探盘：不到一百万可买成都一环现房新房，衡量之后你会怎么选？

成都新楼市 文丨小明

本文为踩盘咨询，非广告

一环内的新房，有多少？

据成都新楼市不完全统计，近两年，一环内仅有三个住宅项目取证：融信世纪缦云、宽窄慢里、鸿山翡翠府。这三个项目的单价都是3万+。

但现在，“主城控“迎来了低价买入一环内新房的难得契机。10月9日，位于通锦桥的中铁通锦坊项目取证，单价仅需19477-23593元/㎡，总价92万起，还是现房！

这样的项目是否应该“闭眼摇”，成都新楼市在取证后第一时间去实探了。

中铁通锦坊项目信息

占地面积：20.1亩

容积率：4.07

本次销售范围：1、3栋

房源套数：401套（商品房户数）、648套（总户数）

楼层数：31、32F

梯户比：2梯5户、3梯6户

交付标准：清水

单价：19477-23593元/㎡

建筑面积：47-121㎡

总价：92-285万（实际优惠详询售楼部）

物业费：2.3元/㎡

注：因项目为现房销售，按照成都新政，项目将采取自主摇号，目前正在接受诚意金冻资，预计下周开盘选房。

照例，我们总结了项目的三条优缺点。

优点

1、一环内，双地铁，周边配套十分成熟

2、户型面积、清水交付，使得总价对于刚需家庭十分友好，200万不到即可买入套三

3、现房销售，所见即所得，无需担心交付问题

缺点

1、车位比1:1.02，比较紧张

2、梯户比与容积率偏高

3、据置业顾问表示，目前暂不支持公积金贷款 （具体原因置业顾问做出如下解释）

中铁通锦坊位于金牛区通锦路，北一环内侧约100米，西南侧为中铁二局集团有限公司。

▲中铁通锦坊周边配套

身居一环内，中铁通锦坊的周边配套自然非常成熟，百度地图测量，项目步行至地铁5、6号线西北桥站仅约400米。从西北桥站出发，乘坐5号线可直达金融城 （交子大道站）、大源等板块。

▲西北桥地铁站

如果乘坐6号线，一个站即可在人民北路换乘1号线，也可直达金融城三期、新川等板块。

自驾出行的话，项目北侧出门即可上一环路，向东约1.5公里为人民北路，同样非常便利。

商业方面，项目一街之隔的中铁鹭岛艺术城包含商业步行街，业态以私厨私宴为主，包含米其林一星餐厅芳香景。

▲中铁鹭岛艺术城

西北侧约400米的汇龙湾广场包含超市、电影院等，东侧约700米的花千集商业街也在不断聚集人气。

如果乘坐地铁，一站即可到达龙湖上城天街与金牛万达广场，周边购物逛街选择面较广。

▲龙湖上城天街

教育上，根据金牛区2023年划片，中铁通锦坊对口五丁小学，该学校隶属于石笋街小学教育集团，距项目直线距离约900米。

▲五丁小学

小学对口初中则有成都十八中、成都铁路中学、七中万达通锦校区 （原通锦中学）等。 （学区划片仅供参考，具体以当年金牛区划片为准）

值得一提的是，项目与七中万达通锦校区仅一墙之隔，好处是如果业主子女就读该学校，可以实现“下楼即上学”，但工作日白天可能有一定噪声影响。

此外，项目东侧约400米即为府河，南侧300米还有青羊体育中心，可以就近实现散步和跑步。

小区由于不临主干道，所以日常非常宁静，中午时分站在小区楼下，噪音只有50分贝。

中铁通锦坊靠近中铁二局集团有限公司，据置业顾问表示，项目南侧即将进行城市更新。原中国中铁电务大楼将打造大平层产品，预计明年亮相。项目西南侧地块则将打造为公园。

▲中国中铁电务大楼，这里将修建大平层

周边的城市更新也在进行中，典型案例比如木综厂，现已打造为保利时代项目，城市界面焕然一新。

▲保利时代

在介绍项目之前，有必要先了解一下项目背景。

中铁通锦坊本为中铁二局通锦路片区自主改造项目，返迁房源于2018年正式交付。

今年上半年，由于滕王阁地产退出成都同基置业有限公司，中铁二局独自操盘片区近400亩土地，根据规划，后期将在中铁通锦坊以南打造改善大平层。中铁通锦坊返迁后的剩余房源因而入市，以便开发商回笼资金用于打造后期产品。中铁通锦坊的售楼部，目前也设置在了中铁鹭岛艺术城内。

▲中铁通锦坊售楼部

项目一共648户，其中401户为本次推售的房源。需要明确的是，这401户是实打实的商品房，并非返迁房属性。

项目占地约20.1亩，土地呈L型，容积率4.07。包含3栋建筑，下图从左到右分别为1号楼住宅、2号楼商业、3号楼住宅。

▲中铁通锦坊实拍

1号楼为东西朝向、3梯6户，2号楼为南北朝向2梯5户。两栋住宅的1、2F均为底商。

项目已是现房，置业顾问称，商品房部分预计在年底前即可实现交付。较为难得的是，虽然已经实现交付，但目前中铁通锦坊的园林、地下室、公区还在进行升级改造。

小区因为有底商，所以一层进行了局部架空，入户大堂采用中式风格。

▲中铁通锦坊入户大堂、公区实拍

1栋为3梯6户，在踩盘当日，其中一部电梯处于维修中，使得电梯等待时间较长，且电梯内部较窄。

虽然小区体量不大，但还是设置了几处景观小品，绿化品质尚可。

▲中铁通锦坊景观实拍

停车场为三层，部分采用环氧地坪，但1:1.02的车位比略显紧张。

▲中铁通锦坊停车场实拍

非机动车停车场设置于小区内部，无法完全实现人车分流。

整体而言，中铁通锦坊的内部品质符合价格预期，未来改造后品质有望得到进一步提升，但车位数量需要考量。

户型上，虽然中铁通锦坊仅有两栋住宅，但户型选择非常多样，建面从约47-121㎡。其中，建面约47㎡为套一户型、建面约59、65、70㎡为套二户型，其余为套三户型。户型分布可参考下图。

由于是清水交付，项目并未设置创意样板间，而是在两栋楼的26F直接展示交付标准。

▲中铁通锦坊户型图，滑动查 看更多

由于户型比较多，我们挑几个重点来说。

1.项目周边几无视野遮挡，站在32F的楼顶眺望，视野甚至可以叫板成都不少大平层豪宅。

▲中铁通锦坊32F顶楼视野实拍

2.项目的得房率较高，建面约99㎡户型即可实现横厅套三，户型整体较为实用。

3.目前不少改善户型为了大横厅大景观阳台，往往舍弃生活阳台，但中铁通锦坊的所有户型，即便是建面约47㎡户型，都设有生活阳台。

4.由于楼栋排布，建面约121㎡的户型存在一定的对视问题，如果是选择该户型的购房者需要留意。

▲建面约121㎡户型对视问题

价格方面，户型面积越大，单价越高，其中套三户型单价约为2.2-2.35万/㎡。置业顾问称，目前项目正在进行诚意金冻资，冻资后可享受2%优惠。（具体优惠详询售楼部）

需要特别说明的是，置业顾问称，目前项目暂不支持公积金贷款，原因是项目即将选房，但公积金流程的审批没有走下来。

周边新房还有金牛国投23.7亩、青羊国投23.1亩待售，清水限价分别为24800、26300元/㎡，但两个项目均为现房销售，目前进度距离入市还有较长时间。而保利椿实九里和颂定位改善，二者不存在竞争关系。

▲图中在建项目为青羊国投23.1亩

区域内次新房主要为炎华置信花千集，目前二手房参考价22942元/㎡，与中铁通锦坊基本相近，也就意味着中铁通锦坊对比周边次新二手房价格无明显价格优势。此外，一街之隔的中铁鹭岛艺术城二手房参考价26484元/㎡。

成都新楼市通过现场的走访，分析出中铁通锦坊大致包含这几类购房人群。

如果是住惯了主城区的购房者，单价2万上下的新房，不要说一环，放眼整个中环内都几无选择，加之周边各项配套十分成熟，肯定值得“主城党”买入。

同样，如果是首次置业的人群，现房、双地铁、高得房率，这些都是非常友好的因素，对于预算在250万内，但又想买入主城核芯区的购房者而言，或许只有中铁通锦坊、华侨城滨江壹号可供选择。

但如果是觉得单价低，想冲着“剪刀差”而去的购房者而言。就目前来看，产品基本符合定价，与周边中铁鹭岛艺术城等改善楼盘相比，品质存在一定差距，后期二手房涨幅空间不大。

同时，置业顾问表示，目前建面约112、121㎡户型竞争更为激烈，这两个户型的潜在购房者占比近60%，所以建面约90-100㎡户型摇中的概率或许更大。

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上述学 校 信息来源于公 众号成都龙泉教育发布，9月20日发布文章《花开并蒂！ 成都市实验小学“和雅”“乐雅”校区落地龙泉驿》； 8月29日发布文章《重磅！ 成都教科院与龙泉驿区举行教育合作签约仪式》。 此处仅为信息资讯，不作为入学依据，具体请以当年教育部门官方划片为准。