案说合同法 | 居间人完成居间服务后居间费由该合同的当事人均摊

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【裁判要旨】

居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

【法律关系图】

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

【诉讼主体】

上诉人（原审原告、反诉被告）：王某。

上诉人（原审被告、反诉原告）：A公司。

【基本案情】

上诉人王某与上诉人A公司因居间合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初***号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭于2020年11月12日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

【上诉人王某请求】

依法撤销一审判决书第一项，支持我的诉讼请求。

事实和理由：

2018年4月22日，我通过微信向A公司支付定金13,000元，银行转账2,000元，支付对象均为A公司，15,000元定金实际保管人为A公司而非案外人罗某，在罗某已决定不卖房的情况下，A公司理应将定金退还给我，而不是非法据为己有。合同第三条约定90个工作日内付清全款，我也在加紧进度筹款，在此期间我和A公司及罗某都一直保持着沟通，但罗某在6月4日突然决定不卖房了，我也一直想办法弥补罗某利息损失，减少罗某交易费用（见相关短信及微信记录），但罗某还是决定不卖了，在这种情况下我才与A公司商量退回定金。之后我多次找A公司要求返还定金，A公司先是说责任在罗某，鼓动我向罗某提起诉讼，但我认为罗某不卖房是她的权利，还是应本着友好协商的原则来解决定金事宜，后经多次协商，A公司于2018年9月6日同意先行退还给我4,000元定金（其总经理周某1及周某2亲自签字确认）但经多次催要，仍然以各种理由推脱，没有给一分钱。

在我与A公司交涉的两年间，A公司一直认为是卖方违约，罗某与A公司的诉讼中，A公司在答辩状中声称：“经我方了解，罗某认为房屋价格卖低，故意拖延履行付款义务，过错方在罗某，罗某不但不应收取定金还要另外支付王某定金15,000元，权利不在我方故我方不主张”，直到我向A公司索要定金无果，决定提起诉讼时，A公司才改口说违约方是我，要求我承担违约责任，甚至连之前答应先行退还的4,000元也不再履行。综上所述，请求二审法院充分发挥审判监督职能，依法公正审理此案，支持我的上诉请求。

【上诉人A公司辩称】

不同意王某的上诉请求。首先，本案中违约方是王某，罗某基于王某违约的情形根据《房屋买卖三方协议》第三条第二款的规定，取消交易的行为是正当的，所以根据《房屋买卖三方合同》第七条的约定，若买方违约，所付定金不予退还的条款，在王某先期违约的情况下要求我公司退还定金的请求于法无据。其次，本案中我公司只是定金的保管人，合同约定的收取人的案外人罗某，我公司承诺返还4,000元定金无效，无权承诺返还定金，因为我公司只是定金的实际保管人，而非合同约定的收取方。

【上诉人A公司请求】

依法撤销一审判决第二项、第三项，判决支持我公司的诉讼请求。

事实和理由：

一审判决认定事实错误，一审法院判决书中称我公司未促成合同成立的说法不能成立。根据我公司提交的《房屋买卖三方合同》，该合同明确约定案外人罗某将自有房产转让给王某，三方合同并详细约定了房屋的位置、产权证号、面积、房屋售价、首付款以及按揭贷款、三方权利义务、居间佣金、违约金等事宜，从合同约定的内容和条款来看，完全具备买卖合同的合同要见和条款内容，应当视为双方已经订立了房屋买卖合同，故案外人罗某与王某的房屋买卖合同关系已经成立。

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条的规定，居间服务是提供订立合同的机会的媒介服务，并且只要促成合同成立就应当支付居间服务费。本案中，我公司已经促成王某与罗某订立了房屋买卖合同，合同虽然没有履行，但是根据法律规定，合同订立后就是成立的。王某应当根据合同第四条的约定，向我公司支付居间佣金。关于违约金，根据合同第七条的约定也是非常明确的，且违约金的金额也是明确的，即王某违约的情况下向我公司支付总房款的3%的违约金。且该违约金的约定只是针对王某，而不涉及罗某。所以，一审法院以违约条款涉及罗某并且违约金额约定不明为由驳回我公司关于违约金27,000元的判法实属认定事实不清，应当予以撤销。综上，请求二审法院充分发挥审判监督的职权，本着依法为本、纠正错案的原则，依法公正审理本案，支持我公司的上诉请求。

【上诉人王某辩称】

不同意A公司的上诉请求。A公司所称述的自相矛盾，在对我上诉的答辩意见中自述为定金托管人，但是之前签字承诺向我退款4,000元。一审判决的第二项和第三项我是认同的，对方没有促成交易不得收取佣金，A公司对谁是违约方的陈述也是自相矛盾且错误的。

【原告王某请求】

判令A公司返还支付的15,000元买房押金。

【反诉原告A公司反诉请求】

1.判令王某支付居间佣金9,000元；2.判令王某支付违约金27,000元。

【一审查明】

王某、A公司、罗某于2018年4月21日签订《房屋买卖三方合同》，2018年4月22日，王某以微信方式向A公司支付定金13,000元，银行转账2,000元。2018年4月22日，A公司向案外人罗某出具《定金托管单》，内容为“今收到罗某交易其位于乌市××区之合同约定的交易房屋，交易定金人民币15,000元现因该房屋交易手续未办理，经买卖双方友好协商；卖方自愿将该笔购房定金托管至双方均认可之第三方（受托方），待该房屋手续及物业交接完毕此定金由第三方直接支付给卖方”。

【一审认为】

对于王某要求A公司返还定金15,000元的诉讼请求，根据王某与华阳名居均出示的《房屋买卖三方合同》第二条“卖方与签订本合同时支付定金15,000元，经买卖双方同意由卖方收取保管购房定金，定金冲抵佣金房款违约金及过户相关费用，定金生效期限为签订本合同当日。同时卖方将房屋产证及过户相关资料交由居间方代为保管，协助买方办理房产过户手续”的约定，以及第七条“定金交纳后如买方原因在10日内不出面签署《房地产买卖契约》及《房地产转让合同》其自身原因不能按期前来办理产权过户手续视为违约，若买方违约，所付定金不予退还并支付居间方总房价3％违约金，若卖方违约，卖方双倍返还买方定金，并支付居间方总房价3％违约金。”的约定，结合A公司向案外人罗某出具的《定金托管单》，王某支付的15,000元定金的收取保管人为罗某，故王某该诉讼请求不成立，一审法院不予支持。

对于华阳名居要求王某支付居间佣金9,000元的反诉请求，按照《房屋买卖三方合同》第四条“卖方必须保证该房产权合法、真实、有效无争议，买方承担居间方佣金总房价的1％，……卖方承担居间方佣金总房价的2％，佣金和按揭代办费在合同生效时支付”的约定，A公司为王某、案外人共同提供媒介服务，本案《房屋买卖三方合同》约定的《房地产买卖契约》及《房地产转让合同》未签署，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，A公司既未出示证据证实从事居间活动支出的必要费用，也未证实王某应当承担的A公司从事居间活动支出的必要费用的数额，故A公司该请求不成立，一审法院不予支持。

对于A公司要求王某支付违约金2,7000元的反诉请求，《房屋买卖三方合同》涉及王某、A公司以及罗某，且王某与罗某作为买卖双方是合同双方当事人，是否违约、何方违约、违约金数额如何确定在本案中均无法确定，故A公司该请求不成立，一审法院不予支持。综上，王某的本诉请求及A公司的反诉请求均不成立，一审法院均不予支持。

判决：一、驳回王某要求A公司返还购房定金15,000元的诉讼请求；二、驳回A公司要求王某支付居间佣金9,000元的反诉请求；三、驳回A公司要求王某支付违约金27,000元的反诉请求。

【二审查明】

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。A公司提交《承诺书》一份，用于证明王某在房屋交易过程中存在违约行为，导致涉案房屋无法出售、合同无法履行。王某质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对上述证据认定如下，因上述证据系案外人罗某出具，无法对该证据的真实性核实，且仅凭罗某单方陈述亦不能认定王某存在违约行为，本院对该证据的证明力不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明，一审法院在审理（2020）新0105民初***号民事案件过程中，A公司答辩中陈述罗某在涉案房屋交易过程中存在违约行为，（2020）新0105民初***号民事判决驳回了罗某要求A公司退还定金15,000元的诉讼请求。

【二审认为】

本案系王某与A公司之间因涉案《房屋买卖三方合同》引发的纠纷，本案的当事人为涉案房屋的买受人王某与居间方A公司，王某与A公司之间属于居间合同法律关系，本案案由应为居间合同纠纷，一审法院对本案案由认定有误，本院予以纠正。本案的争议焦点为：王某主张A公司返还定金15,000元的理由能否成立；A公司反诉主张王某支付佣金9,000元及赔偿违约金27,000元的理由能否成立。

对此本院分析如下，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”。本案中，A公司作为涉案房屋买卖交易过程中的居间方，与买受人王某、出卖人罗某共同签订了《房屋买卖三方合同》，该合同中包括交易房屋的位置、价款、面积、房款支付方式等内容，该合同应当视为王某与罗某达成了买卖涉案房屋合意后订立的房屋买卖合同，同时，A公司作为居间方在该合同中盖章确认，该合同中带有居间条款的意思表示，应当视为居间合同的具体内容，三方签订的《房屋买卖三方合同》的内容中包含了房屋买卖合同条款及居间合同条款，王某与罗某作为房屋买卖合同的当事人，应当受该合同条款中关于房屋买卖合同条款的约束，A公司作为居间方，不应当享有买卖合同条款相对应的权利义务。

本案的居间合同中，A公司已促成王某与罗某签订了房屋买卖合同，其主要义务已完成，王某的主要合同义务为给付报酬，居间合同的主要权利义务履行完毕后，居间合同的合同目的已实现，王某作为买受人应当支付合同约定的佣金9,000元，一审判决对此认定有误，本院予以纠正，A公司上诉认为王某应当支付佣金9,000元的理由成立，本院予以采信。

居间合同所约定的居间人、委托人相互协助、配合完成买卖交易手续属于居间合同的附随或延伸义务，在王某已支付完居间报酬后，若A公司再以王某未履行房屋买卖合同为由主张其支付超出居间佣金的违约金，明显违背居间合同的目的和性质。在合同履行过程中对合同进行变更、解除，均为房屋交易双方的意思自治，A公司作为居间方无权进行干预，同时，在本案中，A公司并无证据证实王某存在导致合同目的无法实现的违约行为，其主张王某支付违约金并无事实依据，该项上诉理由不能成立，本院不予采信。

王某作为涉案房屋的买受人，向A公司给付了定金15,000元，A公司抗辩认为与罗某之间达成了定金托管协议，不应退还该笔定金，A公司与罗某之间形成的委托协议中王某并未签字，对王某并无约束力，同时，在一审法院审理（2020）新0105民初***号民事案件过程中，A公司答辩中陈述罗某在涉案房屋交易过程中存在违约行为，（2020）新0105民初***号民事判决驳回了罗某要求A公司退还定金15,000元的诉讼请求，现A公司继续占有该笔定金并无合同依据和法律依据，一审法院对此认定有误，本院予以纠正，王某的该项上诉理由成立，本院予以采信。关于王某与罗某之间的房屋买卖合同是否应当继续履行及确定由谁承担违约责任，因本案中并不涉及，本院不予确认。

综上所述，王某的上诉请求成立，A公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初***号民事判决；

二、上诉人A公司向上诉人王某退还15,000元；

三、上诉人王某向上诉人A公司给付佣金9,000元；

四、驳回上诉人A公司的其他诉讼请求。

本判决为终审判决。

【关联知识点案件】