9月25日存量房贷利率正式下调，4%、4.2%、4.3%，到底降到多少？

8月31日，央行和金融监管总局联合发布了《关于降低存量首套住房房贷利率有关事项的通知》，凡是在8月31日前办理商业贷款的首套房均在本次利率下调范围之内，从9月25日起借款人可以向金融机构提出降利率申请。

从各大银行已经发布的公告可知不要大家跑到银行柜台提出申请，也用不着为到底降到多少而与银行扯皮，直接可以在各大银行的掌上银行App上申请调低房贷利率，而且直接一步到位降低到央行规定的最低利率水平，也就是办理贷款时当地的政策利率下限。

当然，有一小部分人无法自动调低利率，需要向银行申请，只不过申请的内容不是降利率而是把商贷的利率计价模式从固定利率转换为挂钩五年期LPR的浮动利率。2020年3月央行启动存量房贷利率计价模式转换工作，当时可以选择固定里利率或浮动利率，绝大部分存量贷款选择了浮动利率，少部分选择了固定利率，后者如果想要参与本次降利率就得先向银行申请转换，之后再跟着大部队一起降低利率。

下调后的房贷利率为多少呢？解释这个问题前先明确几类无法调低利率的情形。

1.公积金贷款利率不能降（不管是不是首套）；

2.二套房及以上商贷利率不能降；

3.当下的贷款利率已经在4%（含）以下的不能降，部分地区执行特别政策，如上海的商贷利率在4.55%以下的不能降，北京的商贷利率在4.75%以下的不能降等。

如果您符合以上几种情况就不要想着跟着大家一起降房贷利率了。当然，未来五年期LPR利率下跌时可以跟着下调，只不过幅度较低，一般也就是10至30个基点。

不属于以上三种情况的首套房商贷借款人将从本次全国性的调低存量房贷利率中获益，到底能降低到多少呢？分成四类不同的情况。

1.2022年5月14日之后办理的首套住房商业贷款

央行规定从去年5月14日起首套房贷款利率下限为五年期LPR-20个基点，现在的五年期LPR为4.2%，所以这部分贷款的政策利率下限为4%（4.2%-0.2%），调整贷款利率后最低能够降到4%。

不过，不少地区为了促进楼市交易给到2022年5月14日以后办理房贷的借款利率就是LPR-20个基点甚至更低，所以实际上没有下降空间。

2.2022年5月14日前办理的贷款且贷款重新计价日为每年的1月至6月

浮动利率每年需要重新计价，根据上个月的五年期LPR计算。比如，张三多年前贷款买房，房贷利率为LPR+50个基点，每年的房贷重新计价日在4月。2023年4月重新计价时以2023年3月的五年期LPR（4.3%）为基准，4月开始的房贷利率就是4.8%了。

各地2022年5月14日前的首套房贷款政策利率下限为LPR+0个基点，本次下调后固定加点数归零，调整后的贷款利率就是借款人本周期内对应的五年期LPR。

2022年12月至2023年5月的五年期LPR为4.3%，这意味着重新计价日在每年1月至6月的借款人的贷款利率最多下降至4.3%。

3.2022年5月14日前办理的贷款且贷款重新计价日为每年的7月至10月

2023年6月五年期LPR下调10个基点至4.2%，之后再没有变化，重新计价日在7月至10月的贷款目前对应的五年期LPR利率为4.2%。

调整后贷款利率降低为五年期LPR+0个基点，所以这部分借款人的房贷利率将会降低至4.2%。

4.2022年5月14日前办理的贷款且贷款重新计价日为每年的11月至12月

由于2023年10月及11月的五年期LPR利率还未公布且去年10月及11月为4.3%，所以9月25日存量贷款利率下调时这部分贷款对应的五年期LPR为4.3%，调整后的贷款利率可降低至4.3%。

此外，到了11月或者12月的时候贷款利率还会再次下调，至少再降低10个基点，为什么呢？我以贷款重新报价日为11月为例进行解释。

到了11月贷款利率需要根据10月的五年期LPR重新计价，如果10月的五年期LPR没有发生变化（还是4.2%），那么其房贷利率下跌至4.2%；如果10月的五年期LPR下降5个基点至4.15%，那么其房贷利率从11月开始变为4.15%。

以上四类情况几乎涵盖了本次所有能够下调的房贷利率类型，大家可以比照自己的情况判断到底能够降低到多少。

根据有关部门之前的测算，本次利率调整后的平均下调幅度为80个基点，坦白来说幅度是不小的，五年期LPR从2020年至今一共也就下降了45个基点，这次的固定加点数平均下调幅度远大于这个数字，有些高利率房贷甚至能够降低100个基点以上，还不少吗？

存量房贷利率下调是高层回应老百姓呼吁的体现，每月少还几百元甚至上千元的月供能够在一定程度上减轻“房奴”们的经济压力，让大家有更多的可支配资金用于消费。

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