怎样才能降低办公楼的“空置率”？

根据高力国际对上海三季度办公楼市场的分析及预测，概括起来有以下几个特点：

一是供应量放大，潜在需求不足；二是租金持续环比下降，空置率走高接近20%；三是部分地区空置率超过30%，如徐汇滨江30.6%、四川北路31.1%、长寿路32.8%、北外滩33.3%、天目恒丰35.7%、大宁41.5%、真如48.3%、北滨江69.6%；四是预测未来5年内（2023年—2027年）空置率均超过20%，其中高点在2024年，预期达到26.4%。

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戴德梁行对北京、上海、深圳、广州等一线城市的甲级写字楼市场也有分析预测报告。其中，空置率最高的为深圳，其次是广州、北京和上海。

另外，还有多家专业机构对办公楼市场的分析报告，在此不一一列出。总体上看，虽然各家分析和预测并非完全一致，但需求减少、空置率上升、租金下降却是各方的共识。

从实际情况看，办公楼空置率高已成为各方面关注的一个热点。因为各区域在城市建设和经济发展中，都规划并建设了大量办公楼和研发为主的产业楼，用于引进各类企业总部、专业服务机构等，以形成城市的副中心或地区中心。如果办公楼长时间空置率过高，不仅影响经济增长，财务成本也是不小的负担。

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那么，怎么会造成办公楼“空置率”不断上升的呢？

原因当然是多方面、综合性的，既有阶段性的影响，也有趋势性的因素。概而言之，恐怕是由一个趋势性因素和三个周期性因素造成的。在此，先分析一下是什么趋势性的因素在起作用。

一般而言，人类建造的所有的物理空间，大体有四方面的功能：一是用于住人的，如各种类型的住宅、酒店、公寓等；二是用于存放物品的，如物流体系中的仓储等；三是用于生产创造财富的，包括工业、商业、各种专业服务等；四是用于社交、活动体验的，如各种文体场馆、学校等公共设施；随着互联科技的迅速发展和应用，它对上述四种空间的社会需求也产生了程度不同的影响。具体而言，对前两种空间的影响大多是正向积极的，如主要提高了住房和物流空间信息的透明度，以及交易效率。人对居住空间、物对仓储空间的依赖没有什么变化，无论是人还是物，总不能放到线上去，还是要落到具体的线下空间。但是，互联网科技对后两种空间的冲击则是比较明显的，比如从创造财富的生产空间看，工业领域的影响主要是正向的，它提高了生产效率，除了化工等一些特殊行业外，绝大部分行业生产还是要在物理空间里进行的，只是信息技术等科技助力，工业更加智能化、数字化、绿色化和轻型化，能够更集约地通过“工业上楼”，形成“智造空间”，提高了单位产出。

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而服务业领域就不同了，在互联网科技的冲击下，服务业对物理空间的依赖发生了巨大变化：就商业而言，相当多的企业和个人不需要租赁传统的商铺，在家开“网店”、做直播已成为常态，快递、外卖又让多少实体店铺成为多余。我们发现：凡是经济发达的城市，相同区域的住宅价格要比商铺价格高许多，说明商业物理空间的价值大不如前；“一铺养三代”的“铁律”已成为过去式。

从办公楼看，问题就更突出了。

办公楼作为服务业的基本载体，它主要是为各类公司、总部、专业服务机构提供日常经营的空间。由于互联网科技的广泛应用，加上前三年的特殊情况，在线办公、在家办公、远程办公、分布式办公已成为相当多服务类企业的习惯性选择，它既能节省成本、又提高工作效率，成为现代办公方式的一次重大变革。尤其适应大量专业服务业企业，如律师、咨询、设计、营销、中介等行业以及创新、创业类的中小微企业。这种趋势，使众多企业或机构，大大减少了过去只有在办公室才能完成的工作。因此，原来需要1000平方米的，现在可能只要100平方米就行了，用于必要的接待、交流和会议等，办公空间日趋“座机化”。即像电话座机那样，如没有，别人会觉得是皮包公司，但有了也不太用。也就是说，办公地点要有，但没必要租赁那么大的面积。在服务性企业越来越小型化、分散化、兼职化和在线化的今天，这些企业对传统办公楼的依赖性自然就大大降低了。

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至于第4种社交和活动空间，互联网科技的影响是两极的：对体验式、互动式和沉浸式强的线下空间，能发挥出线上线下互动更好的效果；相反，对传统的第4种空间，则也有分流的作用，如线上教学后，一些教育载体就显得可有可无了；许多线下展览、演艺放在各种更有趣有特色的空间后，传统的文化中心、剧场当然就会放空。

从底层逻辑看，上述情况说明市场对办公这种物理空间的需求正面临趋势性的减少。除此之外，还有以下三种周期性的影响，也促使了“空置率”的不断上升：一是受经济普遍不太景气影响，相当部分企业生存和经营难度加大，由此各类办公楼的退租、缩租和空置就显得很普遍了；二是办公楼功能单一，除了少数跟商业有组合的项目外，大部分办公楼只有单一的办公功能，客户的选择性小，抗波动性差，宏观经济一有“风吹草动”，马上就显现出来；三是建设规模大、上市节奏快。如上海规划的11个副中心、5个新城的核心区，以及徐汇、浦东、黄浦、虹口、杨浦、宝山、闵行的滨江区域，从形态上讲，还是很受“曼哈顿思维”的影响，似乎没有一群摩天大楼集聚就称不上是什么“中心”。就连许多原来的工业区转型，也规划了不少商务中心。而这些区域开发建设的主打产品就是办公楼，并且大都在几十万、几百万平方米的规模。

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有人算过，1997年亚洲金融危机后，上海的办公楼也曾遭遇大面积空置的冲击，但那时的办公楼规模，估计连现在的1/20都不到。所以，如此“四处开花”、“量大面广”的建设规模，消化起来确实困难。

怎样才能够使办公楼的“空置率”保持在一个比较合理的区间，在“供不应求”与“供过于求”之间找到市场的平衡点呢？笔者认为，以下4个方面值得重视和研究：

第一，从做大内容的“蛋糕”找出路。随着国家一系列提振经济的政策出台，尤其是支持民营经济发展的举措落到实处，如果让占企业总数90%以上的民营企业有好的预期和好的生存发展环境，无数创新创业企业就会像涌泉般地喷发出来；同样，加大对外开放，外资也会越来越多；只有企业多了，源头活水大了，办公楼的需求才会增加，这时，“空置率”想高也高不起来。

第二，在规划上增加办公楼的复合功能。如怎么将办公与商业、居住、文旅、科研、教育等各种城市功能组合起来，减少单一功能的办公楼。包括它的空间设计，如何适合不同行业、产业和未来办公方式变化的需要。

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第三，对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能。将一部分空间转型，如纽约曼哈顿地区在降低空置率上，就采取了把办公楼改为酒店、住宅的办法。从上海的实际看，对一大批楼龄较长、设施老旧、已不适应现代办公要求的商务办公楼宇，可结合城市更新，嵌入或转为城市发展需要的其它功能。如位于汉口路1.8万平方米的亚洲大厦，已改建了近20个“演艺新空间”。位于闵行区红松东路1000号、有3万平方米的迷你综合体“原竹琥珀”，将1—7层改造为适合“上楼”的商业，8-11层为酒店，12-18层办公。

总之，可以根据不同区域的市场，将传统办公楼整体或一部分转型为商业、医疗、文旅、实验室、酒店、以及“智造空间”，这种“智造空间”，主要引入数字化、智能化，与时尚消费、科技研发等紧密结合的新型制造业。在纽约，这种智造空间可在中心城区的办公楼有5-7%的比例。如果将办公楼植入更多城市需要、建筑也相融的功能和内容，办公空间的总量以及“空置率”势必会有明显降低。

第四，科学调控建设总量和上市节奏。如果说由于互联网科技的发展，让市场对办公空间依赖度降低是一种趋势的话，那么，从中长期看，科学规划建设总量就成为十分重要的城市战略。同时，从中短期看，把握好开发以及上市的节奏，则是应对经济周期性波动不可或缺的政府调控需要。可以借鉴对工业用地“全生命周期管理”的思路和方法，建立上海办公楼市场的“全生命周期管理”体系。不然，办公楼“空置率”高总是一道挥之不去的难题。

作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

编辑：詹晓东

审核：夏 雨