广州旧改周报┃黄埔珠江旧村控规调整，中交四航局已介入

2023年第38周广州城市更新市场周报

（9月18日—9月24日）

本期看点

政策资讯：

本周收录1条市级政策，涉及广州市优化房地产市场平稳发展方面

行业资讯：

1.广东省——广东首部“多规合一”省级国土空间规划发布

2.广州市——广州践行“1346”名城保护工作举措，推动老城市焕发新活力

3.番禺区——里仁洞村私宅签约率超80%

项目动态：

本周，广州市发布10条项目动态，其中片区策划方案1项，片区策划范围287.5公顷；控制性详细规划调整1项，用地面积25.1公顷；实施方案公示1项，改造范围用地面积4.4公顷；微改造7项，用地面积12.3公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有6宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有5宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有18个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1180套，成交面积132418㎡；商业成交43套，成交面积3455㎡；办公成交156套，成交面积12485㎡；车位成交638套，成交面积8421㎡；合计成交2017套，成交面积156779㎡。

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政策资讯

本周收录1条市级政策，涉及广州市优化房地产市场平稳发展方面，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知

发布单位：广州市人民政府办公厅

发布日期：2023-9-20

文件要点：

1、优化住房限购和增值税免税年限。将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房；

2、加大保障性住房建设和供给。大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。

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行业资讯

1、广东省——广东首部“多规合一”省级国土空间规划发布

在9月21日省政府新闻办举行的《广东省国土空间规划（2021—2035）》新闻发布会上，省自然资源厅党组书记、厅长胡建斌透露，这是广东首部“多规合一”的省级国土空间规划，将省级65个专项规划中涉及的3000多个具体项目以及各类开发平台叠加在国土空间规划“一张图”上，协调矛盾冲突，做到“应保尽保”，为广东高质量发展、再造发展空间新优势提供空间支撑。

“一核两极多支点、一链两屏多廊道”。《规划》以“世界窗口、活力广东、诗画岭南、宜居家园”为发展愿景，提出广东将构建“一核两极多支点、一链两屏多廊道”的国土空间开发保护总体格局；以“三区三线”为基础，优化主体功能区战略格局，构建“一核两极多支点、一链两屏多廊道”的网络对流型国土空间开发保护总体格局。

进一步明确“三区三线”各项管控措施。《规划》进一步明确了“三区三线”的各项管控措施，明确严守耕地保护红线，实施生态保护红线分级管控，强化城镇开发边界对开发建设行为的刚性约束作用。

以全域土地综合整治为抓手推进“百千万工程”。《规划》以优化城镇体系和推进全域土地综合整治为抓手。一方面，通过建立省—市—县—镇各级规划传导机制，优化空间资源配置，形成以城市群和都市圈为依托、大中小城市和小城镇协调发展的城镇空间结构。另一方面，将全域土地综合整治作为推进“百千万工程”实施的重要手段，系统实施农用地整理、低效建设用地整治和乡村生态保护修复。

2、广州市——广州践行“1346”名城保护工作举措，推动老城市焕发新活力

广州市深入学习贯彻党的二十大精神和习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，认真落实省委“1310”具体部署、市委“1312”思路举措，积极推动“迈向世界文化名城，激活三大动力活力，奋力推动名城保护发展走在前列、当好示范”的“1346”广州名城保护工作举措落地见效。

坚定“1”个目标，加快迈向世界文化名城。建设“广州记忆”数字平台，推动广州文化和岭南文化向世界广为传播。

用足“3”种绣花功夫，用心留住记忆和乡愁。一是“绣花”式设计；二是“绣花”式实施；三是“绣花”式治理。

处理好“老与新”4个辩证关系，激活老城市发展新动能。一是让“老建筑”创造“新价值”；二是在“老街区”激活“新场景”；三是让“老产业”释放“新动能”；四是让“老记忆”演绎“新体验”。

践行“6”大名城行动，促进千年城脉、文脉、商脉传承发展。一是读懂广州行动；二是湾区联动发展行动；三是老城新生行动；四是治理机制健全行动；五是幸福名城行动；六是“共同缔造”行动。

3、番禺区——里仁洞村私宅签约率超80%

9月19日，广州市番禺区里仁洞村旧村改造项目私宅签约率超过80%，自3月26日启动签约，用时不到六个月！创下广州旧村改造超级速度！根据广州市旧村改造政策，里仁洞村已达启动全村房屋拆除及后续相关工作的条件。

科学部署提速度，诚意奖励赢人心。2023年初，越秀地产越冠公司积极响应广州市及番禺区高质量发展大会精神，快速行动，开年即启动集体物业拆除作业，迅速部署并全力推动私宅签约工作。启动私宅签约前，在全村范围内设置多个签约咨询点，提前了解村民诉求，充分与村民对拆补方案进行沟通和讲解，为后期签约工作做好铺垫和奠定基础。签约启动后，分区设置签约中心，规范签约流程，定点保障和方便村民签约；在签约过程中，及时总结经验和分析研判、不断优化签约流程，提升签约速度。

高质量保障复建，匠心打造美好家。高质量的复建房建设也是提升村民旧村改造信心的关键因素。在刚刚结束的2023年全市住房城乡建设系统”质量月“交流观摩活动中，里仁洞村旧改项目作为主会场，对外展示了复建房实体质量样板间，从用料到工法完全呈现，并邀请村民代表前往参观，增强村民对复建房建设和旧改的信心。展现出对自身品质的信心及决心，从村民利益出发，对村民负责，对项目负责，对政府负责，增强了村企间的信任度，提升了村民签约积极性。

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项目动态

本周，广州市发布10条项目动态，其中片区策划方案1项，片区策划范围287.5公顷；控制性详细规划调整1项，用地面积25.1公顷；实施方案公示1项，改造范围用地面积4.4公顷；微改造7项，用地面积12.3公顷。

1、片区策划方案

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广州市海珠区凤阳街道凤和（康乐村、鹭江村）旧村全面改造

项目区位：凤和(康乐村、鹭江村)片区位于海珠区中部，北至新港西路，毗邻中山大学，南至杨湾涌，毗邻上涌果树公园，东至广州大道南，西至瑞康路

用地范围：划定片区策划范围用地面积287.54公顷；凤和(康乐村、鹭江村)改造范围用地面积110.18公顷

复建安置总建筑面积：238.22万㎡（含保留及迁建建筑量0.25㎡）

改造方式及模式：全面改造方式；合作改造模式

历史文化保护：严格落实历史文化保护要求，充分利用现有历史文化资源。祠堂建筑成组保留或迁移

树木保护：改造范围内涉及2株古树后续资源，规划尽可能原址保留，如确需迁移的就近迁移至规划绿地

2、控制性详细规划调整

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广州市黄埔区黄埔街道下沙珠江村旧村改造项目

用地位置：项目位于黄埔区南部滨江区域，珠江前后航道交汇处，北至中山大道，南接港前路，西至鱼茅路，东至荔香路

改造项目范围用地面积：25.05公顷

申请调整内容：

1.用地布局及规划指标调整

①将二类居住用地、商业金融业用地、防护绿地等调整为二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地、商务设施用地兼容商业用地、公园绿地、中小学用地等；

②控规调整后珠江村旧村改造范围内建筑总量73.72万㎡，较现行控规增加27.26万㎡；安置房范围内建筑总量2.87万㎡；

2.道路交通调整

优化部分规划道路线位，新增4条支路，新增公交首末站1处；

3.公共服务及市政公用设施调整

珠江村旧村改造范围内，公共服务及市政公用设施总建筑面积6.57万㎡，占住宅总建筑面积的13%；独立占地公共服务设施2处，其中含九年制学校(30班小学、15班初中)1处；安置房范围内，公共服务及市政公用设施总建筑面积350㎡(含物业管理、垃圾收集点)；

4.其他调整

依据规划道路线位，优化AP0514、AP0515、AP0519规划管理单元范围；落实《黄埔区水系控制线优化调整方案》

3、实施方案公示

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广州市白云区江高镇白云清洁股份有限公司旧厂房微改造项目

项目区位：位于广东白云清洁股份有限公司用地范围东侧，东至振兴北路，南至神山大道西，北至葵花化妆品有限公司

实施改造范围：44139㎡

规划建筑面积：106900㎡

改造方式：工改工微改造

改造模式：自行改造

实施主体：广东白云清洁股份有限公司，创立于1988年，拥有占地面积20万㎡的现代化园林式工业厂房，是一家集研发设计、生产、销售为一体的民营清洁用品制造企业

4、微改造

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广州市白云区同和街道白云山制药厂社区后山小区老旧小区改造项目

建设地点：白云区白云山制药厂社区后山小区

改造方式：微改造

建设单位：区住房建设交通局

建设规模及内容：

（1）建筑规模：改造面积约3.18公顷，楼栋22栋，建筑面积3.02万㎡；

（2）建设内容：本次改造内容共32项，房屋建筑本体部分9项，小区公共部分23项，其中基础类19项，完善类11项，提升类2项，包括楼道照明、楼道修缮、照明设施、信息标识等

项目总投资及资金来源：2420万元；区财政资金

2

广州市白云区同德街道嘉德名苑老旧小区改造项目

建设地点：白云区嘉德名苑小区

改造方式：微改造

建设单位：区住房建设交通局

建设规模及内容：

（1）建筑规模：改造面积约0.33公顷，楼栋19栋，建筑面积约1.43万㎡；

（2）建设内容：本次改造内容共30项，房屋建筑本体部分12项，小区公共部分18项，其中基础类20项，完善类8项，提升类2项，包括楼道照明、楼道修缮、小区道路、地面铺装等

项目总投资及资金来源：660万元；区财政资金

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广州市白云区同德街道荔雅苑老旧小区改造项目

建设地点：白云区荔雅苑

改造方式：微改造

建设单位：区住房建设交通局

建设规模及内容：

（1）建筑规模改造面积约1.73公顷，楼栋4栋，建筑面积约4.9万㎡；

（2）建设内容：本次改造内容共27项，房屋建筑本体共用部分8项，小区公共部分19项，其中基础类16项，完善类9项，提升类2项，包括楼道照明、楼道修缮、小区道路、地面铺装等

项目总投资及资金来源：990万元；区财政资金

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广州市白云区同德街道侨德花园老旧小区改造项目

建设地点：白云区侨德花园小区

改造方式：微改造

建设单位：区住房建设交通局

建设规模及内容：

（1）建筑规模：改造面积约5.65公顷，楼栋49栋，建筑面积13.6万㎡；

（2）建设内容：本次改造内容共35项，房屋建筑本体部分11项，小区公共部分24项，其中基础类22项，完善类10项，提升类3项，包括楼道照明、楼道修缮、小区道路、地面铺装等

项目总投资及资金来源：2900万元；区财政资金

5

广州市白云区云城街道宜福阁老旧小区改造项目

建设地点：白云区宜福阁小区

改造方式：微改造

建设单位：区住房建设交通局

建设规模及内容：

（1）建筑规模：改造面积约0.33公顷，楼栋2栋，建筑面积0.93万㎡；

（2）建设内容：本次改造内容共32项，房屋建筑本体共用部分11项，小区公共部分21项，其中基础类18项，完善类10项，提升类4项，包括楼道照明、楼道修缮、小区道路、地面铺装等

项目总投资及资金来源：570万元；区财政资金

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广州市白云区云城街道新景花苑老旧小区改造项目

建设地点：白云区新景花苑小区

改造方式：微改造

建设单位：区住房建设交通局

建设规模及内容：

（1）建筑规模：改造面积约1.07公顷，楼栋12栋，建筑面积2.34万㎡；

（2）建设内容：本次改造内容共37项，房屋建筑本设，体共用部分15项，小区公共部分22项，其中基础类22项，完善类12项，提升类3项，包括楼道照明、楼道修缮、小区道路、地面铺装等

项目总投资及资金来源：980万元；区财政资金

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广州市越秀区大湾区中医康养片区老旧小区成片连片改造示范区项目

建设地点：大湾区中医康养片区老旧小区

改造方式：微改造

建设单位：广州市越秀区代建项目管理中心

建设规模及内容：

（1）改造项目范围：西至人民高架路、北至惠福西路、东至解放中路、南至大德路、观绿路，重点实施区域为南濠街、海珠中路、观绿路片区（位于海珠中历史文化街区范围）和大德路沿线；

（2）建筑规模：光塔街道和人民街道部分社区成片连片改造；

（3）建设内容：人行道及车行道优化提升工程、建筑工程、给排水工程、标识、照明、安防系统等工程

项目总投资及资金来源：3400万元；市、区财政资金

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有6宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有5宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有18个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2023年9月18日至2023年9月24日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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