粤港澳大湾区研究中心唐学斌：多种经营应在总收入中占比70%

9月22日，由粤港澳大湾区产业发展研究中心（以下简称大湾区研究中心）和日新网联合主办的“新服务·新物业2023物业多种经营创新者大会”在广州物博会举办。主要探讨了物业企业如何抓住互联网大潮，转型升级，拓展多种经营，提升服务品质；创业者如何抓住房地产后市场下服务创新机遇等问题。

大会主持人日新网创始人张建全介绍了出席的领导嘉宾，分别是广东省物业管理行业协会会长杨国贤、粤港澳大湾区研究中心主任唐学斌、碧桂园生活服务集团执行董事兼总裁李长江、中海物业集团市场拓展中心总经理刘忠、长城物业集团终端运营中心总经理张毅、越秀服务副总裁成茹、彩生活社区多种服务部总经理沈一欧、中铁建物业多种经营负责人纪元、云拿科技新零售事业部副总裁李宛书、恒好停总经理杨丰睿、洲围物业资源商业化负责人周涛、蓉易火总经理宋佳、丰巢网络助理CEO李文青、沃智慧总经理林家豪、社区经济资深媒体人佟少、金诚同达高级合伙人贺国良等嘉宾。

（粤港澳大湾区研究中心主任唐学斌）

以下是粤港澳大湾区研究中心主任唐学斌致辞内容文字整理：

为什么我认为物业管理必须做多种经营呢？因为物业管理的主要矛盾是不断上涨的物业管理成本和难以上涨的物业费之间的矛盾。也许会有人觉得现在的物业品质不太好，但是现在物业管理大部分的收费都是低于一块钱的，物业收费标准影响着物业服务的品质，物业收费低时是很难提升物业服务的。

而且，除了主要矛盾外，物业行业还面临着其他方面的问题。第一、经济下行，物业和房地产捆绑严重。当房地产面临危机时，物业也难以独善其身，所以从长远看来看，物业应该和房地产脱钩，只有这样，物业才能将自身的独特价值发挥出来，否则物业管理行业所要面临的压力将会比想象的还要大。

第二，房地产增量市场向存量市场转变，行业内卷越来越严重。无论房地产开发的增量投入如何放开，数量依旧在急剧减少。我们可以看看其他国家的房地产经济，无一例外都是只有二三十年的繁荣期，现在你们到美国、欧洲那些地方，已经很少能看到吊塔和工程车辆了。十年前你在街角看到的破玻璃，十年后还是破的，所以说，房地产行业成熟了一定会萎缩的。那么中国的房地产现在的问题是什么呢？问题就是房子太多了，就拿我家举例，我家房子加起来有10套，连怎么住都不知道，如果还要加房产税，那就更加不得了了！

第三、物权法、业委会、自媒体、党建等外部约束不断完善加强。这些东西就像紧箍咒一样，将物业管理紧紧约束起来，所以物业管理做多种经营必须要考虑合法性问题，将收入变成真正挣到的钱。

第四、资本介入越来越深，品质提升和盈利增长的冲突日益严重。现在很多物业公司已经上市了，没有上市的公司也还在上市的路上，但我想告诉大家，上市其实是成本最高的融资，很多上市公司的CEO每年都有两场痛苦的考试，因为在资本眼里，30%的年增长是上市公司必须要兑现的承诺，但又有几个企业能够做到呢？一旦做不到，公司的股价就可能从100块钱跌倒5块钱，香港市场就是这么残酷的。所以企业一定要想清楚上市是为了什么，在我看来，上市的原因只有一个，那就是需要资金去帮助企业做大做强，如果是为了赚钱，那方向肯定会弄错的。

针对以上问题，物业行业也出现了一些对策，主要有以下9条。一、优化组织结构和人员结构，降本增效；二、采用新的软硬件技术，替代部分劳动力和管理行为，提升效率；三、加强管理，降低跑冒滴漏，杜绝财务黑洞，严惩贪污腐败，通过管理出效益；四、打擦边球，使用低成本劳动力，少交或者选择性缴纳社保，甚至不给员工购买社保；五、减少研发投入；六、利用社区资源租场地、卖资源获取利益；七、探索社区服务；八、涉足金融，保险，探索社区金融的新路子；九、收并购，用资本的力量整合上下游企业和物业同行，快速获取规模，形成优势，补齐短板，从而找到新的盈利能力。

现在，物业多种经营已经成为大多数物企的共识，因为不进行多种经营，企业的发展前景将会受到很大的影响。当老旧社区难以盈利时，社区经营必然会成为物企的不二选择。

社区增值服务的机遇和战略意义主要体现在5个方面。第一，中国特色的物业管理必须通过社区增值服务才能活下去，才能活得好，活得久。最近我在北京接了一些老旧项目，那些老旧项目的物业费是6毛钱，但是每个大门都需要站岗，一个小区5000平米，6毛钱的物业费一年才能收3000块，就算是将所有的工作都集约化、专业化，也无法解决这个小区的收入来源。所以当时我们给政府提了一个建议，那就是“政府补一点，，业主交一点，物业赚一点”，将社区增值服务的收入全部纳入物业管理费中。第二，过往的尝试积累了大量的经验教训，为接下来的事情增值服务奠定了一定的基础。比如说，在社区里卖水和房屋租赁都是可以挣钱的项目，这些能赚钱的业务完全可以搬过来，值得注意的是要明确法律关系，避免再次掉进坑里。第三，越来越多第三方服务渴望进入社区，希望和物业一道来挖掘社区金矿，物业要把握好自身定位，从服务者、监督者的角度与第三方合作，找到在社区长期共赢的合作之道。第四、碳中和、AI大模型的新事物的出现，无疑会给社区增值服务带来更多的产品、服务和全新的办法，物业公司应积极拥抱新时代的到来。第五、随着上市物业公司数量激增，物业公司间的激烈竞争势必在研发投入、产品创新等方面的投入力度，假以时日，相信会有很多新、奇、特的产品从社区服务脱颖而出，既能帮助物业减员增效，又能帮助物业节能增效。

然而，社区经营同样也存在着很多坑。首先，主体不清。多种经营很容易涉嫌占用业主公共资源不当得利；第二，收不抵支。多种经营赚钱比想象的要难得多。财米油盐、养老、食堂这些业务，企业若是没有两把刷子最好别去碰，因为这些东西的难度系数是研究生水平的，而物业行业平均水平只到初高生的水平；第三，不务正业，备受业主诟病；第四，迷信平台，用了之后普遍感到难用、没用，不但不会节能增效，反而浪费资源，增加成本。很多物业公司，不管三七二十一地将钱花在平台上，其实这没什么用。我们确实应该利用平台，但平台如果引进得多了，员工很容易出现应接不暇的情况！所以一定要使用效果好的平台；第五，除了出租场地资源，其它多种经营赚钱少，赚钱难，多半费力不讨好；第六，员工抱怨多，内部思想难以统一，形式主义，一阵风的做法既赚不到钱，还折腾员工。第七，看着好的生意，自己做起来就不好，客户的把握往往超过物业公司的能力。千万不要被大型物业公司给骗了，其实服务本身是挣不来钱的，只有当好服务和高价值产品结合起来时，服务才是挣钱的利器；第八，重资产投入养老、旅游等行业，这些投资活动往往变成拖累企业的巨大成本。

那么物业多种经营该如何做呢？第一、依法经营。有时候，物企为了方便居民取用快递在走廊里引进快递柜，可能会产生问题，因为那个场地是业主的公摊面积，产生的收益是属于业主的，而放在地下车库呢，那收益又是属于开发商的，所以物业公司做多种经营，必须要依法经营，将细节都搞清楚；第二、关注人车房，利用物业背景做高信用的生意。小区最有价值的就是人车房，如果将人车房的信息搞清楚，那就会产生很多赚钱的途径；第三，开放合作，广纳天下英豪，赚小钱；第四、围绕业主住户需求，做最简单的事情，做最接近钱的事情，做最少投入的事情。比如当开发商卖不出车位时，物业可以劝居民买，这样开发商的停车位有了用处，居民也可以得到停车位的收益；第五、建立好的分配机制，实现企业与个人共赢。现在90后和60后、70后的心态不一样了，如果组织形态、分配机制不搞好，一个90后都招不来，这是物企做多种经营时非常需要注意的事情！

最后，我认为，只有当财务报表中有70%的收入来自于多种经营时，物业行业才可以成为一个真正有价值的行业！希望能有更多人可以将物业的金矿挖掘出来，共同改善社区的生活品质。

关于粤港澳大湾区产业发展研究中心

粤港澳大湾区产业发展研究中心成立于2022年9月19日，简称“大湾区研究中心”，由广东省物业管理协会主导设立，聘请唐学斌为研究中心主任，该中心立足于深圳，依托于国家对粤港澳大湾区要建成充满活力的世界级城市群，打造宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展典范的重大规划。对此大湾区研究中心成立，旨在通过以大湾区物业管理产业研究为中心，推动跨省市重大合作，搭建链接人才、技术、资本的产业平台，为物业管理产业降耗提质，开源节流助力。

关于日新网

日新网是一家致力于推动新科技、新理念、新政策引入房地产后市场的产业创新服务平台，以物业管理产业发展为契机，推动行业高质量发展为使命，连接物业企业、创新企业、投资机构、媒体、政府等参与者，加速行业信息、人才、资金和技术的充分流通。从建立开始，日新网一直深耕物业管理产业的企业服务领域，已发布了超过10万条优质行业内容，平台聚集了上百位行业专家，300多家创新企业。能为产业创新企业和机构提供媒体报道、培训咨询、品牌公关、会议组织、渠道资源对接、投融资对接等业务。