当前中国的房地产市场是结构性问题吗

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当前中国的房地产市场是结构性问题吗？最近，中国国家统计局原副局长贺铿在2023年中国实体经济发展大会上说，现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完。住建部原副部长仇保兴也在2022年中国城市高质量发展智库论坛上说过，中国住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。中国人民银行最近的数据也显示，截至2019年，中国城镇居民家庭的住宅拥有率达96%，对许多人来说，住房是他们最大的金融资产。《中国人口普查年鉴2020》则显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。

这些数据主要说明了以下两个问题：一是中国城镇居民家庭住房的拥有率达96%，应该是世界上各个国家最高水准之一，意味着中国城镇居民并不缺少住房；二是中国城镇居民家庭住房人均拥有的面积达41.76平方米也是居世界各国家最高水准。这也意味着中国城镇居民基本居住条件已经得到解决。

中国楼市出现根本性改变

中国城镇居民住房拥有率这样高、所持有的面积这样大，如果住房还是金融资产时，中国城镇住房并不存在过剩的问题，市场供求关系也在平衡中前行。比如，2021年中国的新房销售达18亿平米以上的速度增长。但是，在2020年中国银监会出台对房地产开发商融资的“三条红线”政策之后，中国的房地产市场从2022年开始出现了根本性的转变。

直到目前为止，中国房地产市场根本性转变主要表现为三个方面：

一是房地产市场的预期根本性转变。从2021年下半年开始，房价只涨不跌的市场预期完全逆转为房价只跌不涨，而且还会下跌。在这种市场预期下，无论政府出台什么样购买住房的优惠政策，居民都不愿意进入市场。住房销售投资都出现了负增长。比如，2023年7月中国房地产景气指数仅为93.78，与2021年2月的101.43相差近8；2023年1-7月中国房地产开发投资增长为负8.5%，呈现连续15个月衰退；2023年1-7月中国商品房价销售额、销售面积分别负增长1.5%、6.5%；2023年7月70个大中城市新建住房价格负增长0.6%，连续16个月呈负增长态势。

二是房地产市场性质出现根本性转变。由以往购买住房为金融投资为主导的市场转变为购买住房为消费居住的市场。住房作为金融产品，又有便利的银行金融杠杆，住房的需求可以是无限的。但是当住房是居住消费时，居民多购买住房不仅面临贬值之风险，还要增加持有住房的成本，所以居民决不会多购买住房让之闲置。

三是房地产市场由新房为主导的市场开始转变为以二手房为主导的市场，中国的房地产市场开始真正走向成熟。因为，在二手房占主导的市场，不仅通过这个市场可以真正体现出住房供求关系，也可通过这种供求关系让房价基本上由市场的个人分散化决策来确定。

要让房地产市场转变为住房消费市场

现在要问的是，当前中国城镇住房的供应过剩是结构性问题吗？

笔者认为，对于二线以上的城市，特别一线城市的住房来说，并非仅是一些人的住房持有过多，一些人的基本居住条件没有解决的结构性问题，而且根本上涉及到政府的政策思路，涉及当前房地产市场重大利益如何调整，如何居住正义的大问题。如果仅是从住房的结构性角度来思考及出台政策，那只能是隔靴搔痒，不得要领。

首先，地方政府还是希望用以往20年来所谓的行之有效的房地产行政调控政策，来托市房价，不希望看到上面所出现的房地产市场的三大根本性调整。但是这样做不仅不可能化解当前房地产市场的问题，而且还会把当前房地产的这些问题进一步恶化。所以，要解决当前中国的房地产市场只能回到市场经济原点，市场的问题只能通过市场的方式来解决。

其次，正是因为地方政府有明显托市的倾向（房地产税推迟立法更是十分明显），这将严重影响这些城市的二手房市场的价格向下调整。就当前这些城市住房市场持有情况来看，主要持有者有：有权力者及其亲属、城市原住居民（这些居民多以是独生子女家庭，多以是子女持有2套，其双方的父母又各持有两套，不少这样家庭持有6套住房）、城市扩张中拆迁农民，住房投资投机者、一些企业等。除了住房投机炒作者之外，多数人持有住房的成本低，更没有住房还贷压力（有些人是拆迁无偿分得住房，有些是用权力以绝对优惠价购买的住房，有些人直接现金支付购买住房等），所以他们在获得住房之后，既不装修，也不出租，闲置在那里。只要预期房价上涨到他们的价位就会出售，否则一直持有，不会出售，也不出租。所以，这些城市的住房供求失衡并非是结构性的问题，而更大的因素是政府政策的因素使然。

所以，二线以上城市，特别是一线城市的住房供求失衡问题，或住房的供不应求问题，并非住房供给过少，而是如何让这些城市房地产市场转变为住房消费市场，如何让房价向下调整到住房消费者有支付能力购买。这既是现代国家居住正义的核心所在，也是改变这种所谓的住房结构性问题的根本所在。

香港2022年出版一本《捍卫居住》的著作。该书提出了一个RBI（Residential Burden Index）的概念，为安居负担指数，即房价涨幅与可支配收入升幅之比例，是衡量一个社会购买住房负担支付能力和居住条件关系的指数。当指数大于1.0时，则反映房价上涨速度快于收入升幅；当指数小于1.0时，则房价上涨速度小于收入升幅。目前欧洲和澳大利亚、加拿大的RBI一般为0.7左右，房价上升幅度可健康平稳发展。而香港、内地一线城市RBI则高达3.0以上。

所以，面对中国三线以下城市住房供应严重过剩，面对二线以上城市的住房持有在少数人手上所造成这种所谓的住房结构性问题，政府就得从根本上通过税收政策让过高的房价不断向下调整（用税收政策坚决限制住房的金融炒作），让持有过多住房的人把手中的住房流向市场（所以房地产税立法不可暂缓，而是加速进行）。同时，政策要重建中国房地产市场发展新模式，新模式可以把新建住房分为30%保障性住房，50%消费性住房及20%由于市场定价是的住房。比如在一线城市及住房供应较为紧张的城市把保障性住房建设占比上升30%以上，以此来保证中低收入居民的基本的居住条件；对50%消费性住房给予严格地限定只能消费居住，不能有赚钱效应；对其他20%住房完全由市场的价格机制运行，政府不用参与其中。这个房地产发展新模式，是解决当前中国房地产市场许多问题的根本之道。如果还是以过去行政性房地产调控政策，可能会让中国房地产市场变得更为糟糕。

（文/易宪容青岛大学财富管理研究院院长1958年10月生于江西上高。曾在华东师范大学、中国社科院学习，分别获得学士、硕士、博士学位。曾在中国人民大学做博士后。为国际新制度经济学学会会员。曾在湖南师范大学、香港大学、中国社科院金融所工作。专长为制度经济学、现代金融理论和中国金融、房地产理论等，并为国内多所名牌大学EMBA课程的教授。）

（原文刊登于2023年10月16日出版的《经济导报》，总3554期）