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北京顺义后沙峪【建发观云】

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北京新政“认房不认贷”后市场的热度相信每个想在北京的买房人都感受到了，刚刚过去的周末所有售楼处都人员爆满。

新政后的第一个周六北京交出了二手房成交1200套、新房签约1800套的成绩。在这份成绩单里面我发现刚需房和高品质的改善房是主力军。

北京其实已经不缺房子了，真正稀缺的是高品质改善房。从过往几年的数据发现，高品质的改善房不仅仅满足购房者改善居住环境的需求，而且增值潜力也比普通刚改房更好，同板块内能多出5-15%。

建发房产北京在稀缺的别墅区打造观云产品，一则是出于自身实力的自信和品质的传承，另外也是对别墅区进行升级迭代，用高品质大平层产品，为改善客群提供一个品质生活。

●建发观云大门效果图

而与此前产品不同的是，建发观云打造的是北京“禅境中式”项目，是中式建筑的“形”到“神”的进阶，在秉持了以往在北京其它作品的高品质之外，又叠加了更深层次的文化内核，同样也是为后沙峪带来全新进阶迭代产品。

6月1日，顺义新城第19街区19-69地块，获得中铁、金茂、龙湖、首开、建发、保利、住总等45家房企报名，最终福建雄旺以16.56亿+1.2万㎡现房销售面积竞得。楼面价2.91万/㎡，期房指导价5.8万/㎡，现房指导价6万/㎡。拿地后福建雄旺引入建发、汇诚集团三方合作，由建发操盘。案名定为「建发·观云」

建发观云位于顺义区顺义新城，地块具体四至为：东至裕安路，西至聚通家园，南至九重汇商场，北至双裕北街。该地块容积率为1.8，控高36米，绿化率30%，期房销售指导价为5.8万/㎡，现房销售指导价为6万元/㎡。

项目信息

项目位于顺义后沙峪双裕北街，距离地铁15号线后沙峪站2.5公里，建发这次主打的改善，建筑面积为130-210平米，主力户型为130、180平， 容积率为1.8，控高36米，绿化率30%，期房销售指导价为5.8万/㎡，现房销售指导价为6万元/㎡。

楼盘名称：建发·观云

项目位置：北京·中央别墅区·顺义后沙峪，裕安路与双裕街交汇处

开发商：北京兆祥房地产开发有限公司（建发国际+福建雄旺+汇成集团）

建筑类型：洋房

物业类别：大平层

建筑风格：中式园林风格

产权年限：70年

环线位置：五至六环

占地面积：约31562.01㎡

建筑面积：约地上建筑面积56811.61平米，地下建筑面积28699平米

主力户型：约135㎡-155㎡-185㎡-210㎡

项目均价：期房5.8万/㎡，现房6万/㎡

项目总价：750-1200万左右

装修情况：带装修

楼栋总高：9-11层

外立面：采用铝板及石材搭配。

总户数：约344户（期房260套，现房84套）

楼栋数：10栋

容积率：1.8

物业公司：建发物业

物业费：待定

绿地率：约30%

停车位：1∶1.2

地下车位：346个

交房时间：预计2026年年初

建发观云定位纯改善，户型面积包含133㎡、158㎡、189㎡和208㎡，全部都是四居产品。

2#和4#是现房销售，其余均为期房，现房销售的指导价要比期房贵2000元/㎡。所有楼栋都是一梯两户，除了9#是9层以外，其余都是11层。

1#全部为135㎡，3#、4#和7#的中间户是133㎡，边户是135㎡。

2#、6#和8#中间户是189㎡，边户是208㎡。

5#、9#和10#全部为158㎡。

观云也是建发在北京落地的“禅意中式”风格大宅。社区入口依然是标志性的中式大门，非常气派，而且这次大门将会是全实景呈现。

建识东方 发献大美 新中式匠造者

以【儒门、道园、唐风、华纹】为匠造理念，拥有百项新中式建筑专利，打造了【王府中式】、【禅境中式】等五大新中式产品IP，广受市场与业主好评。

三段式的外立面，典型的新中式风格，银白色的主色调，简约大气，据说材质上运用了三面大面积铝板+正面通透大玻璃，颜值很有高级感。

社区内还配置了会所，可以满足别墅区业主们会客、休闲的需求，排面拉满。

在园林规划上，可以很明显看到园林采用中轴对称规划，在景观主轴上依次规划了主入口的礼序空间、四合水院空间、会客交友空间，并复现《雍正十二月行乐图》里帝王生活场景，从现代人居挖掘十二月趣事，比如春天赏桃、夏天观荷、秋天品菊、冬天寻梅等，不同季节的趣事运用到各个景观节点的设计当中，为未来业主打造更多元的园林生活体验。

更让人惊喜的是，作为建发房产北京首座“禅境中式”产品，传说中的独立会所，中式园林一一在列，兑现感满满，期待值满满。

高颜值外立面+小区会所+高标准中式园林

户型介绍

133㎡四居，户型整体方正，南北通透，明厨明卫，无浪费面积。南向三面宽，整体面宽约11.2米，阔景阳台，南向“挑檐”进深约1.5米，北向设备平台，客厅面宽4.5米，独立收纳区域，U型厨房，方便操作，主卧套房带飘窗衣帽间。不同于北京其他常见的三面宽产品，这个户型拥有一个非常大的南向开放式"挑檐"，进深约1.5米、宽度约7.6米。北向的卧室也有一个设备平台。特别值得一提的是，这些空间和飘窗一样，都不计入产权面积。

158平米四居，南向三面宽的极致舒适！南向总面宽高达14.5米，尽享阳光与风景。独享电梯入户独立前室。餐客厨一体化设计，空间通透，生活起居更加流畅。客厅面宽约6.4米，宽敞舒适。主卧面宽约4.2米，配以270°转角超大飘窗，私密舒适。

189平米四居，豪华墅级平层！南向四面宽，宽敞明亮，南向整体面宽约17.2米，更有约70㎡南北通透大宽厅，南向面宽约6.6米，尽享舒适生活。南向挑檐设计，进深约1.5米，面宽约9.6米。双主卧套房设计，大主卧套房配备衣帽间和双面盆浴缸，270°转角飘窗，宛如置身顶级酒店套房。超大餐厨空间，厨房双窗与客厅大面宽落地窗相呼应，将室外美景与室内宽敞大厅完美融合。

208平米四居，楼王大平层，南向四面宽，整体面宽约18.5米，令人惊叹。约80㎡南北通透大宽厅，南向面宽6.6米。南向挑檐设计，净深约1.5米，面宽约9.9米，光挑檐面积就有近15平米！主卧套房配备衣帽间、双面盆浴缸，270°大转角飘窗，厨房双窗与客厅大面宽落地窗呼应，高配尊崇空间。

样板间

目前建发观云158㎡户型样板间已经开放。

而接下来，项目133㎡样板间，以及189㎡样板间，也都会陆续亮相。

建发观云的整体交付标准都很高，在装修用料上观云也一样不含糊，厨电用的是AEG、洁具卫浴用的是杜拉维特、高仪或同档次国际一线品牌；可以和8万+的楼盘相媲美。

下面来看下158㎡样板间的实拍。

入户玄关，玄关柜用皮革做了装饰。

6.4米的客厅，搭配落地窗，很敞亮。

客厅外面的拓展空间，全部为赠送，不计入产权面积，进深1.5米左右。

（中间的柱子是售楼处的结构，楼盘交付时没有）

电视背景墙的材质为岩板。

U型厨房，赠送蒸烤一体机和洗碗机，品牌是AEG，和博士是同档次的品牌。

主卧带有转角飘窗，空间很大。

北向其中一间次卧外面还有设备平台的赠送。

马桶和台盆用的是杜拉维特，卫浴五金用的是高仪。

周边配套

建发·观云位于顺义区后沙峪，地块具体位置在“双裕北街”南侧，对面就是“维也纳国际酒店”。

先来说说后沙峪这个地方，后沙峪地处北京东五环外，更靠近六环，区域定位也为一流的国际化商务宜居区，主要面向高端改善人群。

后沙峪的优势在于“居住属性高”，不仅位于北京首都机场的辐射范围内，也是顺义区发展较早的一个区域，随着中粮·祥云小镇等一众别墅的入驻，区域内的环境、商业、配套以及别墅区规划条件，让后沙峪逐渐从顺义区中跳脱出来。

◎后沙峪位置图

项目最大的缺点是“无轨道交通”，无论是去后沙峪站还是花梨坎站都在2.5公里以上。虽然别墅区的业主们都是驾车出行，但踩个盘还是挺不容易的，下了地铁倒公交，是真的远啊~

周边的教育资源非常丰富，是北京国际学校最集中的区域，鼎石、ISB等大牌的国际学校；公立学校资源同样很强，北京四中顺义分校，北师大附中顺义学校，都在附近。（入学以当地教育部门规定为准）

医疗资源：与“顺义区空港医院”仅一路之隔，虽然该医院是一所二甲综合医院，但满足日常所需也足够了。近一点的还有友谊医院顺义院区，远一点的还有北京中医医院顺义医院，首都国际机场院区等。

高端娱乐艺术，这里更是不缺，周边聚集了十余家高尔夫球场、马术俱乐部和罗红摄影艺术馆、松美术馆等艺术场馆，作为北京富人集中地，中央别墅区30年的的底蕴足够深厚。

生态资源方面，拥有中央别墅区后海之名的罗马湖，

距离罗马湖约2公里，距离温榆河约4.5公里，近邻花博会主题公园、后沙峪公园、龙腾世纪文化广场等五大公园，天赋生态宜居宝地。

未来升值

顺义的发展可以说是从首都国际机场建立开始，1958年机场建设完成。

1978年-2018年北京首都国际机场年旅客吞吐量由103万人次增长到1亿100万人次，位居亚洲第1位、全球第2位。

首都国际机场的建立带来了临空产业的迅猛发展。

临空经济区也成为了我国最大的国际、国内航空枢纽，相应带来的是临空高新技术产业、物流产业、商贸、商务、会展等产业结构。

后沙峪板块成为了临空产业的第一居所选择，后起之秀还有仁和、马坡、牛栏山等新城板块。

除了临空产业区外，顺义总规划中要打造顺义新城，其中包括马坡、牛栏山、仁和等板块，包围老城区新城顺义新城。

顺义区与朝阳、昌平、通州三个区乡接壤，那么辐射三个区的发展差距很大，内部也包括老城区和顺义新城板块。

顺义辐射朝阳的板块是除了老城区外最先发展的几个板块，不但有空港的产业支撑，还可以辐射到朝阳区的望京一直到国贸沿线。

辐射朝阳的这几个板块中央别墅区是真正的国际别墅区，后沙峪一大部分是临空企业、产业者购买置业，另一部分就是早期朝阳就业者居住。

仁和属于新进板块，不仅能辐射首都机场相关产业，也能很好辐射到朝阳东北部望京以及太阳宫、金盏、东坝等板块。

目前顺义挨着朝阳区的几大板块是发展最早也是发展最好的板块。来顺义买房的群体，要么纯纯的高端改善群体，直接去了中央别墅区。

要么是朝阳区的刚需群体，由于朝阳区价格太贵，通州又限购，直接去了北部买房。

前段时间有客户问我：按照北京的保值增值逻辑，去顺义买房，会不会影响未来房子的流通性？保值增值能力如何呢？

实话讲，很多不会选房的客户，的确因为做错了决定踩过坑。

比如，买了一套房五年，一块钱没涨，甚至还跌了。又或者想换房的时候，房子由于没有地铁、没有产业，卖不出去。这些都是雷。

要避开这些雷，就必须在前期选筹阶段做足功课。

顺义现在发展的其实以很成熟了。虽然很多人以为顺义作为一个远郊去，除了首都国际机场什么都没有，但其实内部的等级划分和明显。

比如，顺义由后沙峪的临空产业；仁和的北汽、临空产业、仁和产业园；牛栏山的酒厂。还有会展、商贸、商务、物流等产业，还有高新技术产业，在顺义都是相当成熟且成规模的。

如果按照刚需、改善等等几个层级来分，顺义的板块需求可以大概分为以下几个范畴：

要低总价上车盘有仁和、有马坡。

中端上车+刚改、改善置换仁和、马坡、牛栏山、后沙峪、新国展均可以满足。

别墅入门有马坡、仁和。

中端别墅置业有后沙峪、赵全营、高丽营。

核心别墅圈还有中央别墅区。

北京顺义【建发观云】

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