底商，广州楼盘的照妖镜

对于喜欢Citywalk的朋友来说，广州真是一个宝藏城市！

譬如东山口一条街汇聚了独立咖啡店、潮流买手店，还有新河浦别墅，北京路的零售店、小吃店多，大家可以一边逛街一边体验美食之旅……

实际上，对于想要买房的朋友来说，一场Citywalk可以成为一个片区或者一个楼盘的“照妖镜”，我给大家安利一个硬核的看盘方法——

看底商。

底商的三个能级

实际上，广州楼盘的底商可以分成三个能级。

3级的底商，是轻资产型。

通俗点来说就是“当晚卷铺盖走人”都可以的商业体，比较少涉及明火，对空间要求不高，属于看菜下饭的那种，经营范围饮食为主，店面颜值比较高，很精致，有小资氛围感。

譬如茶饮店、咖啡店、烘焙店等等。

轻资产型的底商多存在于一些老街之中，这些底商的特征是面积比较小，不需要对楼体伤筋动骨，没有什么改造的空间。

最典型例子是东山口、六运小区、育蕾小区、西华路等等。

这类小区大部分是网红小区，胜在人气足，交通方便，不过建筑物比较亲近道路，出入的道路比较窄，适合一些资金比较充裕，喜欢热闹的买家入手，喜静的就掂量一下吧。

2级的底商，是中资产型。

中级资产型的底商往往需要打通多重的空间来拓宽店面，有时候甚至要租借多楼层，改造多，自带大品牌，具有一定的市场号召力。

像药房、银行、超市、餐厅等等。

中资产型的店铺多半会吸引楼上的居民以及路过的行人，多存在于现代的小区之中。

这类小区与路面有一定的退距，由于身处繁华的街道，人流会比较充裕，居住氛围会相对轻资产型的店铺优越一些。

1级的底商，是巨量型。

一般来说，1级底商都是综合体为主。

简单点来说就是基本能够囊括日常购物、娱乐的 大型空间，譬如正佳广场、万象天地、领展广场、南沙环宇城等等。

为了确保固定的人流，这类综合体会背靠一座大山——大型社区，这样的小区社区居住氛围感会比较浓厚，下楼可以省常生活所需，当然，综合体越高端，小区也越高端。

只不过，广州多个区域的建设早，部分没有比较合理的社区规划，难免出现底商形态混合的情况，这个时候又该如何看？

接下来我们细说。

同一社区，不同业态

说到大型社区，我第一时间想起华景新城，居住氛围比较浓厚，底商的形态也多，由于建成时间较长，组团多。

这次我以历德雅舍以及珠江俊园为例。

历德雅舍的底商形态分两种。

面向中山大道的店铺以便利店、水果店、面包店等为主。

面向小区道路枫叶路的底商，由剪发店、体彩店等轻资产的店铺，以及口腔门诊、餐饮店等中级资产店铺组成。

可以看到这些店铺需要稳定、密集的人流，满足反复多次购物的需求，因此历德雅舍商业业态态为开放式街区，和人行道、车行道联系比较紧密。

这里居住的氛围足，购物方便，但一定程度上肯定会有人流车流带来的杂音，介意的话就别选靠近路面的户型。

相对于历德雅舍，珠江俊园的底商会“沉稳”一些。

从图片可见，其底商以银行、画院、普拉提、美容院这种中级资产店铺为主，便利店等轻型资产店铺为辅。

这类底商最大的特点是，它不一定满足大家每天都去逛的需求，但是每次都会产生大笔消费。

像买普拉提课程、美容套餐等的支出都会比较贵，从底商的招商品牌，该居住的人群有一定的消费实力。

再者，这个楼盘和道路有一定退距，底商和路面之间由绿化带相隔.

从布局来看项目的私密性会强一些，即使是第一次来这个小区，也会知道它卖得不便宜。

同一业态，不同社区

如果底商业态差不多，譬如楼下都是小商铺或者大商场，这时候又该怎样判断？

简单，找对比呗。

这里我以具有TOD的特质的逸翠湾、中海橡园国际为例子，这两个盘都在商场上盖，分别对应领展购物广场和乐峰广场。

我在文章《 为什么连北京路，都扶不起这些商场？ 》说过，商场一楼店铺是门面，也代表运营的招商实力。

领展购物广场的一楼开放式中庭以餐饮店、茶饮雪糕店、运动服饰店为主。

内场以饰品店、电子零售店、服饰店为主。

我偶尔会看到汽车店，但不多。

反观乐峰广场，一楼开放式的过道以汽车店、轻餐食为主。

服饰店、茶饮店设置在场内或者负一层。

要知道，汽车是大宗商品，属于售价比较高的那种。

因此，汽车店投放代表片区的消费力，可以看出乐峰广场比起领展的多，乐峰广场周边片区消费实力会强一点。

两个商场的开放式空间来看茶饮店、咖啡店、轻餐饮店较多，代表两个片区的人流都是比较年轻的，只不过，其品牌构成是不一样的。

领展购物广场的餐饮店是必胜客、星巴克、喜茶等知名度广，大众接受度高的。

但乐峰广场不同，其是M Stand、JPG、霸王茶姬等新兴的品牌，其中星美乐一般布局在天河高端商场，价格也相对较高。

由此可见，领展以家族为单位的人群，乐峰广场则是瞄准年轻、精致、高端的购买力。

同一社区，同一业态

以往老区的商业野蛮生长，同一片区同质化的程度比较高，位于同一社区，拥有同一商业业态的住宅比较多。

西华路就是一个比较突出的例子。

西华路两旁的底商餐饮店为主，没有明显区分，道路两旁的房子楼龄几乎相同。

这时候尽量挑选底商和住宅有一定距离的产品，最好是商铺和住宅之间还有1-2层的间隔，尽可能隔绝污染与噪音。

当然如果你看中的住宅都有间隔，这时候就应该要看楼栋周边的配套。

譬如金平大厦以及港丰大厦，楼下都是餐厅和轻餐饮的店铺。

但金平大厦还背靠西华肉菜市场，日常的通道很窄、人流比较杂，从凌晨起会出现市场噪音。

港丰大厦位于西华路以及康王路交界，虽然有车流影响，也有一定的噪音。

但过道相对开阔，远离市场，人流量相对少一点，不会显得太过拥挤。

因此金平大厦居住舒适度较港丰大厦会相对低一些。

最后我来总结一下吧。

目前商业氛围比较好的新房，基本是以大盘为主，至于单体楼基本是靠楼下底商或者是需要周边商业补充。

另外大家可以根据底商的品牌、业态，去判断圈层以及居住的便捷性，多去比较、归纳。

我的建议是，大盘人气比较充足，商业氛围好，有一定的均好性，选这些盘容错率比较高，自住的话基本没有什么大问题。

但要挑楼层、朝向比较好，噪音比较少的户型，确保后续卖出的时候拿捏更多的话语权。

至于规模比较小的盘需要多留意底商品牌以及周边商业体，首选楼盘的底商满足日常生活的，业态比较年轻的，附近最好的搭配高规格、人气旺的巨量商业体。

如果底商是那种五金店、汽配店、装饰材料店、布料店等记得主动避开，因为这类产品在生活中比较少用，一般还会涉及批发，楼下也会经常有货车装卸，出入不便。

还有底商是肉菜市场的，每天凌晨会产生噪音，也会有一定的异味出现，遇到这类型的住宅，先掂量一下再下手。

当然，有部分楼盘私密性更高，几乎不允许底商的存在，那么在这个时候，大家得根据自己的需求去筛选了。

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