深圳商业地产第三季度报

从分区来看，三季度仅福田和宝安两区有新增供应，其中，福田占比26.7%,宝安占比73.3%。

市 场 成 交

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，三季度深圳一手写字楼共成交263套，成交面积4.12 万m, 环比下降56. 1;平均价格为51741元/m, 环比上涨19.9%,一手市场成交量跌价涨。市场经历

了一季度的走高之后，开始持续回落。

图3:深圳 一 手写字楼季度成交量价走势图

三季度，福田成交占比23.5%排名第一 ；南山和龙岗紧随其后，分别占比22 .5%和21.0%;罗湖、

坪山和宝安占相对比较小；此外，盐田、龙华、光明、大鹏及深汕零成交。

图 4 : 2 0 2 3 .Q3 深圳各区 一 手写字楼成交面积占比图

坪山11.5%罗湖龙岗14.3%21.0%宝安福田7.2%南山22.5%23.5%

◇ 二手市场

> 市场成交

三季度，二手写字楼市场成交小幅回落，累计成交260套，成交面积2.65万m, 面积环比下降9 . 2%,

同比下降13 .4%。

三季度，福田仍是全市成交的绝对主力，成交12646.39m²,占47.7%的市场份额；罗湖成交5532.49 m, 占比20.9%,位列第二；龙岗、南山和宝安位居其后，分别占比7.5%、7.2%和7.2%;盐田、龙

华、光明和坪山占比相对较少；而大鹏和深汕无成交。

整体来看，三季度福田和罗湖占比均有所上升，两区依然是备受关注的热门区域。

图 6 : 2 0 2 3 .Q3 深圳各区二手写字楼成交面积占比图

南山盐田7.2%1.1%宝安7.2%龙岗7.5%龙华坪山2.2%1.20%福田47.70%罗湖20.9%光明5.0%

写字楼蓝筹楼价指数

三季度，美联物业(深圳)写字楼蓝筹价格指数为233.90,样本的成交均价为43339元/m, 价 格

有所回落，近期下行趋势较为明显。

三季度，蓝筹租金指数为157.43,样本的平均租金为164元/m. 月，租金小幅回落。租金回报率报

4 .55%,小幅回落。

图7:深圳二手写字楼蓝筹价格及租金指数走势图

图8:深圳二手写字楼蓝筹租金回报率走势图

后 市 走 势

三季度，写字楼市场需求较一、二季度有所减弱，成交端表现不佳；同时，租赁需求虽有上升，但 供应端压力巨大，部分物业打折放租，导致租金回落；预计四季度随着供应的增长，成交、租赁均将承

压前行。

商业市场篇

◇ 一手市场

新 增 供 应

三季度，开发商推盘力度并未有所起色。据统计， 一季度深圳新增供应套数为593套，面积合计

6.38万m, 供应套数较二季度下降41.0%,供应面积下降19.9%,套均面积大幅上涨，为107.6 m/ 套。

美联物业代理(深圳)有限公司

图 9 : 深 圳 一 手 商 业 季 度 新 增 供 应 面 积 走 势 图

万m

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心

三季度，全市 一 手商业供应较为集中，其中宝安供应占比最高，为71 .5%;其次为宝安、南山，分 别占16 .9%和9 . 7%份额；南山占比较低，仅为1 .9%。三季度，商业供应仍以住宅底商为主，少部分由

写字楼裙楼提供。

图 1 0 : 2 0 2 3 .Q3 深 圳 各 区 域 一 手 商 业 新 增 供 应 占 比 图 ( 按 面 积 计 算 )

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心

三季度，商务公寓供应大幅走高，供应面积15 . 13万m, 摆脱了前两个季度的供应颓势，预计四季

度供应端将持续走高。图11:深圳一手商务公寓季度新增供应面积走势图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心

市 场 成 交

三季度，深圳一手商业成交758套，成交面积为6.92万m, 环比下降34.3%;成交均价为51713

元/m, 环比上涨7.7%。

图12:深圳一手商业季度成交量价走势图

分区域来看，全市仅盐田、龙岗和坪山有所上涨，其他各区均均有所下降，大鹏持续无成交。

◇ 二手市场

> 市场成交

三季度，二手商业成交持续走高，成交868套，成交面积6.97万m, 环比上涨5.4%,同比上涨

51.7%。

图14:深圳二手商业季度成交量走势图

商铺蓝筹楼价指数

三季度，美联物业(深圳)二手商铺蓝筹价格指数为178 . 64,录得样本均价为153528元/m, 环 比下降0 . 05%。同期美联物业二手商铺租金指数为160 . 20,录得样本的平均租金为1148元/m, 较 二

季度持平。

图 1 6 : 深 圳 二 手 商 铺 蓝 筹 租 金 及 价 格 指 数 走 势 图

三季度，整体回报率为8.97%,较二季度持平。近期，商业市场需求遭遇瓶颈，租售价格处于调整

期，导致回报率未能持续走高。

图17:深圳二手商铺蓝筹租金回报率走势图

热点商圈市况

据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，三季度全市各大热点商圈租金维持 在1148元/m. 月左右，蓝筹租金整体走势出现上升瓶颈。目前，深圳整体商业市场整体行情向好，但经

历了二季度的大幅上涨之后，三季度上涨势头有所减弱，我们预计年内租金走势将持续小幅调整。

图 1 8 : 2 0 2 3 .Q3 深圳各热点商圈租金情况对比

备注：从2014年7月起，我们将以美联物业全国研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺(购物中心首层、 商业街街铺等)作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价做出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价 的高位水准。

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