惠州别墅违建为何禁不了？物业收好处费纵容、城管执法周期长

南方都市报11月10日A08-09版

湖面填成凉亭，露台花园向下挖空后改成停车位，墙体外加建电梯……南都记者走访惠州部分小区发现，别墅改建加建现象严重，有的将露台搭建成房间，扩建到原面积两倍，有的2层楼改建成四层。部分小区违建多次被城管执法部门查处，但仍屡禁不止。

相关部门负责人表示，物业不作为，违建取证、执法、拆除难是违建治理难原因。

惠州市住房和城乡建设局明确，全市物业企业在发现小区内发生违法建设行为时，必须进行劝阻，且在1日之内报告给所在镇(街)的城管执法部门，知情不报将被扣分、纳入征信系统。

惠州市城乡管理和综合执法局(以下简称“惠州城管执法局”)相关科室负责人介绍，违建房屋在不动产交易时，必须恢复原状，如果恢复不了就禁止交易，在不动产登记部门被锁盘。目前惠州有约千套房屋被锁盘。

走访

惠城鹏基万林湖:部分别墅加建“扩容”一倍面积

鹏基万林湖别墅小区位于惠州市惠城区金榜路，拥有近两千套别墅洋房，由深业集团有限公司开发，自从2006年开发投入使用以来，长期被投诉存在严重的违建问题。

此前该小区不少业主曾频繁向政府部门投诉违建情况，媒体也多次报道，城管执法部门多次现场执法。经过整治之后，违建现象有所缓解，但仍屡禁不止。

10月16日下午、18日上午和23日下午，南都记者三次进入万林湖别墅小区，不论是对陌生车辆或陌生人的进入，小区保安基本不闻不问。

“加建后多出来的面积，和原来的面积差不多大，完全改变了别墅原貌。”在该小区一处已建好的别墅，报料人称，原来该别墅占地不到500平方米，经违规扩建到近千平方米，部分湖面被填后建成凉亭，几乎是改变了原有的格局。

还有几栋别墅的违建情况也比较严重，加建“扩容”后面积增一倍，其中一栋别墅原来三层的建筑物，被加建成四层。

南都记者在现场走访时看到，一些业主为了增加使用面积，在阳台或顶楼上进行扩建或加建的情况比较普遍。还有些住户涉嫌违法侵占小区道路绿化带等公共用地，或填湖加建围墙或围栏，圈占地方加建凉亭和玻璃阳光房。现场有约10栋别墅正在围蔽施工，进行装修和改扩建。

“物业和开发商是一个集团的，如果没有他们的支持和默许，那些运输违建的搅拌车也不可能进到小区里来。”业主赵先生告诉记者，有这么多业主敢公开违建，和当初开发商卖房时的承诺分不开。据他介绍，当初买房时，开发商明确向业主们推销过，说买了顶层可以自己加建，别墅区也一样。

不少业主把违建乱象归咎于物业，直指物业管理无能，“那些违建施工要用到的挖机、搅拌机，如果物业不放行，能飞进来吗?肯定是失职或故意包庇。”业主称，鉴于这种管理乱象，很多业主拒绝交管理费，有的甚至欠费几万元，个别的还直接发律师函到管理处，表达了不交费的愤慨。

湖面填平，变成凉亭。

10月23日下午，万林湖的物业公司有关负责人在接受采访时承认小区违建现象严重。“但我们从未默许，还曾多次与违建业主发生过争执和冲突。我们没有执法权，只能向城管执法部门报案。”针对业主质疑物业默许违建的说法，该物业公司相关工作人员称，物业会阻止大型作业车进小区，曾经碰到过作业车辆强行进入小区将门口栏杆撞坏的情况。

“能在这里买别墅的，都是有权有钱的人。”该工作人员称，物业方经常接到各种干预电话，“我们也没有办法，只得放行。”

记者通过网络问政平台和本地论坛搜索获悉，2010年前后，便有不少网友对该小区别墅业主违建进行过投诉。据悉，由于该小区业主对小区内的违建行为投诉频繁，此前惠州城管执法部门曾经组成了40人执法小组长期入驻小区，专门处理违建行为，并联合供电和供水部门进行断水断电，对违建别墅工地贴上封条进行过查封。　

别墅改建。

仲恺半山名苑:别墅违建上半年投诉100多起

半山名苑位于惠州市仲恺高新区和畅五路，邻近惠州红花湖。公开信息显示，半山名苑小区建设于2008年，建筑部分包括6栋独栋别墅，94栋双拼别墅，180栋联排别墅，2栋国际公寓、沿街商铺及会所建筑。　

10月16日下午，南都记者一进半山名苑别墅区，便听到此起彼落的建筑噪音，有几台小型挖掘机正在小区施工，现场至少3栋别墅正在改扩建。

据王先生等业主介绍，当年开发商为了销售房子，在设计户型时特意给各种户型留出加建空间，没有给每户私家花园空间用砖墙分隔、围蔽区分，多数户型户与户之间、与公共绿化区域之间，仅用灌木树苗予以分隔，业主只好加砌围墙、门柱。

“楼房的户型结构就是为违建准备的，不改建根本无法住。”王先生说，开发商特意留出的“中空”空间，是重大缺陷，业主不得不通过加建或改建予以完善、美化，“开发商的样板房也有加建和改建”。

半山名苑一栋楼在改建。

据仲恺高新区惠环街道执法队相关负责人介绍，今年上半年，半山名苑别墅区违建投诉达100多起。今年1月起，仲恺高新区在全区范围内开展住宅小区违法建设专项整治行动，重点对惠环街道半山名苑小区内违建情况进行查处整改。

日前，惠州市城乡管理和综合执法局督导组在巡查时发现仲恺高新区惠环街道半山名苑小区，有些人圈占公共区域作为私家花园，“一栋别墅加建两三百平方米，等于再建一栋别墅，一定要拆!”　　

博罗保利·山水城:部分别墅存在扩建以及加建电梯现象

位于博罗县惠博沿江路东江水利枢纽北侧的保利·山水城楼盘，距惠州中心城区约10公里。10月18日，南都记者在现场走访时看到，该小区别墅连片，因竣工时间已有十几年，外墙比较旧，部分业主会为了增加使用面积，在阳台或顶楼上进行扩建的情况较为普遍，影响小区整体的景观。

在保利·山水城的山水三路别墅区，有一栋别墅加装了观光电梯，特别显眼。电梯建在墙体外部，三四层楼高，对于别墅的结构和受力体系产生一定影响。还有些部分楼栋加建了玻璃阳光房，也存在一定安全隐患。

记者以购房者身份咨询中介，购房后需要改建要有什么流程。该中介表示，可以和小区物业联系，花几万元疏通就可以。

难点

违建太容易:别墅从设计上预留违建空间

为何违建屡禁不止?

惠州市惠城区江北一别墅小区物业经理在受访时称，因为别墅产品特征，开发商从设计上就给业主预留了很多可以违建、改建、加建的空间。该物业经理称，一些别墅业主，为扩充空间，会直接把敞开阳台、不规则的飘窗直接封闭，或者往外扩。简单的用玻璃封闭，复杂的用钢筋加混凝土搭柱子，2层半的直接变成3层或者3层半。

不只有往上长的，还有往下挖的，面积随时翻倍。惠州还出现过别墅地下室，施工队挖到别人家里去的。该物业经理称，如果开发商从设计上严格把控，让可改造、加建的空间极其有限，那违建是不是会少一些?除了开发商设计外，还有的开发商在销售过程中，样板间就展示赠送空间、生活状态。惠城有个项目的别墅160多平方米房产证面积，实际上可用700多平方米，原本3层楼扩建之后有6层，还预留了电梯井，“这不是鼓励违建吗?”

物业不作为:部分物业明码标价，纵容违建

惠州金山新城片区一别墅小区物业经理直言，有些别墅小区，外面看像欧洲，里面像非洲，这就是物业管理人员不作为，睁一只眼闭一只眼，谋取私利，纵容违建，包庇违建，收取高额的好处费、喝茶费，甚至和装修公司合作，收取改建提成。

该物业经理称，在惠州部分别墅小区改建明码标价，按照面积不同，收费从2万到40万不等，加建20平方米，物业能收2万好处费。

惠州城管执法局相关负责人说，有物业管理的小区，物业服务企业是监管的第一责任人，应该履行法律法规赋予的责任和义务，及时制止小区违建的产生。

该负责人表示，惠州市场基本上用装修押金来取代装修服务协议费，导致城管执法部门的处罚没有任何法律法规支持，只能给物业公司一个警告。该负责人直言，部分物业公司个别管理人员，在工作中利用履职之便，通过介绍装修公司，介绍违建施工队方式进行谋私。部分物业公司的操作是:业主违建不给钱的，就报给城管；没给好处的就报给城管。

违法发现难:住宅小区的违建都很隐蔽

惠州城管执法局相关科室负责人表示，城管执法部门对于违建的线索来源主要有五种，巡查发现、建构(筑)物动态图斑监测、举报投诉、物业报告、部门移交。封闭管理的小区违建，单纯靠城管执法部门巡查发现比较难。别墅的违建都比较隐蔽，用绿网或者铁皮围起来，外面根本看不到，一些偷偷挖地下室的更隐蔽，很难发现，或者等发现时，已经建好了。

根据广东省住房和城乡建设厅印发的《关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》规定，2019年9月1日起，广东省投资额在100万元以下或者建筑面积在500平方米以下的建筑物，可以不申请办理施工许可证。

别墅装修500平方米以上的施工面积比较少，即便有一些超过面积，装修公司通过签不同的分包合同，就绕开了限制。　　

违建调查难:查处流程复杂最快需6个月

惠州城管执法局相关科室负责人表示，从城管执法部门接到关于涉嫌违建的线索后，首先要调查取证，核实之后，符合立案标准的，才能立案。在违建确认的调查取证环节，不少业主并不配合城管执法部门，不愿提供身份证、房产证、施工合同、装修合同等。城管执法部门通过相关职能部门执法协作，需要更长的时间和周期。取证调查完毕，确认是违建之后，城管执法部门会发出行政处罚决定。对限期未履行行政处罚决定的，还需要进行行政处罚催告，仍不履行的则需行政强制拆除和公告。在此基础上当事人还能进行复议诉讼等。整个流程下来，至少需6个月。

违建拆除难:执法和拆除主体分属不同部门

惠州城管执法局相关负责人表示，除了执法难之外，即便认定为违建，拆除也相当难。执法主体和拆除主体不是同一个单位，执法主体是城管部门，拆除主体是辖区政府。

惠州城管执法局相关负责人说，有些别墅的违建和非违建部分，都用钢筋连在一起，如果拆掉了违建部分，会把主体非违建部分破坏，这个成本和风险怎么办?另外，要是已经入住了，要考虑到维稳。执法的时间长、流程复杂，间接导致执行难。

治理

物业知情不报纳入征信 近千房子因违建被锁盘

违建现象该如何治理?惠州市住房和城乡建设局明确，全市物业企业在发现小区内发生违法建设行为时，必须进行劝阻，且在1日之内以《小区违法建设问题报告书》的形式报告所在镇(街)的城管执法部门。　要求物业充当“吹哨人”“守夜人”　　

惠州市住建局强调，物业企业在小区内部巡查管控工作中，如有知情不报、未履行报告责任的，由城管执法部门依据《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条进行处罚，由住建部门采取扣分、纳入征信系统等手段进行惩戒。

市住建局要求以物业管理台账、群众诉求等线索为重要依据，增强住宅小区违法建设的巡查管控力量。

今年8月，惠州市住建局联合惠州城管执法局再次下发《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》，要求各县(区)物业管理行政主管部门要督促指导物业服务企业集中开展一次室内装饰装修安全隐患全面排查，高效化解物业管理区域违规装修安全风险。

截至2023年9月，排查出正在实施室内装饰装修的房屋约9515套，发现安全隐患点320个，责令停工244个，排查发现的安全隐患问题均已要求闭环整改。

惠州住建局相关负责人表示，在预防和监督违建上，住建的主要措施是督促物业服务企业严格监督管理责任，充分发挥物业服务企业“吹哨人”“守夜人”作用，加强日常检查、巡查力度。

除了要求物业压实责任之外，惠州市住建局还要求，物业督促办理住宅室内装饰装修申报登记。　　

违建不恢复原状限制交易　　

2021年5月份，惠州印发《惠州市住宅小区违法建设专项整治行动实施方案》规定，完善不动产登记限制机制，要求对于存在违建行为且不按要求整改的小区住宅，自然资源部门在接到城管执法部门移交的执法案件函件后，应当在3个工作日内对违法当事人不动产登记行为作出限制，不予进行首次登记；首次登记完成后发生违法建设行为的，不予办理转移登记、抵押登记等处置类不动产登记业务。　

惠州城管执法局相关科室负责人介绍，一旦认定房屋违建，城管局下发了行政处罚决定书，在不动产交易的时候，要求必须恢复原状，如果恢复不了的，就禁止交易，在不动产登记部门被锁盘。

该负责人说，锁盘是在不动产登记后台，对违建的房源进行限制，不能进行相关交易、抵押、过户。目前，惠州全市因为违建被锁盘的房子近千套，惠城区就超过200套。

总第104期

监制:戎明昌　刘江涛　

惠州违建调查

策划:刘岸然　谢江涛

统筹:刘辉龙　陈实　蔡雯

执行统筹:南都记者蒋奇政

采写/摄影:南都记者蒋奇政　黄海林　李晓慧　王诗媛

编辑统筹:董晓妍　易福红