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这个改出来,海珠楼市都要震动

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昨天深夜,海珠楼市抛下了一枚重磅炸弹。

海珠中轴旁的航母旧改,终于有动静了。

广州市海珠区凤和(康乐村、鹭江村)片区策划方案征询意见公示。



此前,康鹭旧改一直处于光打雷,不下雨的情况,基本都是在拆违。一顿吹逼猛如虎,回头一看原地杵。

相对于一个月前,康鹭传出说要明年启动的消息,我更愿意相信这个。

只有通过了片区策划方案,才能有进一步的实施方案,这个旧改才能动起来。

现在公布片策方案,属于官方盖章,把康鹭推到了下一个阶段。



体量≈3个半猎德,要留住纺织业

康鹭的重要位置不必多说,处于整个海珠的中轴,西临中大,北望广州塔,东面客村琶洲,被3号线、8号线,以及在建的10号线、11号线的四条地铁线包围。

此次划定片区策划范围用地面积287.54公顷,改造范围用地面积110.18公顷,复建安置总建筑面积238.22万方

这个改造体量,相当于3个半猎德村。



康鹭旧改,路网和交通的升级,是一个很重要的方向。



计划了4条主要的南北向道路连接新港西路,以及4条东西向道路,连接广州大道。

一举改善此前道路不顺,电鸡、单车、汽车到处飞的乱象。



同时,片区内规划了6所学校,还有在正常招生上课的客村小学、逸景小学、海珠六中珠江中学、华师附中海珠双语...

教育质量和数量的改善,对片区是一大利好。

未来,片区定位为广州时尚之都、城央都市产业活力区,支撑中大创新谷和海珠“一区一谷一圈”的建设。



三个方向,时尚出品地、消费引领地、科创策源地。

其中,科创策源地,算是一个比较新的方向,较少提及。

时尚出品地,就是继承此前的布匹产业;消费引领地,已经有万达广场、合生广场在列,这两项都算承上启下,做产业结构升级。

一个多月前,在海珠服装产业转移调研座谈会上,就有参会人员表示:“当前整个海珠服装企业从业人士对前路不知所措,不知道何去何从。”

这是支柱产业,要实现转型和升级并不容易。



从现阶段传出的方案来看,基本就是工厂往外围走,交易市场留下来,但如何避免空心化仍是个难题。

目前,康鹭“只出不进”的策略,已经有不少工厂向外围迁移,尤其是清远,这是政府指引的大方向。

最重要的,依然是布匹纺织产业怎么把GDP、税收、老板留在海珠。

比如说,中大布匹市场,还有沙河市场的老板们,是海珠、天河各大豪宅的常客,是很重要的购买力。





预备年底开拆?合生困难不少

去年疫情,康鹭是个焦点,把各种问题都集中暴露了出来,到了不得不改的地步。

这也是各方达成的共识,康鹭旧改势在必得。

年初的业绩会上,合生说:“最近,副总理专门来看望了(康乐、鹭江),都非常重视,上下达成高度一致,提速加快推进。”

一年多来,康鹭旧改的核心动作,就是拆除违建。

8月份,明确禁止私自转租和收取顶手费、转让费。



根据规划,康鹭的确在9月份前完成征求意见稿,已经做到了。



而官方的另一个目标是,今年方案全部都通过,年底12月份首批启动区开拆。

关于这条,我们问了村里的朋友,得到了8个字“好有决心,好大可能。”

时间上,他预估大概要到明年初,更稳一点。

虽然,各方一直在尽全力推进项目,但仍面临几个改造难点。

成本贵。

广州地价TOP10的项目,海珠占据了半壁江山。9月11号,康鹭旧改南边的上涌果树公园地块出让,直接抢到封顶摇号,5.2万/平。

换句话说,不少开发商的预期比这还高。



其次,海珠新房成交价,已经远远甩开天河和越秀,一枝独秀,单价9.68万/平,套均价1584万。



地市和楼市这么旺,康鹭旧改的位置核心,大家的预期也高,各方估计会有很多博弈。

不要忘了,每年六位数的分红、房屋出租、进场费等等算起来是个天文数字,不仅仅是红本值多少钱的问题。

开发商的困境。

合生对康鹭旧改的预期很高,预计能提供900亿的货值。



但是,康鹭旧改体量大,周期长,资金沉淀多,对合生是考验。

当初招商时的数字为,改造投资总金额约346.67亿,其中,复建安置资金约250.77亿。

按照合生过去做旧改的经历,时间周期一般都会拉的很长,所以康鹭要快估计挺难的。

比如说,广州的前进路云桂村、客村TIT科贸园,前者快10年了,刚准备动。

要是目光放远一点,上海项目合生滨江苑,总建筑面积29万方。合生在2003年就取得旧改权益,历经20年努力才把它孵化成功。

如果,换到体量更大、难度更高的康鹭旧改上,大家觉得合生要花多长时间?





商品房预10万+?

要说康鹭旧改推进后,最开心的开发商,一定是保利。

感觉,合生都不一定有保利那么快乐。



片区内的保利四季和颂,均价8-9.8万/平,户型为108-140平。

其中,中间价位的140平户型卖的比较好,最贵和最便宜的户型则相对一般。

康鹭旧改的推进,将会给四季和颂较为薄弱的教育配套和城市界面,带来一次升级。

而且,四季和颂体量小,算是一个精品项目,所以也不怕大体量的旧改竞争。



另一个潜在利好,当然是拿下上果地块的中海。

这块地的周边配套和景观视野都会因此有改善,但由于上果项目自己就是个大包大揽的项目,主要是还是在周边景观上有提升,不像保利四季和颂是有质变。

中海项目的拿地价5.2万/平,当时就有不少朋友看好未来冲10万+。

市场对康鹭项目的期待,和上果、四季和颂大抵是近似的,8-10万+/平是少不了的。

这个巨无霸旧改一旦改出来,对整个海珠楼市都是一个冲击,整个海珠楼市还是比较缺少大而全的,而且由于改造成本高,所以旧改也不太好推进。

配套齐全的项目,往往会受到海珠客户的青睐,像琶洲南、上果...

当然,还是要看产品的,只是希望合生在设计产品和规划时,多花点心思,不要辜负了这个区位和配套。

旧改拆出来的富豪们,对楼市也是一种刺激。

今年,海珠新盘爆发,十几个新盘同台竞争,康鹭旧改每走一小步,对板块来说都很重要。

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