租房建设一开始就走在了全国前列，是那个带头干的城市。

最近，国务院发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号），这被视为新一轮房改而被广泛讨论，人们讨论的焦点是所谓的"双轨制"。

实际上，重庆当年推出公租房的思路，就是构建住房的双轨制。或许也可以说，在构建住房“双轨制”方面的努力，重庆遥遥领先。

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推出内地首个公租房暂行管理办法的是重庆

2010年6月8日，重庆印发《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》。这是内地第一个政府公共租赁房的管理暂行办法。

可以看到，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》发布时间比住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》还早几天。而国家发布的《公共租赁住房管理办法》则是两年后的2012年了。

可以说，重庆公租房管理办法也是走在全国之前的，但这也导致了一些问题。我们先看看重庆公租房管理办法的一些关键点。

重庆公租房申请门槛方面，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭,大中专及职校毕业后新就业的无住房人员,进城务工及外地来渝工作的无住房人员,均可申请重庆市的公租房。

重庆公租房的租金方面，由重庆市物价部门会同财政、住房保障机构等相关部门研究确定，约为市场租金的60%，并实行动态调整，每2年向社会公布一次。重庆市首个公租房项目民心佳园首次设定的月租金每平方米为10元。

但另外有个关键点不得不提，在重庆的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》最初规定的是，承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。公共租赁住房出售价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。

然而，两年后国家正式发布的《公共租赁住房管理办法》，却是不允许公租房销售的。所以，重庆公租房后来无法按照最初设计的那样可以让承租人购买。这一政策点的改变，不仅影响了很多承租人，对重庆楼市也造成很大影响，这点我们下一篇还会聊。

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第一个向居民配租公租房的内地城市是重庆

2011年3月，重庆首个公租房项目民心佳园首次摇号配租公示，首批15281名城市无房者终圆“住房梦”。重庆成为中国大陆第一个向居民配租公租房的城市。

重庆首个公租房民心佳园

民心佳园占地510亩，共55栋高层住宅，建筑面积110万平方米，总共约1.82万套。住宅户型建筑面积在31-79平方米之间，小区配套建设有小学、幼儿园、商业大型生活超市、农贸市场等生活配套。如今的民心佳园基本是满租状态，人气很高，也是重庆最热门、中签率最低的公租房小区。

民心佳园热闹的夜市

当年，重庆公租房建设在市内外都引起了强烈反响，被誉为“最看得见摸得着的民心工程”。重庆将首个公租房项目取名“民心佳园”，用意非常明显。

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公租房建设规模最大的城市是重庆

大家常常说，重庆有天量的公租房。那么重庆到底有多少公租房？

根据官方信息，截至2022年9月底，重庆共建公租房58.3万套，已分配55.4万套，保障中低收入群体约140万人。

重庆这58.3万套公租房大部分是建在中心城区的。我大概统计过，中心城区的公租房大约近50万套。其中，市级面向社会配租的公租房21个，近38万套公租房。另外还有十几万套区级产业园区面向企业员工的公租房。

那么，其它城市又有多少公租房呢？

先看一线城市，上海2021年的报道数据，是共建设筹集了8万多套，投入供应了6万套。北京公租房多一些，我找到了2020年的数据，筹集了20万，分配了18万套。广州和深圳，我找了大半天，实在找不到两地关于公租房筹建及分配总套数的新闻报道。

再看西部城市，成都2018年的报道数据，是累计开工16.5万套，分配13.4万套。西安2023年的数据，是共建设公租房项目273个、22.38万套，已分配入住项目142个、15.7万套。贵阳我找到的是2021年的数据，全市累计建成公租房9.6万套。分配9.3万套。

可以确定，重庆公租房建设量全国第一，全国没有哪个城市的公租房建设量能和重庆相提并论。

我国提出建设公租房是在2010年，实际大规模建设是十二五期间的前几年，2014年后全国保障安居工程的重点全面转向了棚改。

重庆的公租房实际上主要是十二五期间建设完成。重庆在2010年至2012年这三年开工了约4000万方。这是什么概念？

2010年，重庆公租房开工计划约1350万方，约20.72万套，占当年全国公租房开工面积的20%。2011年，重庆公租房同样开工计划1350万方，约21万套，约占全国当年220套总量的10%。2012年，重庆公租房开工计划1320万方，约23万套。而2012年全国公租房计划开工量已经压减，但具体没有公布。

而根据官方数据，在十二五期间，重庆开工的公租房为4115.76万方，约62.4套，基本建成2997.6万平米，约46.5万套。后来在2018年重庆取消和暂缓了几个公租房项目。如果按照黄奇帆最初的计划实施，重庆建成的公租房数量会比现在的数据更多。但无论如何，重庆公租房数量已经是独一档的存在。

那么，重庆公租房影响房价了吗？当然影响了。不过，其中的深层逻辑，恐怕并非大家想象的那样简单。

这个话题，我们下一篇接着聊。