市区老人的趸租房，能解决“新青年”的租房难题吗？

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楔子

前两天我在网络上看到上面一则”通知“。大概的意思是：为了改善中心城区老年家庭的居住品质，将他们原来的老房子长租下来，让老人到郊区去住更大的房子，享受更好的服务。

一个新的概念，“市区老年趸租房”诞生了。因为良子干过一段长租公寓，所以看到这个创新模式，觉得挺有意思。今天这篇文章就谈一下我对这件事情的“看法”，不到之处，请多指正。

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腾笼换鸟

看到这个通知，我脑海中第一时间跳出的是“腾笼换鸟”这个词。

市中心的土地、产业以及配套服务资源都是稀缺资源，这些资源都是有集聚效应的。要想发挥这些生产要素最大的作用，就必须让“生产者”留在这里。而60岁以上的老人基本已经退休了，更多的是消费者，对于发挥这些资源的作用将大打折扣。所以“腾笼换鸟”是为了提高全社会的效率。

但这些老人曾经也是“劳动者”，为这座城市做出了贡献，而这些市中心的房产又属于私产。老人们在这里生活了几十年，早已经与环境融为一体了，要想让他们搬到郊区去，没有“合适”的条件，是万万做不到的。

所以，保留房子的产权，让渡出房子的”使用权“，让老人去”乡下“养老，不失为一次有竞争力的”尝试“。

我因为常年泡在老旧小区改造中，所以比较清楚市中心的老房子。一般面积都不大，一室的可能就二三十平方，两室的五六十平方都算大的，而搬到郊区去之后，住的房子起版就是82平方，而且还有电梯。

老旧小区没有电梯，老人出行不方便 ，虽然加装电梯的政策也在推进中，但还是有不少老人”翘首以盼“，却”望洋兴叹“啊。所以我觉得这样的腾笼换鸟对老人来说也是有吸引力的。

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优势分析

从社会和城市的角度来看，这种尝试的优势显而易见。

第一，能一定程度的解决城区老人的居住品质 ，让曾经的劳动者可以安享高品质的”晚年生活“。

不管是没有电梯，需要爬楼梯；还是厨卫不成套，需要改造；亦或者是设施老化，需要更新，这些问题在郊区的新社区都不是”问题“。

第二，可以提高内城的活力。

上海已经进入深度的老年化，老人多的地方，多半是大家排排坐、晒太阳。而年轻人的进入将大大提升社区的活力，使得社区生活更加的多样化。

第三，可以提高城市的运营效率。

市中心给年轻人提供了更多的就业机会，但因为市区的租金高企，所以多数年轻人会选择租住在郊区。每天的通勤时间少则一个小时，多则两三个小时，对于城市来说，运营效率是打折扣的。如果年轻人能就近居住和就业，那会大大提升城市的效率。

第四，城市配套将更加均布发展。

伴随着越来越多的老人来到郊区，相应的养老、医疗、生活设施建设将被城市管理者提上议事日程。城市的资源投放也将更多的往郊区倾斜，郊区的发展伴随着”老年人口“的导入，可能会孕育出更多、更新的产业。

这些优势都是从“宏观层面”来谈的。而微观层面，不管是老人还是新青年只有真正得到了“实惠”，才谈得上这种创新是有“优势”的。

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劣势分析

这种模式的劣势，从城市和运营的角度来说，我最关注的是效率问题。

第一，老人是否能够适应新的生活环境。

如果老人不能适应郊区的生活，就意味着这种模式本身就不成立，因为房源端的供给就不足。

第二，新青年是否能够负担的起“市中心”的房租。

如果工资不足以支撑房租，那么腾出来的“笼子”就会闲置，这种模式的需求就是“伪命题”。

第三，谁来主导，是纯商业行为还是政府行为？

将老人迁出，将年轻人迁入，看似简单，其实是一项浩大的工程。

如果是民营资本来主导，那很有可能和”长租公寓“那样，明明是一件好事，却搞得一地鸡毛。

如果是政府来主导，那更多的是民生问题，在运营效率上会不会受制于”流程“、”审批“等因素，而成为”鸡肋“。

趸（dun) 作动词意思是整批地购入

而有意愿的老人不一定是成批的，在实施工程中就有点像”分散式公寓“那样，很难标准化，也很难形成规模效应。这是具体实施的问题，关乎效率，但不影响大局成败。

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未尽事宜

我关注到通知里对老人还有具体要求，特别是以下两点。

1.必须是活力老人，也就意味着老人必须是生活能够自理，而且大概率能坚持5年。

2.产证上必须有老人的名字，这就意味着老人对房子有支配权，不会因为归属问题影响合作的进行。

但是，老人的健康问题很难意料。

如果在合同存续期间老人亡故，或者子女出于财产”最优配置“的考虑，那”退出机制“的设计将变成重要的问题。

如果老人在郊区的房子中发生”意外“，那又会引申出一系列其他的“新问题”。

但创新就是“试错”，干一件前人没干过的事情，偶尔出些状况，也在所难免。

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结束语

“老龄化”问题，在20年前我们是无感的，但现在我们不得不面对。

市区老人的“趸租房”模式，我认为是一种创新，但能否同时解决“养老”和“新青年租房”两个问题，确实也不好说。

让老人离开熟悉的居住环境和让新青年提高租房预算，看上去都是有一些难度的，那我们作为以”公有制为主体“的社会主义国家，能否从制度上进行一些创新呢？