楼市分化，怎样的项目才能穿越周期？

文/邓浩志

一线城市楼市全面复苏，三四线城市仍在徘徊

过去一个月，认房不认贷政策全国落地，一二线城市楼市成交量自9月开始全面回升。过去半个月，全国20多个一二线城市宣布松绑限购政策，这批一二线城市楼市的成交量再进一步提升。但，三四线城市楼市仍然在低迷区域徘徊。
从重点城市成交情况来看，8月30个重点城市成交面积为1061万平方米，为5年来单月次新低，重点城市自3月放量后已出现“五连跌”。CRIC数据显示，8月62个三线城市新建商品住宅成交面积同比下降25%。9月成交面积同比继续下降31.9%。（图：三四线）

过去几年，三四线城市先后被刚需，棚改，住房消费升级，回乡置业等多次收割，市场需求消耗殆尽。最近两年又面临楼市信心不足，投资资金退场，消费降级等问题。目前，三四线城市目前仅剩本地自住刚需，需求总量难以再短期提升。所以未来几年，三四线城市需求需要修复，短期内成交都难有明显起色。

当前，三线城市整体房价仍处于下降通道。国家统计局70城房价数据显示，三线城市新房平均价格同比已连续19个月下降，环比也已连跌3个月。随着“金九银十”，年底业绩冲刺等节点，三四线城市房价整体还将面临进一步下行的可能 。

三线城市刚需怎么选？

三四线城市购房，想要保值，想要保证流通性好，想要实现穿越周期，顺利度过市场低迷周期。有三个重点需要关注：

1、选优质开发商。央国企背景或是地方龙头企业。这类企业有信用，有口碑，能实现保交房，能保证交房质量，确定性较高。

2、选城市的核心地段。选拥有成熟且优质的商业，教育，医疗配套。尽量选消费者普遍认可度高的板块。三四线城市的新区新板块，未来能不能发展起来，基本要打个重重的问号。在经济增速放缓，地方财政紧张的当下，绝对只选成熟板块。就算未来楼市复苏，住房消费升级也会往成熟板块进行集中。

3、选性价比高的物业。选开发商促销优惠力度大的楼盘，和同片区其他物业比较，要么价格更低，要么品质更高。价格是硬道理，在市场下行周期，拿下抄底的价格尤为重要。

4、抢占稀缺资源。或者是区域板块内供应稀缺的方圆，一般处于城市核心的高端改善楼盘。部分由于地方限价，甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，市场热度较高。或者是拥有江景等不可复制的景观资源，一般是中高端的豪宅项目，既符合当下的一般改善型去需求，也抢占了未来的高端改善需求。这类物业也可以实现穿越周期。

以上所述，不但适用于三四线城市，也同样适用于大部分二线城市。总体而言，城市虽人为划分一二三四线，但同一城市内部各版块楼市也有明显分化。在“住为主，投为辅”的当今楼市。能自住的房子，才值得投资，才能保值。