深℃丨银川，大降价！

猛将兄/文

意料之外，却又是情理之中！

银川市发改委在今天早晨发布了《银川市普通住宅小区前期物业服务和停车收费方案（征求意见稿）》，面向全社会征求意见建议。

猛将兄看完此稿之后，深感意外——

意外的惊喜！

这是“该来的终于来了”，猛将兄在近三年时间里，曾多次发文呼吁出台规范文件，治理物业服务中收费乱象。而整个方案观后感便是“降价”，甚至有些就是“大降价”！

这对于市民而言，不啻为一件天大的好事。

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我们先来看内容。

这次的征求意见稿中，主要针对物业中三个收费项进行规范，制定出“政府指导价”。所谓政府指导价，就是不得高于这一价格标准。

三个收费项则是——

物业费、电梯费和停车费！

而物业费和电梯费有两种收取方式，一种为分开收取。

物业费分为四档，最低不得超过0.87元，最高不得超过1.91元。

电梯费同样分为四档，分别为1-6层0.24元、7-11层0.26元、12-18层0.28元、19-34层0.30元（35层及以上市场调节价）。

一种为统一收取，即包括物业和电梯的费用，使用一费制收取方式。

还有就是停车费。

这个比较简单，就是地上车位费每月每车位不得超过110元，地下车位每月不得超过270元，而拥有车位的收取管理费每月不得超过50元。

可以说，除了个别老旧小区或行业自建小区，银川市绝大部分的商业住宅小区，都要迎来大降价。

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还有一些亮点。

比如，确定了小区公共区域的照明费用不再向业主收取。这在以往，尤其是一些老旧小区之中，往往极易引发争论。在收取过程中，甚至还要个别业主牵头收取，最终导致小区楼道、道路等照明设施毫无用处。

比如，明确了一楼住户在“确无电梯使用需求”的前提下，不得收取电梯费。

在此之前，一楼该不该收电梯费，各省规定不同，但有权威解读，所谓的“电梯费”其实包含了“电费”和“维护费”，若的确没有使用需求，却不得不缴纳每年数百元不等的电梯费用，这的确很容易造成非议。

在猛将兄看来，银川市发改委此次征求意见，本可以回避这一争议话题，或者搁置起来不做讨论。如今专门备注强调，大有为民逐利之意，实在难能可贵。

类似的条款还有很多，总的来看可以归纳为——

该收的要少收；不该收的坚决不能收！

猛将兄注意到，发布此《征求意见》，是为了进一步落实《银川市人民政府办公室关于印发银川市2023年物业提升“123”专项行动工作方案的通知》要求，规范我市住宅小区前期物业及停车收费管理工作。

而这一专项行动的目标是——

在年底各住宅小区突出问题得到有效治理，群众获得感、幸福感、安全感显著提升。

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接下来是算账时间。

我们可以自行计算一下，如果按照《征求意见》的话，每个月能省下多少钱。

比如，只要物业服务是一二三级以内，前期物业费就不能超过1.91元的；你居住的140㎡的房子哪怕是在30楼，那么每个月的电梯费也不能超过42元。

而小区内车位费则终于是降到了“平易近人”的地步。

早在2020年6月，猛将兄在《》中就提到——

银川各个小区的地上和地下停车费，往往是一笔糊涂账。有些小区收费动辄每月数百元，每天二十多元。 金凤区吉泰润园小区地下停车场收费，包月是500元+80元管理费；金宇名庭小区停车费包月500元包年4800元；银川恒大御景一个月停车费300元+100元管理费；幸福枫景月租600元+80元管理费……

▲2020年时，银川某小区曾打出2小时内5元的收费标准。

尤其是，这些动辄数百元的停车费的背后，是当时以及现在老百姓的投诉无门和开发商和物业的有恃无恐。

猛将兄也因此呼吁，尽快实施城市小区的停车收费政府指导价，以约束开发商和物业公司的肆意妄为。

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回忆这一过程，可以追溯千日，一波三折。

事实上，早在2020年6月15日，银川市住房和城乡建设局就起草了《银川市治理商住小区停车位租售问题及规范收费服务管理工作实施意见》。

当时的拟定标准为——

A类物业服务小区每月200元 B类物业服务小区每月150元 C类物业服务小区每月120元 地下停车位服务费则控制在每月30元以内。

不过这一意见尚未公开征求意见，就遭到了一些代表委员的反对，认为“定价太低，需要调高”。

▲摄于2020年，当时某小区的停车费每月580元。

而从2020年6月15日至今，也已过去了1229天。

一个有趣的现象是，这次换成了银川市发改委发文征求意见，而非最初的银川市住建局。

猛将兄在三年前的文章《》中，也表达过这样的观点——

对小区停车费实施指导价和限价，完全有条件，也有需求。就看银川的有关部门，能否有打破利益蛋糕的勇气和决心了！

如今，决心和勇气来了。

虽晚但至，值得点赞！

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当然，也有一些疑惑需要明确，或者让市民们看得更清晰和直接。

比如在《征求意见》中，反复出现的一个名词——

普通住宅小区

什么叫普通住宅小区，到底以何种标准来定义，是根据容积率还是单套建筑面积？是根据成交价格超过均价的1.2倍还是其他？

比如，一二三级物业。

猛将兄注意到，早在2019年12月6日起，银川市住建局便修订了《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》，提到了准物业+一二三级物业的四级服务标准。

但这些年来，发布较多的是物业公司的信用等级，一二三级物业的名单并不多见。物业等级不应该是固定的，而是根据业主的反馈和物业服务水平建立动态评比，这样让收费更透明合理。

此外，若是小区停车费价格大幅下调之后，会不会出现拥有车位的物业或开发商，更加不愿出租车位，“只售不租”现象愈发难以遏制；电梯收费价格是否可以根据楼层不同适当拉大些差距等等。

这些，就需要配套的法规出炉，也需要相应的部门及时跟进。这样才能更好地贯彻银川市政府提到的“坚持以人民为中心的发展思想，聚焦住宅小区管理服务中的痛点堵点”。

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再来说说物业该怎么办！

肯定会有人担心，大幅降价之后，物业服务能够跟得上。猛将兄也了解到，极少部分人并不担心物业费太高，而是担心物业费太低，小区“档次不够高”，难以匹配自己对于高质量生活的极高需求。

肯定还会有物业服务的管理者以及从业者，会觉得难以接受，认为如今本身就存在着物业费收取困难，入不敷出的现象，再降费就会导致行业不稳。

在猛将兄看来，这样的思维模式本身就有问题。比如多年前的“降费提速”，难道三大运营商的收入因此而降低了吗？比如银川市有名的小区中瀛御景，降低了物业费之后，服务就变得不堪入目了吗？

事实上，正是中瀛御景模式（给小区业主发放公共收益）带给我们了很多的启示。

一个小区的物业收益，不仅仅是眼前的那些物业费，而是涵盖了更多，只要提升品质，用心用情做好服务，减少不必要的开支，科学化的管理，完全可以让这件事成为一种刺激。

要知道，根据数据显示，从2019年5月到2021年4月，银川的物业公司就从397家增至684家。

在猛将兄看来，这种野蛮生长是极为不正常的。通过价格约束，让那些无心服务只为赚一笔打一枪换个地方的物业公司逐步退出市场，这绝对是好事一件。

尤其是，服务越来越好，口碑越来越好的物业公司必然会做大做强，更容易薄利多销，更容易营造和谐友善的物业业主关系。

对于致力于口碑+服务的物业公司而言，这笔财富，要远超眼前的那些蝇头小利。

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最后再感慨几句。

对于小区停车费、物业话题，猛将兄关注了三年多，也写了十余篇稿件，这一次能够出现“大降价”式的《银川市普通住宅小区前期物业服务和停车收费方案（征求意见稿）》，着实难能可贵。

我们也能想象制定此意见稿过程之艰辛，发布此意见稿阻力之巨大。

我们该批评时批评，该表扬时表扬。

批评，是为了督促相关部门，改进工作，多为市民着想；表扬，是为了付出辛劳者，免于被弹压的可能，更有动力做出有益和正确的事。

也是为了让这项“大降价”的仁政德治排除万难，能够顺利实施下去！

希望，这是一个开端，而不是一个终点。

也谢谢每一个在此过程中努力的普通人。

□校对：英子 摇摇

□审核：老六 金子