上海老破小，开始“以旧换新”！

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老破小“以旧换新”？

上海在老破小这块又有了新的玩法。

如图：

简单来说，就是鼓励市区60-75周岁的老人，把自己名下老房子租给官方机构统一打理，然后老人搬到郊区的电梯商品房里居住。

（老房子）使用权房和产权房都可以，前提是有老人名字，要求老人身体健康。

这个置换协议要签够五年，五年后可以继续置换或者搬回来居住。

也就是说，老人的房子产权是不变的，只是使用权换了一下。

我了解到的情况，鞍山x村这边，可以和嘉定、松江、青浦的电梯商品房免费置换。

30-50平的老破小，可以换到郊区80平左右的精装电梯房。

置换到的嘉定次新房小区-保利云上澄光

目前，鞍山x村这边嘉定的房源已经被选完了，还剩青浦、松江、奉贤、宝山远郊的房源。

这种换房模式，对老人来讲，比老房装电梯难度要低，居住舒适性更是不可同日而语‍‍‍‍‍‍‍；

也比去启东恒大威尼斯买个养老房被套牢要靠谱多了‍‍‍‍。

而且有进退空间，五年租约到期后可以继续置换或者搬回居住。

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‍‍‍这个事情最终落到了一个词——保租房‍‍！

官方机构市场价取得老人房屋五年的租赁权，进行简单装修，纳入保租房管理，以优惠价格向中心城区就业的新市民、青年人和各类人才出租。

一个市场价，一个优惠价，明显这是一个公益项目。

对市区老人来讲，到郊区养老的需求是有的，改善居住条件的渴望更是迫切的‍‍；

60岁-75岁，是退休老人的黄金年龄；

刚刚退休，身体也没啥毛病，医疗需求还不高‍‍；

奋斗了大半辈子，可以停下来享受生活了；‍‍‍‍‍‍

我曾在闵行浦江镇看房的时候，发现不少市区的老人过来买养老房‍‍，浦江优美安静的宜居环境，确实很合适。

对来上海打拼的年轻人来讲，也同样想要一个每天上班通勤半个小时左右，周末不用坐一个小时地铁从郊区到市区逛街聚会的稳定住处‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍；

而对官方来讲，郊区有大量的保租房、人才租赁房虽然居住条件还不错，但因为地段的原因，不容易租出去；

现在好了，趸租来了，一箭三雕，一举三得‍‍‍：

改善老人的居住条件，解决年轻人的通勤问题，让郊区的保障房不再空置。

家住徐汇区的张女士成功实现首位趸租项目签约。

张女士和女儿“蜗居”在市中心34平米老破小的一室户近30年，这次配租到新城区80多平米精装两居室，居住条件和居住环境都得到了极大的改善。

而她们的老破小将在装修后，迎来在市区就业的新市民、青年人等各类人才。

‍‍‍‍‍30-50平的老破小，不用花任何钱，到郊区换一个80平的精装电梯商品房。

当然，一切全凭自愿。

为了让老人安心签约，建行上海市分行、上海建信住房公司始终秉持“一个自愿、三个不变、三个改善”的基本原则。
“一个自愿”是充分尊重老年家庭及其子女意愿，由其自主决定是否开展趸租；
“三个不变”是指老年家庭趸租后“现有房屋权属不变、现有居住户口不迁、配租郊区后公共服务标准不降”，不会因趸租影响老年家庭的各项应有权益；
“三个改善”是指趸租后老年家庭在居住空间、家庭收入和生活环境上能有大幅改善。

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过去几年长租公寓接连暴雷，让不少人对趸租这个事情持怀疑和警惕态度。

这点其实不用担心，上海的趸租是由建行牵头搞的，官方背景。

而且这个事情的本质是公益，不赚钱或者微利，还有财政补贴投入。

长租公寓则是玩成了金融把戏，两件事从本质来讲完全不同。

从城市的角度来讲，如此做法，可谓腾笼换鸟，提高市区的年轻活力。

上海市区的老龄化已经很严重，第七次人口普查，上海中心城区老年人占比约为40%。

黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦共七个中心城区(14个试点街道)的60岁及以上老人，且现居住面积30-50平方米以内的成套一室户房屋，可以参与趸租项目。
同时上海建信住房公司在嘉定、青浦、松江、奉贤新城和宝山郊区，以五公里内具有完善的医疗资源、生活配套为目标，以趸租五年的形式租赁存量公租房、保租房、社会化租赁房屋，在适老化装修后提供给趸租项目老人使用。

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在居住这一块，上海从来不缺创新和探索。

因为上海经历过那个居住困难，三代人挤在一间房的年代，对于房子和改善居住条件是有执念的。

关键是有多少老人愿意参与到趸租中来?

如果大规模推进且可行的话，对市区房租无疑是不小的利空因素。

因为，供给端进一步变多了。

对于我们来讲，还是要关注一下保租房。

保租房已经是房间里的大象，对上海楼市，尤其是房租这块会产生巨大而深远的影响。

现在的新建商品房几乎每个项目都有配套5-10%的保障性租赁房‍‍;

今年上海房租大跌，与保租房的大量入市有极大关系；

截至2023年4月，上海共出让了208块纯租赁地块，预计能为市场提供24万套租赁住房。

到2025年，上海的保租房新增供应房源将达到47万套，累计筹措保租房将达到60万套。

要知道上海每年卖出的二手房不超过20万套。

这意味着，保租房在上海住房供应中的地位将变得举足轻重。

当然，不可避免的，手里有房出租的房东，利益可能要受损。

这是上海给年轻人的让利，是为了城市经济活力的长远考虑和投入。

但从反面来讲，租赁用地增多，意味着商品房用地减少。

让保障的归保障，市场的归市场，是接下来的大方向。