佛山千灯湖核心区迎豪宅大战，千万级大平层集中爆发

广州放松限购直接影响佛山楼市，但千灯湖板块定位类似于广州的珠江新城，具备居住价值和资产属性。

吕颖雅/发自广州

佛山的豪宅市场又有一番龙争虎斗。

据克而瑞数据统计，2023年上半年，佛山一手房千万级豪宅成交再创历史新高，达到431套，同比上涨114%。鹏瑞皓玥湾、保利秀台天珺以及鹏瑞三龙湾1号是成交主力。

二手方面，根据贝壳APP的数据，千灯湖的“天花板”项目保利天悦二手交投十分活跃，其中188和230平方米的四房成交价约6.5万元/平方米，不少中高层单位的成交价甚至超过7万元/平方米。目前，保利天悦的一手房源仅剩下公寓产品。

“金九银十”期间，佛山的豪宅市场焦点再次聚集在千灯湖板块，接棒的是金融高新区C区。

千灯湖两大旧改项目神秘亮相

据了解，金融高新区C区超1800亩旧改，由碧桂园、保利、万科、招商四大房企操刀。

在这几个旧改项目中，最先开售的是碧桂园灯湖盛世（永胜村），去年推出95~130平方米的三房四房，其中95平方米三房低开仅“3”字头，引发不少轰动，目前已基本售罄，二期推出售价待定。

即将面市的招商华玺是宝华村，而万科臻府是体量最大的洲表村。保利操刀的聚龙南、聚龙北项目暂时未有推售时间表。

俯瞰千灯湖金融高新区C区。吕颖雅/摄

目前，招商华玺在招商置地中心设有展厅，已开启冻资。销售人员表示，项目首期规划5栋住宅，包括188~512平方米大平层和复式产品。首推2栋和6栋，两梯两户设计，货量仅100多套，主力产品为约188平方米和239平方米的四房。

而洲表村是千灯湖五村旧改中规模最大的项目，占地面积约645亩，万科将斥资约143亿元打造，整个旧改项目分12个地块开发，包括4个回迁房地块、5个商品房地块以及3个商业地块。首先推出的万科臻府，规划7栋高30层的住宅，产品为143~237平方米的大平层，目前在IFC国际金融中心设有展厅。

万科操刀的洲表村正如火如荼施工中。吕颖雅/摄

招商华玺与宜家家居仅一路之隔，距离千灯湖地铁站约600米距离，周边有万达广场、千灯湖环宇城等商场，位置比万科臻府更为优越，密度也更低，产品面积段更为纯粹。而万科臻府胜在规模，整体规划和业态会更丰富，同时也是洲表村旧改地理位置最好的地块。

但这两个项目都相当神秘。其中招商华玺还没有最终定稿的户型图，预计10月开放营销中心，届时将提供更详尽的信息。而万科臻府，如果想看户型图和了解更多项目细节，需要验资300万元，同时需等待排期，并且可能不会开放实体的展示区即开卖。

价格方面，招商华玺销售人员表示，可参考周边项目，吹风价5.5万~6万元/平方米，总价门槛千万起步。万科臻府销售人员则表示，肯定会比保利天悦二手价格便宜，不排除143平方米单位有“4”字头的价格，比招商华玺更具优势。

380万元起高性价比置业千灯湖

实际上，招商华玺和万科臻府主打都是大中户型，置业门槛相对较高。相比之下，毗邻的保利天汇价格有一定优势。

保利天汇实景图。吕颖雅/摄

作为千灯湖东拓第一站，保利天汇距离豪宅保利天悦仅2公里。项目规划24栋住宅楼宇，总户数1700多户，目前在售4栋，产品包括129、143和194平方米四房，以及299平方米五房。据销售人员介绍，“金九银十”期间可享受团购优惠。例如129平方米四房低层单位，团购价约380万元，143平方米四房低层单位，团购价约440万元。

保利天汇143平方米三房样板间。吕颖雅/摄

“只差了5分钟的车程，相比起几个旧改新盘，保利天汇的性价比相当不错。并且配建的灯湖实验小学，预计2024年9月开学，这是项目的一大优势。”销售人员表示。

备受瞩目的还有金融高新区D区，其“南海之眼”规划中包括中心湖、大剧院、音乐厅、会展中心、博物馆等多种设施，与广州珠江新城的中轴线规划理念相一致。

其中，板块内热盘保利灯湖天珺主推约128~238平方米四房，两梯两户设计，价格约3.1万~5万元/平方米，可对望南海艺术中心。根据克而瑞数据显示，今年1~8月佛山住宅成交金额TOP10排行榜中，保利共有三个项目在榜，分别是南海保利天汇25.95亿元、保利映月湖天珺18.94亿元、保利灯湖天珺14.79亿元。板块和项目热度可见一斑。

值得一提的是，7月初，厦门建发豪砸35亿元拿下“南海之眼”附近两块靓地，其中一宗溢价率达到了51.2%，折合楼面价24350元/平方米，成为佛山新“地王”诞生。目前，两宗地块案名和产品规划已流出，户户可一线瞰江。河西3D地块定名为灯湖缦云，规划6栋超高层住宅，打造约170~310平方米产品；岳利沙地块定名为灯湖天峯，规划3栋住宅，打造约130~151平方米产品。一旦上市，千灯湖板块的竞争将变得更加激烈。

不输珠江新城的千灯湖

9月20日，广州将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域。市场预期将对接壤的佛山楼市造成一定的冲击。

有业内人士分析，广州放松限购政策势必对佛山造成影响，但主要影响集中在广佛交界，例如里水、三山、陈村、北滘等的刚需项目。千灯湖板块虽然也靠近广州，但其定位类似于广州的珠江新城，主打佛山改善自住客户，以及部分想布局佛山核心资产的客户，因此受到的影响相对较小。

另一方面，对于广州的购房者而言，如果在广州非限购区域购房第三套房，必须要全款购房，如果在佛山没有房产，布局千灯湖依然能贷款。目前佛山首套房贷利率为4.0%，二套房贷利率为4.4%，对比广州有一定的优势。

实际上，千灯湖受到了广泛的关注。一方面，千灯湖板块新盘较为稀缺，沿千灯湖两岸早已开发完毕，大多数楼盘已有超过10年楼龄，不少业主需要置换升级更大、更高端的产品，导致了改善型大平层的稀缺。另一方面，千灯湖板块聚集了城市核心的配套资源，具备居住价值和资产属性。

千灯湖也是佛山最具含金量的产业中轴。目前，千灯湖金融高新区已吸引超1700家优质金融服务项目落户，汇聚投资金额超2600亿元，国内三大证券交易所服务基地也齐聚于此，年纳税超亿元的“亿元楼”就有16栋。

此外，约20万平方米的千灯湖公园，湖岸线长约2.2公里，已成为佛山的城市名片。还有千灯湖环宇城、万科广场、万达广场等近10家大型商业综合体组成“千米商贸长廊”，满足各种娱乐和购物需求。

千灯湖板块居住氛围已非常成熟。吕颖雅/摄

如今，千灯湖已进入3.0发展阶段，政府计划3年投入20亿元提升公共配套，实现从CBD向CAZ中央活力区的华丽转型。