房产律师：公司出资购房登记员工名下，是否属于借名买房如何判断

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

F公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认F公司与陈某玲之间存在借名买房法律关系；2.判令陈某玲协助F公司将位于北京市昌平区一号的房屋过户至F公司名下；3.本案诉讼费用全部由陈某玲承担。

事实和理由：陈某玲曾系F公司的兼职会计和财务总监。2005年5月，F公司决定购买北京市M公司开发的昌平区W号、C号、T、一四套房屋作为投资使用，遂委派陈某玲办理购买房屋的相关事宜。F公司交待陈某玲分别借用宋某芳和陈某玲之名购房。

陈某玲以宋某芳的名义签订合同购买了W号、C号和T号房屋，以陈某玲的名义签订合同购买了一号房屋。F公司以转账支票方式分三次向北京市M公司支付了全部购房款7755520元（其中一号房屋的购房款为194万元）。房屋交付后，F公司将四套房屋进行了装修并添置了全部的家具家电及生活设施。

之后，F公司将案涉一号房屋借给北京G公司使用。G公司将该一号房屋安排给时任G公司总经理的陈某玲作为宿舍让其暂时居住。因房屋购买用途为投资使用，所以F公司购买后并未及时办理房屋所有权证。直至2013年9月，F公司办理上述房屋所有权证时，发现陈某玲已将一号房屋办理了房屋所有权证，F公司遂多次向陈某玲主张权利，要求陈某玲交还房屋并将房屋过户至F公司名下，遭到陈某玲拒绝，导致纠纷发生。

F公司认为，公司与陈某玲之间是借名买房关系，F公司是涉案房屋的实际出资者和购买人，陈某玲有义务将涉案房屋过户至公司名下。为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

陈某玲辩称：一、陈某玲与F公司不是借名买房的关系，F公司的法人代表在2019年法庭的询问笔录上已说明了陈某玲购房和产权归属及使用的前后始末，其中就能说明不是借名买房这一事实。2020年F公司的起诉状假说是以宋某芳之名买房，2021年F公司的起诉状又假说是以宋某芳和陈某玲之名买房，前后矛盾，无法自圆其说，从而说明了不是借名买房这一事实。

G公司述称：同意F公司的诉讼请求，认可其陈述的事实与理由。不认可陈某玲陈述的事实。

法院查明

陈某玲原系G公司的股东，曾在G公司任职总经理，于2013年9月离职。

F公司曾于2005年6月、7月向北京市M公司支付北京市昌平区别墅4套房屋的购房款。2005年7月11日，陈某玲（买受人）与北京市M公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市昌平区一号房，房屋交付后，由陈某玲与其家人入住该房屋至今。2013年9月18日，案涉房屋取得房屋所有权证，房屋性质为商品房，登记的所有权人为陈某玲，登记的房屋坐落为北京市昌平区一号（以下简称涉案一号房屋）。涉案房屋所有权证、购买合同等材料原件在陈某玲处保管。F公司、陈某玲均认可F公司支付的四套别墅购房款另外三套房屋均登记在案外人宋某芳名下。

另查，宋某芳与G公司法定代表人吴某杰系夫妻关系，与F公司法定代表人宋某浩系堂姐弟关系。

再查，F公司称自2013年公司发现涉案一号房屋的房屋所有权证办理至陈某玲名下，公司对此提出了异议，并自2014年起，公司曾分别以物权保护、合同纠纷为案由，四次起诉陈某玲，后均撤诉。在2019年6月12日的法庭询问中，F公司法定代表人宋某浩称F公司借G公司的钱买房子，G公司借F公司买的房子当员工宿舍；一共借款770万元，全部没有偿还；三套房屋登记在宋某芳名下是其同意的，手续是陈某玲办理的；

因其当时在外地出差，故买房事宜找的G公司吴某杰，吴某杰安排的陈某玲，后又因出差，自2005年至2013年没有向陈某玲要过合同等购房手续；F公司购房时因其本人曾在G公司上班，故G公司同意借钱给F公司，两公司就借款一事没有书面协议，没有约定利息和借款期限。

2020年，F公司以所有权确认纠纷为案由将陈某玲及第三人G公司诉至本院，要求确认涉案一号房屋所有权归F公司所有，要求陈某玲配合将涉案一号房屋所有权转移登记至公司名下。该案审理过程中，F公司、G公司均认可F公司于2005年6月3日曾向G公司借款900万元。F公司称，房屋交付后，其将涉案一号房屋借给G公司使用，将宋某芳名下的三套房屋出租给G公司使用，双方口头约定待房产升值售出后，F公司归还G公司借款及利息时，房屋租金再一并核算。

陈某玲对此不予认可，陈某玲称F公司与G公司办公人员相同且财产混同，购房款虽由F公司账户流出，但实际F公司所有资金均来源于G公司。对此，G公司与F公司均不认可，均称两公司系独立法人，只有业务往来。关于涉案一号房屋登记于陈某玲名下的原因，陈某玲陈述为，房屋系G公司奖励自己，并经公司决定登记在自己名下。

为证明其主张，陈某玲于庭审中出示G公司盖有公章的《证明》，内容为“因陈某玲在某项目中的突出贡献，我公司特召开全公司会议，通告将北京市昌平区一号房屋奖励给陈某玲，以资鼓励。”陈某玲称该证明系由自己拟定并盖章，经过了公司会议，只是没有书面记录。G公司对公章的真实性认可，但对证明内容不予认可。

F公司称，陈某玲系F公司兼职会计及财务总监，公司当时委派陈某玲购房，并要求其登记在宋某芳名下，而陈某玲擅自登记在自己名下。本院经审理作出判决。该判决认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该案中，商品房买卖合同由陈某玲与开发商直接签订、房屋交付后陈某玲在其中居住使用、房屋所有权证登记在陈某玲名下，陈某玲取得了北京市昌平区一号房屋所有权，房屋并不存在错误登记的情形。

F公司虽支付了全部购房款，但购房款的支付并非认定房屋所有权的法定依据，F公司以实际出资为由要求确认其为所有权人，并要求陈某玲办理房屋所有权转移登记手续依据不足，应不予支持。故判决驳回F公司的全部诉讼请求。F公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。该院经审理后驳回F公司的上诉请求，维持一审判决。

在本案审理过程中，F公司提交了F公司与G公司于2018年12月29日签订的《追加借款利息协议书》和2019年2月15日G公司发出的询证函，证明F公司曾向G公司借款用于支付涉案一号房屋的购房款及房屋装修和购买家具家电费；提交G公司于2019年1月18日出具的情况说明，证明陈某玲曾在G公司任职情况及F公司委派陈某玲购房、购房款由F公司出资的事实，证明G公司与F公司之间无互相参股，二者系独立法人主体等事项。

陈某玲对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可。关于F公司是否与陈某玲存在“借名买房”合意一节，F公司称买房前与陈某玲达成了口头协议，陈某玲不予认可。关于F公司是否知晓并同意涉案一号房屋所有权须先行登记至陈某玲名下，F公司表示客观上知情，但此前的案件系基于物权保护为案由起诉，为便于诉讼才主张对房屋所有权登记至陈某玲名下不知情。

裁判结果

驳回北京F公司的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

F公司主张与陈某玲构成“借名买房”合同关系应当举证证明双方关于F公司借用陈某玲名义购房达成合意。本案中，根据F公司的陈述，F公司仅认可曾委派陈某玲代为签署合同，但对2013年涉案房屋所有权登记至陈某玲名下不知情且不同意，说明双方没有达成合意。虽然F公司在最后一次庭审中又表示对涉案房屋所有权登记至陈某玲名下客观上知情，但其推翻此前陈述的理由，欠缺充分依据，法院不予采纳。

涉案房屋一直由陈某玲居住使用，购房手续由陈某玲持有，F公司法定代表人宋某浩在另案中接受法院询问时曾表示因工作较忙而未向陈某玲索要购房手续，与常理不符。现F公司仅能证明涉案房屋的购房款由其支付，不能证明其与陈某玲之间的法律关系具备“借名买房法律关系”的构成要件，F公司要求确认其与陈某玲之间存在借名买房法律关系并要求陈某玲将涉案一号房屋过户至F公司名下的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。