基于深圳市搬迁补偿视角全面解析房屋套内建筑面积

在深圳市旧改项目推进过程中，尤其是更新和棚改等项目当中，均会遇到按房屋套内建筑面积签订搬迁补偿的情形，但经常会有人对其没有一个清晰全貌的认识，常常会问：“原来使用面积大，现在按套内建筑面积补偿，面积少了，是不是亏了……”其实不然，房子还是那个房子，而城市在发展，国家及深圳政策也在不断变化，只是核算口径不同而已。

为进一步答疑解惑，笔者在此基于深圳旧改市场从五大维度对房屋套内建筑面积进行全方位解析，以供大家共同学习！

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首先，咱们先来看看在深圳搬补中对套内建面是怎么补偿和认定的？

1）如何补偿？

在深圳搬迁补偿中对按套内建面的补偿标准有明确的规定，如下图所示：

根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规[2018]8号）规定：各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。

根据《深圳经济特区城市更新条例》（2020年）规定：已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿。

随后，于今年9月发布的《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，政策规定：“旧住宅区拆除重建类城市更新项目执行全市统一的产权置换标准，住宅的产权置换比例为套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1：1.2”。

可见，深圳在更新棚改项目中套内建筑面积的补偿标准，即按照8号文和更新条例相关规定，可保障按套内建面1：1进行补偿。

2）如何认定？

根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（2022年3月3日深圳市人民政府令第342号修正）》，政策明确规定：

可见看出，套内建筑面积需遵循一定的次序对其进行认定，即房地产登记簿、房地产权证书、合法有效的竣工测绘报告、按规定测绘，如下图所示：

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接着，咱们来对房屋套内建筑面积追根溯源一下

从房屋套内建筑面积的定义、由来及历史沿革三方面来整体盘一盘、溯溯源。

1）什么是房屋套内建筑面积？

根据《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》(SZJG 22-2015)（以下简称“最新测绘规范”），该政策也是当前所使用的最新政策，其定义为：房屋套内建筑面积是指房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。

根据《深圳市建筑设计规则》（2022年局部修订稿）对房屋套内建筑面积的定义：户内建筑面积也称为套内建筑面积，是指建筑户门范围内由产权人独立占有和使用的建筑面积，包括户内使用面积、户内墙体面积和户内阳台面积。

“最新测绘规范”与建筑设计规则对房屋套内建筑面积的定义基本保持一致。

2）房屋套内建筑面积是怎么来的？

在我国，套内建筑面积首次写入于2000年8月1日实施的国标，即《房产测量规范》（GB/T17986-2000），政策明确规定：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成，即：

自国标发布后，在同一年10月，深圳发布《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》（2000年），首次引入套内建筑面积。而根据“最新测绘规范”，房屋面积测绘是指房屋各层水平投影面积的测量与计算，包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。

在此之前，深圳一直使用的都是房屋使用面积，根据《深圳市房屋建筑面积计算细则》(深房[1988]22号) 规定：“房屋建筑面积由使用面积、结构面积、应分摊的公共面积三部分组成”。可知，使用面积是作为房屋建筑面积的组成之一。而后政策于1994年进行修订，其使用面积对应88年政策规定的使用面积与结构面积之和。

3）那么，包含了使用面积/套内建筑面积的房屋建筑面积都经历了哪些变革，让我们来看看

深圳房屋建筑面积核算规则经历了多轮变化，在此对所涉及的规范沿革梳理如下：

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最后，咱们来举个直观例子研究下 “为什么房子还是那个房子”的问题

相关建筑面积核算规则涉及有重大变化的政策主要包含88年政策、94年政策和“最新测绘规范”，现将其主要内容梳理如下：

针对政策核算规则的重大变化，为直观起见，举例每层仅包含完全对称的A和B两个户型进行解析，如下图所示：

举例示意：

由此可见，每次政策调整对于房屋相关建筑的核算规则是略有不同的，所核算出来的面积亦不相同，即原有88年和94年政策所提的使用面积不等于现在的房屋套内建筑面积，“最新测绘规范”已于2015年12月1日实施，之后所有各类房屋建筑面积指标的计算和统计均按该政策执行，虽然两者面积不同，但“房子还是那个房子”，只是核算口径不同而已。而咱们深圳旧改项目的补偿逻辑也比较清晰，其中的套内建筑面积按“最新测绘规范”计算，与搬补形成合力，共同助力项目的顺利推进。

综上所述，深圳市关于房屋套内建筑面积有较完备的政策体系规定，原有88年和94年政策中的使用面积不能等同于现行的套内建筑面积，因为核算口径并不同，故按新政策执行，也不存在权利人会吃亏的情况。相关的搬迁补偿标准亦比较明晰，对旧改项目的顺利推进及相关被搬迁人权益均进行了全方位的保障，将更好的助力项目实施及区域能级的提升！

撰稿人：黄向雷

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

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